Eine Hypothek für Nicht-US-Bürger aufnehmen
Für viele im Ausland geborene Menschen, die in den USA leben, ist der Besitz eines Eigenheims einer der Eckpfeiler des amerikanischen Traums. Einige Nicht-US-Bürger haben jedoch die Ansicht, dass sie keine Möglichkeit haben, eine Hypothek aufzunehmen, was eine enorme Hürde für dieses Ziel darstellt. Laut der National Association of Realtors (NAR) kaufen ausländische Käufer mit Wohnsitz in den Vereinigten Staaten – entweder als kürzlich eingewanderte Personen oder Personen, die ein Visum für berufliche, Bildungs- oder andere Zwecke haben – jedoch eher ein Eigenheim mit einem Hypothek. In ihrem im Juli 2019 veröffentlichten „Profile of International Activity in US Residential Real Estate“ berichtete die NAR, dass 67 % der gebietsansässigen ausländischen Käufer Hypothekenfinanzierungen aus US-Quellen bezogen.
Natürlich kann der Anzahlungen verlangen. Hier besprechen wir, was Sie wissen müssen, um sich für einen Wohnungsbaukredit in den USA zu qualifizieren, wenn Sie kein Staatsbürger sind.
Die zentralen Thesen
- Der Besitz eines Eigenheims in den USA ist für Nicht-US-Bürger sicherlich erreichbar, erfordert jedoch ein wenig zusätzliche Arbeit.
- Der Erhalt einer Hypothek kann für einen Ausländer der schwierigste Teil sein und hängt in gewissem Maße von seinem Aufenthaltsstatus ab.
- Im Allgemeinen ist es für Ausländer einfacher, sich für einen US-Wohnungsbaudarlehen zu qualifizieren, wenn sie mit einer Green Card ständige Einwohner oder mit einem gültigen Arbeitsvisum nicht ständige Einwohner sind.
- Die Federal Housing Administration (FHA) bietet Nicht-US-Bürgern Wohnungsbaudarlehen zu den gleichen Kreditkonditionen wie anderen Käufern an.
- Eine gute Strategie besteht darin, Beziehungen zu Banken mit US-Präsenz aufzubauen, um eine amerikanische Kreditauskunftsgeschichte aufzubauen.
Wohneigentum und Aufenthaltsstatus
Zu beachten ist, dass die Voraussetzungen für die Aufnahme eines Wohnungsbaudarlehens zum großen Teil vom Aufenthaltsstatus abhängen. Die meisten Kreditnehmer fallen in eine der folgenden Gruppen:
- Ständige Einwohner mit einer Green Card (Formular I-551)
- Nicht-ständige Einwohner mit gültigem Arbeitsvisum (E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1 und G1-G4)
- „Ausländische Staatsangehörige“, deren Hauptwohnsitz nicht in den USA liegt
Im Allgemeinen ist es viel einfacher, einen Kredit zu erhalten, wenn Sie in eine der ersten beiden Kategorien fallen. Das liegt daran, dass die Hypothekengiganten Sekundärmarkt kaufen – so ziemlich die gleichen Richtlinien für Inhaber von Greencards und Arbeitsvisa haben wie alle anderen. Der wichtigste Vorbehalt ist, dass der Kreditgeber den legalen Wohnsitz des Antragstellers überprüfen muss.
Ausländer entsprechen jedoch nicht den Fannie- oder Freddie-Standards, sodass Kreditgeber diese Kredite in ihren eigenen Büchern führen müssen. Da die Bank auf diese Weise ein höheres Risiko eingeht, ist es wahrscheinlicher, dass eine erhebliche Anzahlung erforderlich ist.
FHA-Darlehen
Denken Sie daran, dass die Federal Housing Administration (FHA), die relativ niedrige Anforderungen an die Kreditwürdigkeit stellt und eine Anzahlung von nur 3,5% verlangt, eine weitere Option für Nicht-US-Bürger ist. Es bietet die gleichen Kreditbedingungen wie anderen Käufern, vorausgesetzt, der Kreditnehmer weist einen dauerhaften Wohnsitz in den USA nach
Wenn Sie ein nicht ständiger Einwohner sind und eine FHA-Hypothek suchen, müssen Sie das Haus als Hauptwohnsitz nutzen und eine gültige Sozialversicherungsnummer und ein Arbeitsgenehmigungsdokument vorlegen. Dies bedeutet, dass die Agentur keine Hypotheken an Gebietsfremde vergibt, die nur planen, das Haus gelegentlich zu nutzen.
Dokumentationshürden
Das Haupthindernis für den Erhalt einer Hypothek besteht darin, dem Kreditgeber zu beweisen, dass Sie seinem Risikoprofil entsprechen. Das bedeutet, dass Sie Ihren beruflichen Werdegang, Ihre Kreditwürdigkeit und Ihren Einkommensnachweis vorlegen. Für US-Bürger ist dies ein relativ unkomplizierter Prozess, da die meisten in den USA einen Kreditpfad und einen Rückstand an W-2-Formularen und Steuererklärungen aufweisen, aus denen ihre Einnahmen im Laufe der Jahre hervorgehen.
Aber für jemanden, der noch nicht so lange im Land ist oder die meiste Zeit nicht in den USA lebt, wird es etwas schwieriger. Wie weisen Sie beispielsweise Ihre Kreditwürdigkeit nach, wenn Sie keine Kreditauskunft der drei großen Büros Equifax, TransUnion und Experian haben?
Sie haben einen klaren Vorteil, wenn Sie eine bestehende Beziehung zu einer internationalen Bank mit Niederlassungen in den USA haben. Diese hat bereits eine Aufzeichnung Ihrer Finanzen und ist daher möglicherweise auch ohne amerikanische Kreditauskunft eher bereit, auf Sie zu wetten. Glücklicherweise wird die Hypothekenbranche von großen, globalen Banken dominiert, daher besteht eine gute Chance, dass Sie in der Vergangenheit Konten bei einer dieser Banken hatten.
Außerdem sind einige Kreditgeber möglicherweise bereit, internationale Kreditauskünfte als Ersatz für die drei großen US- Kreditauskunfteien zu bestellen. Dies kann jedoch ein teurer Prozess sein, der im Allgemeinen nur für Einwohner Kanadas, des Vereinigten Königreichs und Irlands verfügbar ist.
Wenn Sie noch nicht lange in den USA gearbeitet haben, haben Sie noch einen weiteren Grund, über FHA-Darlehen nachzudenken. Die FHA akzeptiert nicht US-amerikanische Steuererklärungen als Beschäftigungsnachweis.
Zu berücksichtigende Kreditgeber
Einige Kreditgeber lassen Kreditnehmer mehr Aufwand betreiben als andere, um einen Kredit zu erhalten. Sie können also viele Kopfschmerzen beseitigen, indem Sie diejenigen identifizieren, die häufig mit Nicht-US-Bürgern zusammenarbeiten. Wenn Sie mit einer internationalen Bank Geschäfte gemacht haben, die hier tätig ist, ist dies wahrscheinlich der richtige Ort, um anzufangen.
Kreditgenossenschaften sind eine weitere Alternative. Diese gemeinnützigen Finanzdienstleister bieten in der Regel äußerst wettbewerbsfähige Preise und können je nach Standort spezielle Kreditprogramme für Inhaber von Greencards und Visa anbieten.
Die Quintessenz
Viele Banken und Hypothekenunternehmen bieten Nicht-US-Bürgern konventionelle und FHA-Wohnungsbaudarlehen an, vorausgesetzt, sie können ihren Aufenthaltsstatus, ihre berufliche Laufbahn und ihre finanzielle Erfolgsbilanz überprüfen. Kreditgeber, die mit dieser Population ausgiebig arbeiten, sind in der Regel flexibler mit der Dokumentation, die Sie benötigen.