Growing-Equity-Hypothek (GEM)
Was ist eine Growing-Equity-Hypothek (GEM)?
Eine Growing-Equity-Hypothek (GEM) ist eine Art Festhypothek, bei der die monatlichen Zahlungen im Laufe der Zeit nach einem festgelegten Zeitplan steigen, anstatt über die Kreditlaufzeit fest und gleich zu bleiben. Der Zinssatz des Darlehens ändert sich nicht und es gibt nie eine negative Amortisation. Stattdessen ist die erste Zahlung eine voll amortisieren Zahlung und wie die Zahlungsbetrag erhöht sich im Laufe der Zeit, die zusätzliche Menge über das, was eine voll amortisieren Zahlung würde direkt an die verbleibenden Hypothek angewendet wird Haupt, die Laufzeit des Darlehens zu verkürzen und die Gesamt zunehmendes Interesse Ersparnisse.
Die zentralen Thesen
- Eine Growing-Equity-Hypothek (GEM) ist eine Variante einer Festhypothek, bei der zusätzliche Tilgungszahlungen im Voraus geplant sind und im Laufe der Zeit ansteigen, oft um 5 % pro Jahr.
- Durch die Nachzahlungen kann die Hypothek schneller und mit geringeren Gesamtzinszahlungen abbezahlt werden.
- Die FHA bietet Kreditnehmern mit hohem Ertragswachstumspotenzial GEM-Darlehen an, die fortschreitend steigende Zahlungen abdecken können, wobei die FHA den Kreditgeber gegen Verluste versichert.
Wie Growing-Equity-Hypotheken funktionieren
Eine Hypothek mit wachsendem Eigenkapital ermöglicht es einem Kreditnehmer effektiv, die Rückzahlung seiner festverzinslichen Hypothek zu beschleunigen, indem zusätzliche Kapitalzahlungen geplant werden, die im Laufe der Zeit zunehmen. Neben der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens hilft eine Hypothek mit wachsendem Eigenkapital, schneller Eigenheimkapital aufzubauen, das der Kreditnehmer bei Bedarf nutzen kann. Die Zahlungen für Wachstums-Eigenkapital-Hypotheken steigen in der Regel jährlich um bis zu 5% pro Jahr.
Es gibt einen Vorbehalt gegenüber dieser Art der Finanzierung. Da die Zahlungsbeträge jährlich steigen, müssen auch die Gehälter der Hausbesitzer (oder ihre Zahlungsfähigkeit) steigen, um die höheren Zahlungen zu kompensieren.
Eine Growing-Equity-Hypothek ist nicht mit einer Staffelhypothek zu verwechseln. Eine Hypothek mit abgestufter Tilgung hat auch einen festen Zinssatz und Zahlungen, die in bestimmten Abständen ansteigen. Allerdings hat auch eine Staffelhypothek eine negative Amortisation. Mit anderen Worten, im Gegensatz zu einer Hypothek mit wachsendem Eigenkapital werden die Anfangszahlungen bei einer Hypothek mit abgestufter Tilgung unter einer vollständig amortisierenden Zahlung festgelegt (sie werden tatsächlich unter einer Zinszahlung festgesetzt). Dadurch entsteht eine negative Amortisation, keine Zinsersparnis.
Andere Überlegungen zu GEMs
Die Beantragung einer Hypothek mit wachsendem Eigenkapital kann mit der Beantragung anderer Hypothekenarten mit vergleichbaren Kreditanforderungen identisch sein. Es kann Optionen für niedrigere Anzahlungen geben, die mit dieser Art von Hypothek verbunden sind. Einige Kreditgeber, die Hypotheken mit wachsendem Eigenkapital anbieten, zielen auf Erstkäufer von Eigenheimen ab, die sich sonst möglicherweise nicht in der Lage wären, die Anschaffungskosten im Voraus zu bezahlen.
Darüber hinaus werden diese Kredite Kreditnehmern angeboten, die sich möglicherweise nicht für herkömmliche Hypotheken qualifizieren. Die Federal Housing Administration bietet speziell für diesen Zweck ein Hypothekenprogramm mit wachsendem Eigenkapital an. Die FHA-Richtlinien stellen Kreditnehmern mit begrenztem Einkommen, die aber auch eine vernünftige Erwartung von Gewinnsteigerungen haben, wachsende Eigenkapitalhypotheken zur Verfügung.
Wenn solche Hypotheken über die FHA versichert sind, werden Kreditgeber im Falle eines Ausfalls des Kreditnehmers abgesichert. Die FHA-Versicherung für Grow-Equity-Hypotheken kann den Neukauf, die Refinanzierung und die Sanierung von Immobilien abdecken. Die Finanzierung kann auch für Einheiten in Eigentumswohnungen oder Anteilen an Genossenschaftswohnungen erfolgen.