Grundpacht
Was ist ein Grundpachtvertrag?
Ein Erbpachtvertrag ist ein Vertrag, bei dem ein Mieter während der Mietzeit ein Grundstück bebauen darf, wonach das Grundstück und alle Verbesserungen an den Grundstückseigentümer übergeben werden.
So funktioniert ein Grundpachtvertrag
Ein Erbpachtvertrag gibt an, dass Verbesserungen Eigentum des Grundstückseigentümers sind, sofern keine Ausnahme geschaffen wird, und sieht vor, dass alle relevanten Steuern, die während der Mietzeit anfallen, vom Mieter bezahlt werden. Da ein Erbpachtvertrag es dem Vermieter ermöglicht, nach Ablauf der Mietzeit alle Verbesserungen zu übernehmen, kann der Vermieter die Immobilie zu einem höheren Preis verkaufen. Erbpachtverträge werden oft auch als Landpachtverträge bezeichnet, da Vermieter das Land nur verpachten.
Obwohl sie vor allem im gewerblichen Bereich eingesetzt werden, unterscheiden sich Erbbaurechtsverträge stark von anderen gewerblichen Mietverträgen, wie sie beispielsweise in Einkaufszentren und Bürogebäuden zu finden sind. Diese anderen Leasingverträge weisen den Leasingnehmer normalerweise nicht an, die Verantwortung für die Einheit zu übernehmen. Stattdessen wird diesen Mietern Miete in Rechnung gestellt, um ihre Geschäfte zu betreiben. Bei einem Erbpachtvertrag wird Land für einen langfristigen Zeitraum – in der Regel für 50 bis 99 Jahre – an einen Mieter verpachtet, der ein Gebäude auf dem Grundstück errichtet.
Ein 99-jähriger Mietvertrag ist in der Regel die längste mögliche Mietdauer für ein Grundstück. Früher war es nach allgemeinem Recht am längsten möglich. 99-Jahres-Mietverträge sind jedoch weiterhin üblich, aber nicht mehr die längstmögliche gesetzliche Laufzeit.
Das Erbpachtrecht legt fest, wem das Land gehört und wem das Gebäude gehört, sowie Verbesserungen am Grundstück. Viele Vermieter nutzen Erbpachtverträge, um aus Planungsgründen das Eigentum an ihrem Eigentum zu behalten, Kapitalgewinne zu vermeiden und Einnahmen und Einnahmen zu erzielen. Die Mieter übernehmen grundsätzlich alle Kosten. Dazu gehören Bau, Reparaturen, Renovierungen, Verbesserungen, Steuern, Versicherungen und alle mit der Immobilie verbundenen Finanzierungskosten.
Mieter übernehmen im Allgemeinen die Verantwortung für alle finanziellen Aspekte eines Erbpachtvertrags, einschließlich Miete, Steuern, Bau, Versicherung und Finanzierung.
Beispiel eines Erbpachtvertrags
Grundpachtverträge werden häufig von Franchise-Unternehmen und großen Läden sowie anderen gewerblichen Unternehmen genutzt. Die Unternehmenszentrale kauft normalerweise das Grundstück und ermöglicht dem Mieter / Bauträger den Bau und die Nutzung der Anlage. Es besteht eine gute Chance, dass ein McDonald’s, Starbucks oder Dunkin Donuts in Ihrer Nähe durch einen Erbpachtvertrag gebunden ist.
Im Juli 2016 erwarb die in New York ansässige Investmentfirma AllianceBernstein von BLDG Management einen 99-jährigen Erbpachtvertrag für das George Washington Hotel in New York City im Wert von 100,4 Mio. USD. BLDG kaufte das Hotel ursprünglich, als es 1994 zwangsvollstreckt wurde. Obwohl das Gebäude von der in Manhattan ansässigen School of Visual Arts als Studentenwohnheim genutzt wurde, reichte BLDG im April 2016 Pläne ein, das Anwesen in ein Hotel mit Restaurant und Bar umzubauen und Geschäfte im Erdgeschoss. Das Anwesen wird derzeit als Freehand Hotel, ein Boutique-Hotel, im New Yorker Stadtteil Flatiron betrieben.
Einige der Grundlagen eines jeden Erbpachtvertrags sollten sein:
- Mietbedingungen
- Rechte sowohl des Vermieters als auch des Mieters
- Bedingungen zur Finanzierung
- Nutzungsbestimmungen
- Gebühren
- Titelversicherung
- Standard
Nachrangige vs. nicht nachrangige Grundpachtverträge
Erbpachtmieter finanzieren Sanierungen oft durch die Aufnahme von Schulden. Bei einem nachrangigen Erbpachtvertrag stimmt der Vermieter für den Fall, dass der Mieter mit dem Verbesserungsdarlehen in Verzug ist, einem niedrigeren Rang der Forderungen an der Immobilie zu. Mit anderen Worten, ein nachrangiger Erbpacht-Vermieter ermöglicht im Wesentlichen, dass die Grundstücksurkunde im Falle eines Mieterausfalls eines Sanierungsdarlehens als Sicherheit dient. Bei dieser Art des Erbpachtvertrages kann der Vermieter für das bei Ausfall des Mieters übernommene Risiko höhere Mietzahlungen aushandeln. Davon kann auch der Vermieter profitieren, denn der Bau eines Gebäudes auf seinem Grundstück erhöht den Wert seiner Immobilie.
Im Gegensatz dazu ermöglicht ein nicht nachrangiger Erbpachtvertrag dem Vermieter, die vorrangige Forderung an der Immobilie zu behalten, falls der Mieter mit dem Darlehen für Verbesserungen in Verzug ist. Da der Kreditgeber das Grundstück möglicherweise nicht in Besitz nimmt, wenn das Darlehen nicht zurückgezahlt wird, zögern Kreditfachleute möglicherweise, eine Hypothek für Verbesserungen zu verlängern. Obwohl der Vermieter das Eigentum an der Immobilie behält, muss er dem Mieter in der Regel eine geringere Miete in Rechnung stellen.
Vor- und Nachteile eines Erbbaurechts
Ein Erbpachtvertrag kann sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter zugute kommen.
Vorteile für Mieter
Durch den Erbbauvertrag kann ein Mieter ein Grundstück in bester Lage bebauen, das er selbst nicht erwerben konnte. Aus diesem Grund nutzen große Handelsketten wie Whole Foods und Starbucks häufig Erbpachtverträge in ihren Expansionsplänen.
Bei einem Erbpachtvertrag muss der Mieter auch keine Anzahlung für die Sicherung des Grundstücks leisten, wie dies für den Kauf der Immobilie erforderlich wäre. Daher wird beim Erwerb eines Erbbaurechts weniger Eigenkapital eingesetzt, wodurch Geld für andere Zwecke freigesetzt und die Erträge bei der Nutzung des Landes verbessert werden.
Alle im Rahmen eines Erbpachtvertrags gezahlten Mieten können von der staatlichen und bundesstaatlichen Einkommensteuer abgesetzt werden, was eine Verringerung der Gesamtsteuerbelastung des Mieters bedeutet.
Vorteile für Vermieter
Der Grundeigentümer erhält vom Mieter ein stetiges Einkommen, während er das Eigentum an der Immobilie behält. Ein Erbpachtvertrag enthält typischerweise eine Eskalationsklausel, die Mieterhöhungen und Räumungsrechte garantiert, die Schutz bei Mietausfällen oder anderen Aufwendungen bieten.
Es gibt auch Steuerersparnisse für einen Vermieter, der Erbpachtverträge nutzt. Wenn sie eine Immobilie direkt an einen Mieter verkaufen, erzielen sie einen Verkaufsgewinn. Durch die Ausführung dieser Art von Leasing vermeiden sie die Meldung von Gewinnen. Es kann jedoch zu steuerlichen Auswirkungen auf die erhaltene Miete kommen.
Abhängig von den Bestimmungen des Erbpachtvertrags kann ein Vermieter auch eine gewisse Kontrolle über die Immobilie einschließlich ihrer Nutzung und ihrer Entwicklung behalten. Dies bedeutet, dass der Vermieter Änderungen am Grundstück genehmigen oder ablehnen kann.
Mieter Nachteile
Da Vermieter möglicherweise eine Genehmigung benötigen, bevor Änderungen vorgenommen werden, kann der Mieter bei der Nutzung oder Entwicklung der Immobilie auf Hindernisse stoßen. Dadurch kann es zu mehr Einschränkungen und weniger Flexibilität für den Mieter kommen.
Die mit dem Erbpachtverfahren verbundenen Kosten können höher sein, als wenn der Mieter eine Immobilie direkt kaufen würde. Mieten, Steuern, Verbesserungen, Genehmigungen sowie Wartezeiten auf die Zustimmung des Vermieters können teuer werden.
Vermieter Nachteile
Vermieter, die nicht die richtigen Bestimmungen und Klauseln in ihre Mietverträge aufnehmen, verlieren die Kontrolle an Mieter, deren Immobilien entwickelt werden. Aus diesem Grund ist es immer wichtig, dass beide Parteien ihre Mietverträge vor der Unterzeichnung überprüfen lassen.
Je nachdem, wo sich die Immobilie befindet, kann die Nutzung eines Erbpachtvertrags für den Vermieter höhere steuerliche Auswirkungen haben. Obwohl sie möglicherweise keinen Gewinn aus einem Verkauf erzielen, gilt die Miete als Einkommen. Die Miete wird also zum ordentlichen Satz besteuert, was die Steuerbelastung erhöhen kann.
Die zentralen Thesen
- Ein Erbpachtvertrag ist ein Vertrag, bei dem ein Mieter ein Grundstück während der Mietzeit bebauen kann, wonach es an den Grundstückseigentümer übergeben wird.
- Erbpachtverträge finden in der Regel zwischen gewerblichen Vermietern statt, die Land in der Regel für 50 bis 99 Jahre an Mieter verpachten, die Gebäude auf dem Grundstück errichten.
- Mieter, die sich sonst keinen Landkauf leisten können, können Immobilien mit einem Erbpachtvertrag bauen, während Vermieter ein stetiges Einkommen erzielen und die Kontrolle über die Nutzung und Entwicklung ihrer Immobilie behalten.