So gründen Sie einen Hausbesitzerverband
Homeowner’s Associations ( HOAs ) verwalten Probleme, die die gesamte Gemeinde betreffen, wie z. B. Sicherheit, mangelnde Instandhaltung von Eigentum, lokale Belästigungen oder die Bereitstellung von Dienstleistungen, die von der lokalen Regierung nicht erledigt werden.
HOAs werden im Allgemeinen von Entwicklern gebildet, wenn eine neue Community erstellt wird. Als Voraussetzung für den Erwerb von Immobilien in vielen Gemeinden müssen Käufer der HOA beitreten. Infolgedessen treten viele Menschen HOAs bei, ohne wirklich zu verstehen, was sie sind oder wie sie arbeiten, nur weil sie sich in ein bestimmtes Zuhause verlieben.
Wachstum bei HOAs
Hausbesitzerverbände (HOAs) sind immer häufiger geworden. Robert H. Nelson, Professor für öffentliche Ordnung, spricht von diesem explosiven Wachstum bei der Bildung von Eigentumswohnungen, Hausbesitzerverbänden und Genossenschaften und erklärt:
Noch 1970 machte nur etwa 1% der US-Wohnungen aus. Bis 2010 gab es jedoch mehr als 300.000 Gemeindeverbände, in denen mehr als 60 Millionen Amerikaner untergebracht waren, 20% der US-Bevölkerung… Zwischen 1980 und 2000 wurde die Hälfte der neuen Wohnungen in den Vereinigten Staaten unter der privaten Leitung von gebaut und organisiert ein Gemeindeverband.
Erfahren Sie die lokalen Gesetze zu HOAs
Die staatlichen Eigentumsvorschriften enthalten die gesetzlichen Richtlinien für die Gründung eines Hausbesitzerverbandes. In Texas beispielsweise heißt es in Kapitel 204 des Immobiliencodes, dass ein dreiköpfiges Komitee gebildet werden muss, um die Gründung einer Eigentümervereinigung (POA) zu beantragen.
Das Komitee muss offiziell schriftlich mitteilen, dass es beabsichtigt, einen POA mit obligatorischer Mitgliedschaft zu erstellen. Alle Plattenbesitzer in einer Unterteilung müssen benachrichtigt werden, und die Besitzer von mindestens 60% des Eigentums müssen die Petition innerhalb eines Jahres unterzeichnen und genehmigen. Sobald der POA existiert, kann er durch ein separates Petitionsverfahren Einschränkungen schaffen, die die Zustimmung der Eigentümer von mindestens 75% des Eigentums der Unterteilung erfordern.
HOAs können aufgrund der Macht, die sie über Hausbesitzer ausüben, auch zu großen Streitigkeiten führen.
Einrichtung der HOA
Der Prozess zum Einrichten einer HOA hängt davon ab, wo sich die HOA befindet. Die folgenden Schritte sind jedoch wahrscheinlich erforderlich.
- Aufbau einer Geschäftsstruktur durch Gründung einer LLC oder einer gemeinnützigen Gesellschaft.
- Erstellen von Covenants, Bedingungen und Einschränkungen (CC & Rs), die beschreiben, wie die HOA funktioniert und welche Regeln Hausbesitzer einhalten müssen.
- Festlegung eines Verfahrens für zukünftige Änderungen der CC & Rs.
- Verfassen von Regeln und Vorschriften, die die CC & Rs für die Bewohner der Gemeinde in eine leicht verständliche Sprache bringen.
- Die Erstellung Regierungsdokumente, wie Satzung und Statuten, die Kontur Treffen Frequenz, Wahl Leitlinien, die Wahl von HOA Führern und anderen operativen Verfahren.
- Wahl qualifizierter Offiziere / Vorstandsmitglieder. Zum Beispiel muss der Schatzmeister tatsächlich verstehen, wie man Bücher führt und zum Beispiel Geld verwaltet.
Wenn die Personen, die die HOA gründen, keine Experten für Immobilienrecht sind, wäre die Einstellung eines Anwalts mit HOA-Fachwissen in dieser Phase eine gute Entscheidung. Die HOA kann ihre Regeln nicht durchsetzen, wenn sie angefochten werden und sich als nicht legal herausstellen. Ein guter Anwalt kann auch auf wichtige Themen hinweisen, auf die HOA-Verantwortliche achten sollten, wie z. B. faire Wohngesetze, um rechtliche Probleme zu vermeiden, sobald der Verein gegründet wurde. Bundes, Landes- und Kommunalvorschriften haben Vorrang vor den HOA-Regeln.
(Weitere Informationen finden Sie unter: So wählen Sie den richtigen Anwalt aus.)
Die zentralen Thesen
- Bauträger gründen häufig Hausbesitzerverbände (HOAs) als Teil neu errichteter Stadtteile oder geschlossener Gemeinschaften.
- Es ist von entscheidender Bedeutung, dass die HOA-Beauftragten aktuelle Finanzaufzeichnungen über den Betrieb führen.
- Die Regeln der Hausbesitzerverbände (HOAs) lehnen die Vorschriften von Bund, Ländern und Gemeinden nicht ab.
- Eine HOA hat einen Vorstand, der den Betrieb der HOA überwacht und die Regeln und Statuten der HOA durchsetzt.
- Wenn Sie einer HOA angehören, zahlen Sie Gebühren für die in Ihrer Gemeinde angebotenen Dienstleistungen.
Schützen Sie die HOA
Die leitenden Angestellten und der Verwaltungsrat sind für die Leitung und Überwachung der HOA verantwortlich. Mit diesem hohen Maß an Verantwortung geht ein hohes Risiko einher. Die HOA braucht einen Weg, sich selbst zu schützen, wenn ein Hausbesitzer klagt.
Warum könnte ein Hausbesitzer klagen? In Elk Grove, Kalifornien, verklagte ein Einwohner seine HOA wegen der vorgeschlagenen Änderungen der Parkregeln in der Nachbarschaft. Ein Mann aus Houston verklagte seine HOA, weil er trotz der hohen Kriminalitätsrate in der Gegend die Einbrecherstangen aus seinem Haus entfernen wollte.
Eine faire Wohnungsbaugesellschaft verklagte eine Eigentumswohnungsvereinigung in Florida, weil sie sich geweigert hatte, Kindern das Leben in dem Gebäude zu ermöglichen. Ein Vorstandsmitglied kann seine verstößt verklagt werden Treuhänder Pflicht gegenüber der des HOA Bewohner und konnte persönlich haftbar gemacht werden.
Die Versicherung für Direktoren und leitende Angestellte bietet den Personen, die die HOA leiten, finanziellen Schutz. Es deckt sowohl Rechtsschutzkosten als auch Schadensersatz ab. Vorsätzliches Fehlverhalten wird jedoch nicht erfasst. Die Diebstahlversicherung für Mitarbeiter kann den Verein schützen, wenn ein Direktor, ein leitender Angestellter oder ein Hausverwalter HOA-Gelder unterschlagen.
Führen Sie solide Finanzunterlagen
Eine HOA braucht Geld, um zu funktionieren, und dieses Geld kommt von den Bewohnern der Gemeinde. Ein Teil des Geldes finanziert die Verwaltung der HOA (z. B. Rechts, Buchhaltungs- und Verwaltungsdienste), aber der größte Teil des Geldes fließt in die Instandhaltung der öffentlichen Bereiche.
Es könnte sich für Landschaftsgestaltung, Poolpflege und sogar Müllabfuhr lohnen. Ein Teil des Geldes wird jeden Monat ausgegeben, der Rest wird in einen Reservefonds eingestellt. Manchmal entstehen große Kosten, die nicht aus dem Reservefonds der HOA bezahlt werden können. In diesem Fall verlangt die HOA von den Bewohnern die Zahlung einer zusätzlichen Gebühr, die als Sonderveranlagung bezeichnet wird.
Eine neue HOA muss eine Finanzierungsanalyse durchführen und ein Budget erstellen, um zu bestimmen, wie viel monatliche Gebühren von den Eigentümern jeder Immobilie zu erheben sind. Die Analyse basiert darauf, welche Ausgaben von Community-Mitgliedern bezahlt werden, wie viel sie kosten, wie viel dem Reservefonds zugewiesen wird und wie viel Prozent des Community-Eigentums jedem Einwohner gehören.
Außerdem muss der Reservefonds verwaltet und investiert werden, um die HOA finanziell solide zu halten (zum Beispiel muss der Wert des Fonds gegen Inflation erhalten bleiben ).
Halten Sie Hausbesitzer auf dem Laufenden
Als Mitglieder der Gemeinschaft, die Beiträge zahlen und von den Entscheidungen der HOA betroffen sind, müssen die Bewohner über die Aktivitäten der HOA und alle Probleme, die die Gemeinschaft betreffen, informiert werden.
HOAs müssen regelmäßige Treffen abhalten und die Bewohner weit genug im Voraus benachrichtigen, damit jeder die Möglichkeit hat, daran teilzunehmen. Sie müssen auch Wahlen für Direktoren und leitende Angestellte abhalten und sicherstellen, dass jeder die Möglichkeit hat, abzustimmen. Ein Community-Newsletter, eine E-Mail und / oder eine Website können auch dazu beitragen, Hausbesitzer auf dem Laufenden zu halten.
HOA-Beauftragte und -Direktoren sollten detaillierte Aufzeichnungen über ihre Aktivitäten führen, z. B. Protokolle von Gemeindetreffen. Verbände sollten regelmäßig wichtige Finanzinformationen an Community-Mitglieder weitergeben. Mitglieder sollten sich ihrer Rechte zum Anzeigen von HOA-Aufzeichnungen bewusst sein und auf Anfrage Zugriff erhalten.
(Weitere Informationen finden Sie unter: Umgang mit Ihrem Condo Board.)
Regeln durchsetzen
HOAs sind regelbasierte Communitys. Daher müssen sie von Zeit zu Zeit Regeln durchsetzen, gegen die Community-Mitglieder verstoßen. HOAs müssen auch Beschwerden von Anwohnern über bestehende Regeln bearbeiten, die sie nicht mögen, oder Regeln, die ihrer Meinung nach hinzugefügt werden sollten, um ein anhaltendes Problem zu lösen.
HOAs müssen Regeln schnell und konsequent durchsetzen. Hausbesitzer, die sich weigern, dies zu tun, sollten mit einer Geldstrafe belegt werden. Wenn ein Hausbesitzer die Einhaltung verweigert, muss die HOA das Konto möglicherweise an Sammlungen senden oder den Hausbesitzer verklagen. HOAs sollten eine selektive Durchsetzung vermeiden – mit anderen Worten, sie sollten keine Favoriten mit HOA-Führern oder Bewohnern der Gemeinde spielen, mit denen sie befreundet sind. Voreingenommenes Verhalten kann zu einer Klage führen.
Die Einstellung einer professionellen Verwaltungsgesellschaft kann die Belastung der leitenden Angestellten und Direktoren einer HOA verringern und eine potenzielle Konfliktquelle zwischen HOA-Führungskräften und anderen Mitgliedern der Gemeinschaft beseitigen. Die Verwaltungsgesellschaft kann einen Großteil der Verwaltungsarbeit übernehmen und sich mit Unannehmlichkeiten wie der Durchsetzung von Regeln und der Erhebung von Gebühren befassen. Es kann auch sein Fachwissen in der Immobilienverwaltung nutzen, um den reibungslosen Betrieb der Gemeinde sicherzustellen und Fehler zu vermeiden, die unerfahrene leitende Angestellte und Direktoren machen könnten. Professionelles Management kostet jedoch Geld, was bedeutet, dass die monatlichen HOA-Gebühren der Hausbesitzer höher sind.
Das Worst-Case-Szenario für die Durchsetzung von Regeln besteht darin, das Eigentum eines Hausbesitzers wegen Nichtzahlung von Gebühren oder besonderer Einschätzungen abzuschotten. Diese extreme Maßnahme kann zu einer umstrittenen Situation zwischen dem Hausbesitzer und der HOA führen. Zwangsvollstreckungen senken auch die Immobilienwerte, was für die anderen Bewohner der Nachbarschaft nicht gut ist.
Host Community Gatherings
Bei HOAs kann es ausschließlich ums Geschäft gehen, aber das muss nicht sein. Eine gelegentliche lustige Aktivität ermöglicht es HOA-Mitgliedern, sich auf freundlicher, sozialer Basis kennenzulernen, nicht nur in der möglicherweise kontroversen Umgebung eines HOA-Meetings. Wenn sich die Nachbarn persönlich kennen, kann die Gemeinschaft ein angenehmerer Ort zum Leben sein und Konflikte können leichter gelöst werden.
Das Fazit
Die Gründung und Verwaltung eines Hausbesitzerverbandes ist eine große Aufgabe mit erheblichen Verantwortlichkeiten und großen Auswirkungen. Wenn Sie überlegen, eine Immobilie in einer HOA zu kaufen, sollten Sie vor dem Kauf verstehen, worauf Sie sich einlassen.
(Weitere Informationen finden Sie unter: 9 Dinge, die Sie über Hausbesitzerverbände wissen müssen.)