Grundpachtvertrag
Was ist ein Erbpachtvertrag?
Ein Erbbaurecht ist ein Vertrag, bei dem ein Mieter während der Mietdauer ein Grundstück entwickeln darf, wonach das Grundstück und alle Verbesserungen dem Grundstückseigentümer übergeben werden.
Wie ein Erbpachtvertrag funktioniert
Ein Erbbaurecht weist darauf hin, dass Verbesserungen Eigentum des Eigentümers sind, sofern keine Ausnahme geschaffen wird, und sieht vor, dass alle relevanten Steuern, die während der Mietdauer anfallen, vom Mieter zu zahlen sind. Da der Vermieter durch einen Erbpachtvertrag nach Ablauf der Mietdauer alle Verbesserungen übernehmen kann, kann der Vermieter die Immobilie zu einem höheren Preis verkaufen. Grundpachtverträge werden oft auch als Landpachtverträge bezeichnet, da Vermieter nur das Land vermieten.
Obwohl sie hauptsächlich im gewerblichen Bereich eingesetzt werden, unterscheiden sich Grundpachtverträge erheblich von anderen Arten von gewerblichen Pachtverträgen, wie sie beispielsweise in Einkaufskomplexen und Bürogebäuden zu finden sind. Diese anderen Mietverträge weisen den Mieter normalerweise nicht an, die Verantwortung für die Einheit zu übernehmen. Stattdessen wird diesen Mietern eine Miete berechnet, um ihre Geschäfte zu betreiben. Bei einem Erbpachtvertrag wird ein Grundstück für einen langfristigen Zeitraum – in der Regel für 50 bis 99 Jahre – an einen Mieter gepachtet, der auf dem Grundstück ein Gebäude errichtet.
Ein 99-jähriger Mietvertrag ist in der Regel die längste mögliche Mietdauer für ein Grundstück. Früher war es nach allgemeinem Recht so lang wie möglich. 99-Jahres-Mietverträge sind zwar weiterhin üblich, aber gesetzlich nicht mehr so lang wie möglich.
Der Erbpachtvertrag definiert, wem das Grundstück gehört und wem das Gebäude gehört, sowie Verbesserungen des Grundstücks. Viele Vermieter nutzen Erbpachtverträge, um aus Planungsgründen das Eigentum an ihrem Eigentum zu behalten, Kapitalgewinne zu vermeiden und Einnahmen und Einnahmen zu erzielen. Mieter übernehmen in der Regel die Verantwortung für sämtliche Kosten. Dies umfasst Bauarbeiten, Reparaturen, Renovierungen, Verbesserungen, Steuern, Versicherungen und alle mit der Immobilie verbundenen Finanzierungskosten.
Mieter übernehmen im Allgemeinen die Verantwortung für alle finanziellen Aspekte eines Erbpachtvertrags, einschließlich Miete, Steuern, Bau, Versicherung und Finanzierung.
Beispiel eines Erbpachtvertrags
Grundpachtverträge werden häufig von Franchise-Unternehmen und großen Läden sowie anderen gewerblichen Unternehmen genutzt. Die Unternehmenszentrale kauft normalerweise das Grundstück und ermöglicht dem Mieter / Bauträger den Bau und die Nutzung der Anlage. Es besteht eine gute Chance, dass ein McDonald’s, Starbucks oder Dunkin Donuts in Ihrer Nähe an einen Erbpachtvertrag gebunden ist.
Im Juli 2016 erwarb die in New York ansässige Investmentfirma AllianceBernstein von BLDG Management einen 99-jährigen Erbpachtvertrag für das George Washington Hotel in New York City im Wert von 100,4 Mio. USD. Die BLDG kaufte das Hotel ursprünglich, als es 1994 abgeschottet wurde. Obwohl das Gebäude von der in Manhattan ansässigen School of Visual Arts als Studentenwohnheim genutzt wurde, reichte die BLDG im April 2016 Pläne ein, das Hotel in ein Hotel mit Restaurant und Bar umzuwandeln und Geschäfte im Erdgeschoss. Die Unterkunft wird derzeit als Freehand Hotel, ein Boutique-Hotel im New Yorker Stadtteil Flatiron, betrieben.
Einige der Grundlagen eines Erbpachtvertrags sollten Folgendes umfassen:
- Mietbedingungen
- Rechte sowohl des Vermieters als auch des Mieters
- Finanzierungsbedingungen
- Verwenden Sie Bestimmungen
- Gebühren
- Eigentumsversicherung
- Standard
Nachrangige oder nicht nachrangige Grundpachtverträge
Erbbaurecht Mieter finanzieren oft Verbesserungen durch die Schulden nehmen. Bei einem nachrangigen Erbbaurecht stimmt der Vermieter einer geringeren Priorität der Ansprüche auf das Grundstück zu, falls der Mieter das Darlehen wegen Verbesserungen in Verzug bringt. Mit anderen Worten, ein nachrangiger Vermieter von Grundpachtverträgen ermöglicht im Wesentlichen, dass die Immobilienurkunde im Falle eines Mieterausfalls bei einem verbesserungsbedingten Darlehen als Sicherheit dient. Für diese Art von Erbbaurecht kann der Vermieter höhere Mietzahlungen als Gegenleistung für das im Falle eines Mieterausfalls eingegangene Risiko aushandeln. Dies kann auch dem Vermieter zugute kommen, da der Bau eines Gebäudes auf seinem Grundstück den Wert seines Eigentums erhöht.
Im Gegensatz dazu kann der Vermieter durch einen nicht nachrangigen Erbpachtvertrag die oberste Priorität der Ansprüche auf das Grundstück behalten, falls der Mieter das Darlehen wegen Verbesserungen in Verzug bringt. Da der Kreditgeber das Land möglicherweise nicht in Besitz nimmt, wenn der Kredit nicht ausgezahlt wird, zögern Kreditprofis möglicherweise, eine Hypothek für Verbesserungen zu verlängern. Obwohl der Vermieter das Eigentum an der Immobilie behält, muss er dem Mieter in der Regel eine niedrigere Miete in Rechnung stellen.
Vor- und Nachteile eines Erbpachtvertrags
Ein Erbbaurecht kann sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter zugute kommen.
Mietervorteile
Mit dem Erbpachtvertrag kann ein Mieter auf einem Grundstück in einer erstklassigen Lage bauen, die er selbst nicht erwerben konnte. Aus diesem Grund nutzen große Filialisten wie Whole Foods und Starbucks in ihren Expansionsplänen für Unternehmen häufig Grundpachtverträge.
Bei einem Erbpachtvertrag muss der Mieter auch keine Anzahlung für die Sicherung des Grundstücks leisten, wie dies für den Kauf der Immobilie erforderlich wäre. Daher ist weniger Eigenkapital für den Erwerb eines Erbpachtvertrags erforderlich, wodurch Bargeld für andere Zwecke freigesetzt und die Rendite bei der Nutzung des Grundstücks verbessert wird.
Alle im Rahmen eines Erbpachtvertrags gezahlten Mieten können von den staatlichen und bundesstaatlichen Einkommenssteuern abgezogen werden, was eine Verringerung der Gesamtsteuerbelastung des Mieters bedeutet.
Vermieter Vorteile
Der Grundbesitzer erhält vom Mieter einen stetigen Einkommensstrom, während er das Eigentum an der Immobilie behält. Ein Erbbaurecht enthält in der Regel eine Eskalationsklausel, die eine Erhöhung der Miet- und Räumungsrechte garantiert und Schutz bei Zahlungsverzug oder anderen Kosten bietet.
Es gibt auch Steuerersparnisse für einen Vermieter, der Grundpachtverträge nutzt. Wenn sie eine Immobilie direkt an einen Mieter verkaufen, erzielen sie einen Gewinn aus dem Verkauf. Durch die Ausführung dieser Art von Leasing vermeiden sie, dass Gewinne gemeldet werden müssen. Es kann jedoch einige steuerliche Auswirkungen auf die Miete geben, die sie erhalten.
Abhängig von den Bestimmungen des Erbpachtvertrags kann ein Vermieter möglicherweise auch die Kontrolle über das Grundstück behalten, einschließlich seiner Nutzung und seiner Entwicklung. Dies bedeutet, dass der Vermieter Änderungen am Grundstück genehmigen oder ablehnen kann.
Mieter Nachteile
Da Vermieter möglicherweise eine Genehmigung benötigen, bevor Änderungen vorgenommen werden, kann der Mieter bei der Nutzung oder Entwicklung des Grundstücks auf Straßensperren stoßen. Infolgedessen kann es für den Mieter zu mehr Einschränkungen und weniger Flexibilität kommen.
Die mit dem Erbbaurecht verbundenen Kosten können höher sein als wenn der Mieter eine Immobilie direkt kaufen würde. Mieten, Steuern, Verbesserungen, Genehmigungen sowie Wartezeiten für die Genehmigung durch den Vermieter können kostspielig sein.
Vermieter Nachteile
Vermieter, die in ihren Mietverträgen nicht die richtigen Bestimmungen und Klauseln enthalten, verlieren möglicherweise die Kontrolle an Mieter, deren Immobilien sich in der Entwicklung befinden. Aus diesem Grund ist es für beide Parteien immer wichtig, dass ihre Mietverträge vor der Unterzeichnung überprüft werden.
Je nachdem, wo sich die Immobilie befindet, kann die Nutzung eines Erbpachtvertrags für einen Vermieter höhere steuerliche Auswirkungen haben. Obwohl sie möglicherweise keinen Gewinn aus einem Verkauf erzielen, wird die Miete als Einkommen betrachtet. Die Miete wird also zum normalen Steuersatz besteuert, was die Steuerbelastung erhöhen kann.
Die zentralen Thesen
- Ein Erbbaurecht ist eine Vereinbarung, bei der ein Mieter während der Mietdauer eine Immobilie entwickeln kann, nach der sie dem Eigentümer übergeben wird.
- Grundpachtverträge finden üblicherweise zwischen gewerblichen Vermietern statt, die in der Regel Grundstücke für 50 bis 99 Jahre an Mieter pachten, die Gebäude auf dem Grundstück errichten.
- Mieter, die es sich sonst nicht leisten können, Grundstücke zu kaufen, können Immobilien mit einem Erbpachtvertrag bauen, während Vermieter ein stabiles Einkommen erzielen und die Kontrolle über die Nutzung und Entwicklung ihrer Immobilien behalten.