Bruttoeinkommensmultiplikator
Was ist ein Bruttoeinkommensmultiplikator?
Ein Bruttoeinkommensmultiplikator (GIM) ist ein grobes Maß für den Wert einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie. Sie wird berechnet, indem der Verkaufspreis der Immobilie durch die jährlichen Bruttomieteinnahmen dividiert wird. Investoren können den GIM – neben anderen Methoden wie dem Kapitalisierungszinssatz (Cap-Rate) und der Discounted-Cashflow Methode – zur Bewertung von Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren und Apartmentkomplexen verwenden.
Die zentralen Thesen
- Ein Bruttoeinkommensmultiplikator ist ein grobes Maß für den Wert einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie.
- GIM wird berechnet, indem der Verkaufspreis der Immobilie durch die jährlichen Bruttomieteinnahmen geteilt wird.
- Anleger sollten den GIM nicht als alleinigen Bewertungsmaßstab verwenden, da er die Betriebskosten einer Renditeliegenschaft nicht berücksichtigt.
Den Bruttoeinkommensmultiplikator verstehen
Die Bewertung einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie ist für jeden Anleger vor der Unterzeichnung des Immobilienvertrags wichtig. Aber im Gegensatz zu anderen Investitionen – wie Aktien – gibt es keinen einfachen Weg, dies zu tun. Viele professionelle Immobilieninvestoren halten die Erträge einer Immobilie für viel wichtiger als ihre Wertsteigerung.
Das Bruttoeinkommen Multiplikator ist eine Metrik in der Immobilienbranche weit verbreitet. Es kann von Investoren und Immobilienfachleuten verwendet werden, um eine grobe Entscheidung darüber zu treffen, ob der Preis einer Immobilie ein gutes Geschäft ist – genau wie das Kurs-Gewinn Verhältnis (P / E) zur Bewertung von Unternehmen an der Börse verwendet werden kann.
Multipliziert man die GIM von dem Bruttojahr Eigentum Einkommen ergibt die Wert der Eigenschaft oder den Preis, zu dem es soll verkauft werden. Ein niedriger Bruttoeinkommensmultiplikator bedeutet, dass eine Immobilie eine attraktivere Investition sein kann, da die erzielten Bruttoerträge viel höher sind als ihr Marktwert.
Besondere Überlegungen
Ein Bruttoeinkommensmultiplikator ist eine gute allgemeine Immobilienkennzahl. Es gibt jedoch Einschränkungen, da verschiedene Faktoren nicht berücksichtigt werden, einschließlich der Betriebskosten einer Immobilie, einschließlich Nebenkosten, Steuern, Wartung und Leerstand. Aus dem gleichen Grund sollten Anleger den GIM nicht dazu verwenden, eine potenzielle Anlageimmobilie mit einer anderen, ähnlichen zu vergleichen. Um einen genaueren Vergleich zwischen zwei oder mehr Immobilien anzustellen, sollten Anleger den Net Income Multiplikator (NIM) verwenden. Der NIM berücksichtigt sowohl die Einnahmen als auch die Betriebskosten jeder Immobilie.
Verwenden Sie den Nettoeinkommensmultiplikator, um zwei oder mehr Immobilien zu vergleichen.
Nachteile der Bruttoeinkommensmultiplikatormethode
Der GIM ist ein guter Ausgangspunkt für Investoren, um potenzielle Immobilieninvestitionen zu bewerten. Denn es ist einfach zu berechnen und vermittelt ein grobes Bild davon, was der Kauf der Immobilie für einen Käufer bedeuten kann. Der Bruttoeinkommensmultiplikator ist kaum ein praktisches Bewertungsmodell, bietet aber einen Ausgangspunkt. Wie bereits erwähnt, gibt es jedoch Einschränkungen und einige wichtige Nachteile, die bei der Verwendung dieser Zahl zur Bewertung von Anlageimmobilien zu berücksichtigen sind.
Ein natürliches Argument gegen die Multiplikatormethode ergibt sich, weil es sich um eine ziemlich grobe Bewertungsmethode handelt. Da Zinsänderungen – die sich auf die Diskontsätze bei der Zeitwertberechnung des Geldes auswirken – werden Quellen, Einnahmen und Ausgaben nicht explizit berücksichtigt.
Andere Nachteile sind:
- Die GIM-Methode geht von einer Einheitlichkeit der Eigenschaften über ähnliche Klassen aus. Praktiker wissen aus Erfahrung, dass sich die Kostenquoten ähnlicher Immobilien oft aufgrund von Faktoren wie verzögerter Instandhaltung, Alter der Immobilie und der Qualität des Immobilienverwalters unterscheiden.
- Der GIM schätzt den Wert auf der Grundlage des Bruttoeinkommens und nicht des Nettobetriebseinkommens (NOI), während eine Immobilie hauptsächlich auf der Grundlage ihrer Nettoertragskraft gekauft wird. Es ist durchaus möglich, dass zwei Immobilien den gleichen NOI aufweisen können, obwohl sich ihre Bruttoeinkommen stark unterscheiden. Daher kann die GIM-Methode leicht von denen missbraucht werden, die ihre Grenzen nicht schätzen.
- Ein GIM berücksichtigt nicht die verbleibende wirtschaftliche Lebensdauer vergleichbarer Immobilien. Indem ein Praktiker das verbleibende Wirtschaftsleben ignoriert, kann er einer neuen Immobilie und einer 50 Jahre alten Immobilie gleiche Werte zuweisen – vorausgesetzt, sie generieren gleiche Einkommen.
Beispiel für die Berechnung des Bruttoeinkommensmultiplikators
Eine geprüfte Immobilie hat ein effektives Bruttoeinkommen von 50.000 USD. Ein vergleichbarer Verkauf ist mit einem effektiven Einkommen von 56.000 US-Dollar und einem Verkaufswert von 392.000 US-Dollar verfügbar (in Wirklichkeit würden wir eine Reihe von vergleichbaren suchen, um die Analyse zu verbessern).
Unser GIM wäre 392.000 $ ÷ 56.000 $ = 7.
Dieser vergleichbare – oder Comp, wie er in der Praxis oft genannt wird – wurde für das Siebenfache (7x) seines effektiven Bruttopreises verkauft. Mit diesem Multiplikator sehen wir, dass diese Immobilie einen Kapitalwert von 350.000 USD hat. Dies wird mit der folgenden Formel ermittelt:
V = GIM x EGI
7 x 50.000 USD = 350.000 USD.