Grundmietvertrag
Was ist ein Grundmietvertrag?
Eine Erbbauzinsvereinbarung ist eine Situation, in der jemand ein Gebäude besitzt, aber nicht das Grundstück, auf dem sich das Gebäude befindet, und erfordert monatliche Grundmietzahlungen. Hotels und Bürogebäude unterliegen manchmal Grundmietvereinbarungen. Eigenheimbesitzer nutzen in bestimmten Situationen auch Erbbauzinsvereinbarungen. Grundmietvereinbarungen sind beispielsweise bei Wohnwagensiedlungen und saisonalen Wohnmobilstellplätzen üblich.
Die zentralen Thesen
- Eine Erbbauzinsvereinbarung liegt vor, wenn jemand ein Gebäude besitzt, aber nicht das Grundstück, auf dem sich das Gebäude befindet.
- Erbbauzinsvereinbarungen verlangen monatliche Pachtzahlungen an den Vermieter für die Nutzung des Grundstücks.
- Hotels und Bürogebäude verwenden manchmal Erbpachtverträge.
- Mietverträge können das Wohneigentum erschwinglicher machen, da nur das Haus gekauft werden muss und nicht das Land.
Grundmietvertrag verstehen
Die Grundmiete ist ein Mietvertrag zwischen einem Mieter und einem Vermieter. Der Mieter zahlt monatlich oder periodisch eine feste Gebühr an den Vermieter. Im Gegenzug hätte der Mieter das Recht, ein bestimmtes Grundstück zu nutzen. Infolgedessen besitzt der Mieter das Grundstück oder Gebäude auf dem Grundstück, aber nicht das Grundstück selbst. Grundrente Anordnungen erfordern weniger im Voraus Kapital oder Geld im Vergleich sowohl ein Gebäude zu kaufen und das darunter liegende Grundstück, auf das zu bauen. Mieter müssen jedoch die Bedingungen solcher Vereinbarungen verstehen, da sie häufig die Rechte und Möglichkeiten des Gebäudeeigentümers einschränken.
Zum Beispiel könnte eine Grundmietvereinbarung in einem Wohnwagenpark vorsehen, dass einer der Mieter oder eine Partei die Instandhaltung des Geländes und der Umgebung der Wohnwagen übernimmt. Die Erbbauzinsregelung könnte auch Standards für das Erscheinungsbild des Gebäudes gesetzt haben und Mieter daran hindern, zusätzliche Grundstücke zu bauen oder bestehende Gebäude zu erweitern.
Lässt die Anordnung beispielsweise nur einen Aufbau mit der Größe eines doppelt breiten Anhängers zu und der Bauherr entfernt den Anhänger und ersetzt ihn durch eine dreifach breite Einheit, würde der Eigentümer gegen die Anordnung verstoßen. Auch der Bau einer freistehenden Garage oder eines Carports auf dem Gelände würde das Arrangement sprengen. Ebenso kann der Umbau des bestehenden Gebäudes manchmal mit einer solchen Anordnung in Konflikt geraten.
Vorteile einer Grundmietvereinbarung
Es gibt einige Vorteile von Grundmietverträgen, einschließlich der Hilfe für Einzelpersonen, sich ihr erstes Eigenheim zu leisten.
Kauf eines Hauses
Eine Grundmiete kann bei der Erschwinglichkeit des Eigenheims helfen. Potenzielle Hauskäufer erhalten in der Regel einen Kredit von einer Bank, um ein Haus zu kaufen. Das Darlehen, das als Hypothek bezeichnet wird, umfasst in der Regel die Kosten für die Struktur und das Land, auf dem das Haus steht. Wenn das Land 50.000 US-Dollar kostet und das Haus allein 150.000 US-Dollar kostet, beträgt der Kaufpreis für den Eigenheimkäufer 200.000 US-Dollar. Unter der Annahme, dass keine Anzahlung im Voraus erfolgt, müsste der Käufer eine Genehmigung für eine Hypothek in Höhe von 200.000 USD erhalten.
Wenn das Land jedoch mit einer Erbbauzinsvereinbarung gemietet werden könnte, müsste die Hypothek nur 150.000 US-Dollar betragen, und der Hauskäufer könnte eine monatliche Mietgebühr für das Land zahlen. Außerdem wäre die Anzahlung billiger, da sie als Prozentsatz (z. B. 10 %) des Kaufpreises berechnet würde, der das Land nicht einschließt.
Natürlich müsste die Grundmietgebühr berücksichtigt werden, wenn festgestellt wird, ob sich der Kreditnehmer das Haus und die Hypothekenzahlungen leisten kann. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Hypothek bewilligt wird, wäre bei der Erbbauzinsregelung jedoch viel besser. Infolgedessen können Erbbauzinsvereinbarungen Erstkäufern von Eigenheimen und solchen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen helfen, da sie oft zu einer geringeren Hypothek und besseren Chancen auf eine Genehmigung führen.
Mögliche Steuererleichterung
Der Internal Revenue Service (IRS) erlaubt unter bestimmten Voraussetzungen den Abzug von Erbbauzinsen als Hypothekenzinsen. Ein Steuerabzug bedeutet im Wesentlichen, dass der insgesamt gezahlte Mietbetrag das steuerpflichtige Gesamteinkommen der Person für dieses Jahr verringern könnte, was eine niedrigere Steuerbelastung bedeuten würde. Personen mit oder ohne Grundmietvereinbarung sollten jedoch einen Steuerberater konsultieren, um festzustellen, ob eine Steuervergünstigung für ihre jeweilige finanzielle Situation gelten würde.
Besondere Überlegungen
Grundstücksmietverträge sind möglicherweise nicht für alle Hausbesitzer geeignet, da der Vermieter die Bedingungen nach Beendigung des Mietverhältnisses ändern kann. Zum Beispiel kann der Vermieter entscheiden, dass das Land irgendwann in der Zukunft anderweitig genutzt werden soll, was Erbpachtverträge zu einer instabilen Methode des Wohneigentums macht. Es ist wichtig, dass Hausbesitzer die Bedingungen und ihre Rechte innerhalb der Vereinbarung verstehen, bevor sie ein Haus mit einer Erbbauzinsvereinbarung kaufen.
Grundmietvertrag vs. Grundpacht
Ein Erbpachtvertrag sollte nicht mit einem Erbpachtvertrag verwechselt werden. Letzteres ermöglicht es einem Mieter, ein Grundstück für einen bestimmten Zeitraum zu bebauen, wonach das Grundstück und alle Verbesserungen an den Grundstückseigentümer zurückgehen. Bei diesen Vertragsarten handelt es sich häufig um Mietverträge über 50 oder 99 Jahre.
Zum Beispiel hat die US-Regierung einmal 99-jährige Pachtverträge angeboten, um die Entwicklung von Hütten auf nationalen Waldflächen zu fördern, um die Nutzung dieser Gebiete für Erholungszwecke voranzutreiben. Solche Vereinbarungen wurden ab 1915 weit verbreitet. Diese Praxis dauerte bis 1960, als der US Forest Service die Vergabe neuer 99-Jahres-Mietverträge einstellte. Diese 99-Jahres-Verträge verbieten in der Regel die ganzjährige Nutzung des Landes und die Vermietung von Hütten.
Viele schränkten auch den Bau von Zäunen ein. Einige legten auch die Art der Dacheindeckung und anderer Baumaterialien fest und verboten das Fällen von Bäumen oder die Umleitung von Wasser.
Umgekehrt handelt es sich bei Erbpachtverträgen nicht um befristete Mietverträge, sondern werden in der Regel jede Laufzeit verlängert, solange die Erbbauzinsen bezahlt sind. Außerdem werden Erbpachtverträge typischerweise für gewerbliche Gebäude verwendet, während Erbpachtverträge normalerweise für Einzelpersonen gelten.