Front-End-Verhältnis

Was ist das Front-End-Verhältnis?

Die Front-End-Ratio, auch Hypotheken-Einkommens-Ratio genannt, ist ein Verhältnis, das angibt, welcher Teil des Einkommens einer Person für Hypothekenzahlungen verwendet wird. Die Front-End-Ratio wird berechnet, indem die erwartete monatliche Hypothekenzahlung einer Person durch ihr monatliches Bruttoeinkommen dividiert wird. Die Hypothekenzahlung besteht im Allgemeinen aus Kapital, Zinsen, Steuern und Hypothekenversicherung (PITI). Kreditgeber verwenden das Front-End-Verhältnis in Verbindung mit dem Back-End-Verhältnis, um zu bestimmen, wie viel verliehen wird.

Verständnis des Front-End-Verhältnisses

Bei der Entscheidung, eine Hypothek zu verlängern, halten Kreditgeber das Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) für wichtiger als ein stabiles Einkommen, pünktliche Zahlung von Rechnungen und einen hohen FICO-Score. Eine Art von DTI-Verhältnis ist das Front-End-Verhältnis. Sie berücksichtigt neben der allgemeinen Hypothekenzahlung auch andere Nebenkosten, wie ggf. die Gebühren der Wohnungseigentümergemeinschaft (HOA). Zum Beispiel betragen die voraussichtlichen Hypothekenkosten einer Person 2.000 USD (1.700 USD Hypothekenzahlung und 300 USD HOA-Gebühren) und ihr monatliches Einkommen beträgt 9.000 USD; im Ergebnis beträgt die Front-End-Quote ca. 22 %.

Front-End-Verhältnis vs. Back-End-Verhältnis

Die Front-End-Ratio misst, wie viel vom Einkommen einer Person für Hypothekenkosten, einschließlich PITI, verwendet wird. Im Gegensatz dazu misst die Back-End-Ratio, wie viel vom Einkommen einer Person auf alle anderen monatlichen Schulden entfällt. Es ist die Summe aller anderen Schuldenverpflichtungen geteilt durch die Summe des Einkommens der Person. Andere Schulden umfassen in der Regel Zahlungen für Studentendarlehen, Kreditkartenzahlungen und Zahlungen ohne Hypothekendarlehen.

Kreditgeber bevorzugen aufgrund des damit verbundenen Ausfallrisikos eine Quote von nicht mehr als 36 %. Hohe Back-End-Quoten weisen darauf hin, dass ein größerer Teil des Einkommens des Kreditnehmers anderen Schuldtiteln zugewiesen wird, wodurch weniger Einnahmen für die Hypothek zur Verfügung stehen. Wenn das Einkommen des Kreditnehmers nachteilig beeinflusst wird, ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass er seinen Verbindlichkeiten einschließlich der Zahlung der Hypothek nicht nachkommen kann.

Empfohlene Front-End-Verhältnisse

Kreditgeber bevorzugen eine Front-End-Quote von nicht mehr als 28% für die meisten Kredite und 31% oder weniger für Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) und eine Back-End-Quote von nicht mehr als 36 Prozent. Höhere Quoten weisen auf ein erhöhtes Ausfallrisiko hin. Kreditgeber können jedoch höhere Quoten akzeptieren, wenn bestimmte Faktoren (z. B. erhebliche Anzahlungen, beträchtliche Ersparnisse und günstige Kreditwürdigkeit) vorliegen. Zahlt beispielsweise ein Kreditnehmer mit einer hohen Front-End-Quote die Hälfte des Kaufpreises als Anzahlung oder erhöht seine Ersparnisse deutlich, könnten Kreditgeber zunehmend bereit sein, eine Hypothek anzubieten.

Bei Nichtbewilligung kann der Kreditnehmer Schulden abbauen, um die Quote zu senken. Der Kreditnehmer kann auch erwägen, einen Mitunterzeichner für eine Hypothek zu haben. FHA-Darlehen ermöglichen beispielsweise Verwandten mit ausreichendem Einkommen und guter Kreditwürdigkeit die Mitunterzeichnung.

Besondere Überlegungen

Hohe Studienschulden hindern viele Verbraucher daran, Häuser zu kaufen. Selbst bei ausgezeichneten Kredit-Scores stellen viele fest, dass ihre Front-End-Quoten für Kreditgeber zu hoch sind. Kreditnehmer können jedoch Schulden so umstrukturieren, dass sie sich weniger auf den DTI eines potenziellen Eigenheimbesitzers auswirken. So können sie beispielsweise die monatliche Rate für einen Studienkredit senken. Bundesstudiendarlehen können auch Zahlungen ermöglichen, die nur 10 % des Einkommens eines Kreditnehmers verwenden.