Funds from Operations (FFO)

Was ist Funds from Operations (FFO)?

Funds from Operations (FFO) bezieht sich auf die Zahl, die von Real Estate Investment Trusts ( REITs ) verwendet wird, um den Cashflow aus ihrer Geschäftstätigkeit zu definieren. Immobilienunternehmen verwenden den FFO als Maß für die operative Leistung.

Der FFO wird berechnet, indem Abschreibungen, Amortisationen und Verluste aus dem Verkauf von Vermögenswerten zu den Erträgen addiert und dann alle Gewinne aus dem Verkauf von Vermögenswerten und alle Zinserträge abgezogen werden. Es wird manchmal auf einer Basis pro Aktie notiert. Das FFO-pro-Aktie Verhältnis sollte bei der Bewertung von REITs und ähnlichen Investmentfonds anstelle des Ergebnisses je Aktie ( EPS ) verwendet werden.

Formel und Berechnung von Funds From Operations

Nachfolgend finden Sie die Formel zur Berechnung der Funds from Operations (FFO).

Die Formel für den FFO lautet:

FFO = (Nettoeinkommen + Abschreibungen + Amortisation + Verluste aus Immobilienverkäufen) – Gewinne aus Immobilienverkäufen – Zinserträge

Nachfolgend sind die Schritte zur Berechnung des FFO aufgeführt:

Alle Komponenten der FFO-Berechnung sind in der Gewinn- und Verlustrechnung eines REIT aufgeführt.

1. Ermitteln Sie den Nettogewinn, der den Gewinn des Unternehmens darstellt und sich am Ende der Gewinn- und Verlustrechnung befindet.
2. Abschreibungen sind die aufwandswirksamen Teile der materiellen (physischen) und immateriellen Vermögenswerte eines Unternehmens für die Periode. Abschreibungen sind lediglich buchhalterische Maßnahmen, die den Unternehmen helfen, die Kosten ihrer Vermögenswerte zu verteilen. Die aufwandswirksamen Beträge mindern letztlich den Periodenüberschuss. Infolgedessen werden Abschreibungen und Amortisationen wieder dem Nettogewinn hinzugefügt, um den tatsächlichen Zahlungseingang oder die Einnahmen aus der Geschäftstätigkeit des REITs zu ermitteln.
3. Fügen Sie gegebenenfalls Verluste aus dem Verkauf von Geschäftsimmobilien hinzu. Hierzu zählen in der Regel langfristige Vermögenswerte wie Sachanlagen. Diese Verluste gelten als einmalig und einmalig und sind daher nicht Teil des normalen Betriebs und sollten nicht in die FFO-Berechnung einbezogen werden.
4. Ziehen Sie alle Gewinne oder Einnahmen aus dem Verkauf von Immobilien von der Gesamtzahl der Nettoeinnahmen, Abschreibungen und Amortisationen ab, um die Betriebsmittel für den Zeitraum zu erhalten.
5. Subtrahieren Sie alle Zinserträge, die das Unternehmen erzielt hat. Zinserträge gehören im Allgemeinen nicht zum normalen Geschäftsbetrieb eines Unternehmens und sollten daher nicht in die FFO-Berechnung einbezogen werden.

Wenn ein REIT beispielsweise eine Abschreibung von 20.000 USD, einen Gewinn aus Immobilienverkäufen von 40.000 USD und einen Nettogewinn von 100.000 USD hätte, würde sein FFO 80.000 USD betragen.

In den meisten Situationen müsste ein Anleger den FFO eines REITs nicht berechnen, da alle REITs verpflichtet sind, ihre FFO-Berechnungen in ihren öffentlichen Finanzausweisen auszuweisen. Die FFO-Zahl wird normalerweise in den Fußnoten der Gewinn- und Verlustrechnung angegeben.

Was Funds from Operations Ihnen sagen können

Der FFO ist ein Maß für die von einem REIT generierten Barmittel; Immobilienunternehmen verwenden FFO als Benchmark für die operative Leistung. Die National Association of Real Estate Investment Trusts ( NAREIT ) war ursprünglich Pionier dieser Zahl, die eine Nicht-GAAP Kennzahl ist.

Der FFO ist nicht mit dem Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit eines REIT zu verwechseln, der in der Kapitalflussrechnung (CFS) ausgewiesen wird. Stattdessen misst der FFO den Nettobetrag an Zahlungsmitteln und -äquivalenten, die einem Unternehmen aus regelmäßiger, laufender Geschäftstätigkeit zufließen. FFO sollte nicht als Alternative zum Cashflow oder als Maß für die Liquidität gesehen werden.

Zum Beispiel würde der Cashflow eines typischen Unternehmens durch die Einnahmen aus dem Verkauf eines Vermögenswerts beeinflusst, aber FFO schließt diese Gewinne aus. Außerdem würde ein typisches Unternehmen einen Mittelzufluss auf seinem CFS aufweisen, wenn das Unternehmen Krediterlöse von einer Bank erhält. Der FFO beinhaltet solche Mittelzuflüsse jedoch nicht, sondern ist lediglich ein Maß für die Erträge aus der Geschäftstätigkeit.

Warum FFO ein gutes Maß für die REIT-Leistung ist

FFO kompensiert Kostenrechnungsmethoden, die die wahre Performance eines REITs möglicherweise ungenau wiedergeben. Die GAAP Rechnungslegung erfordert, dass alle REITs ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien im Laufe der Zeit nach einer der Standardabschreibungsmethoden abschreiben. Allerdings steigen viele Anlageimmobilien im Laufe der Zeit an Wert, so dass die Abschreibung bei der Beschreibung des Wertes eines REITs ungenau ist. Abschreibungen und Amortisationen müssen zum Nettoergebnis hinzugerechnet werden, um dieses Problem in Einklang zu bringen.

FFO zieht auch etwaige Gewinne aus Immobilienverkäufen ab, da diese Arten von Verkäufen als einmalig gelten. REITs müssen 90 % aller steuerpflichtigen Einkünfte in Form von Dividenden auszahlen, bei denen es sich um Barzahlungen an die Anleger handelt. Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien tragen nicht zum steuerpflichtigen Einkommen eines REIT bei und sollten daher nicht in die Bewertung von Wert und Leistung einbezogen werden.

Wie bereits erwähnt, wird der FFO pro Aktie manchmal von Unternehmen als Ergänzung zu ihrem EPS angegeben. Das Ergebnis je Aktie ist ein Nettoeinkommen von den hervorragenden geteilten des Unternehmens Aktienanteilen. EPS und FFO pro Aktie geben an, wie viel Ertrag pro Aktie erzielt wird.

Diese Maßnahmen helfen den Anlegern auch festzustellen, ob das Geld vom Management effektiv verwendet wird. Außerdem bewerten viele Analysten und Investoren das Kurs-FFO-Verhältnis eines REITs als Ergänzung zum Kurs-Gewinn-Verhältnis, das sich aus dem Aktienkurs dividiert durch das EPS ergibt. Im Falle eines REITs würde der Marktpreis des REITs durch seinen FFO pro Aktie geteilt.

Bereinigte Mittel aus dem operativen Geschäft

Immer mehr Immobilienanalysten  kalkulieren auch ein bereinigtes Mittel des REIT der betrieblichen Tätigkeit ( AFFO ). Diese Berechnung nimmt den FFO eines REIT und subtrahiert alle wiederkehrenden Ausgaben, die aktiviert und dann amortisiert werden, sowie alle geradlinigen Mieten. Diese wiederkehrenden Investitionen können Wartungskosten wie Lackierprojekte oder Dachersatz umfassen. AFFO hat als genauere Schätzung des Ertragspotenzials eines REIT an Bedeutung gewonnen.

Die AFFO-Kennzahl wurde entwickelt, um die Cash-Generierung oder die Dividendenausschüttungsfähigkeit eines REITs besser messen zu können. Neben AFFO wird diese alternative Maßnahme manchmal als zur Ausschüttung verfügbare Mittel oder zur Ausschüttung verfügbare Barmittel bezeichnet.

Beispiel für die Verwendung von Funds from Operations

Der beliebte Einkaufszentrum REIT Simon Property Group wies in seiner Gewinn- und Verlustrechnung 2017 einen Funds from Operations in Höhe von 4 Milliarden US-Dollar aus, ein Plus von 6% gegenüber 2016. Der Nettogewinn des Unternehmens belief sich auf 2,2 Milliarden US-Dollar.

Um den FFO zu ermitteln, fügte das Unternehmen Abschreibungen in Höhe von etwa 1,8 Milliarden US-Dollar hinzu und bereinigte es weiter um andere kleinere Zahlen – einschließlich einer Reduzierung von 5,3 Millionen US-Dollar für die Zahlung von Vorzugsausschüttungen und Dividenden sowie eines nicht beherrschenden Anteils der Abschreibungen und Amortisation, die sich ergaben in einer zusätzlichen Reduzierung von 17,1 Millionen US-Dollar. Simon berichtete zusätzlich eine verdünnte FFO pro Aktie Abbildung von $ 11.21, im Vergleich zu einer verwässerten Ergebnis je Aktie Abbildung von $ 6.24.