Kauf eines abgeschotteten Hauses: Top 5 Fallstricke
Der Kauf eines Hauses, das sich in einer Zwangsvollstreckung befindet, wird sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren oft als Möglichkeit angepriesen, ein großes Angebot an einer Immobilie zu erzielen. Die potenziellen finanziellen Belohnungen werden jedoch nicht ohne ein erhebliches Maß an harter Arbeit erreicht.
Zwangsversteigerungen haben einige häufige Probleme. Darüber hinaus können beim Kauf einige Standardschwierigkeiten auftreten. Während Zwangsvollstreckungen eine großartige Investition sein können, um entweder zu leben oder weiterzuverkaufen, sind sie oft mit Gepäck verbunden.
Die zentralen Thesen
- Die potenziellen finanziellen Vorteile des Kaufs einer zwangsversteigerten Immobilie werden jedoch nicht ohne ein erhebliches Maß an harter Arbeit erreicht.
- Viele Häuser in Zwangsvollstreckung wurden schlecht gewartet und können strukturelle Probleme oder Wasser- oder Schimmelschäden aufweisen. einige können gegen Kodizes oder andere Standards verstoßen.
- Vandalismus kann auch ein Problem sein, da Diebe oder die Vorbesitzer manchmal Einrichtungsgegenstände, Geräte, Fenster oder andere Wertgegenstände mitnehmen.
- Es kann Probleme mit Kreditgebern geben, die den Kauf von zwangsversteigerten Häusern nicht finanzieren wollen; Der Kauf mit Bargeld kann die einzige Option für den Käufer sein.
Probleme mit der Immobilie
Das Wichtigste, was Sie beachten sollten, bevor Sie sich entscheiden, auf dem Markt für Zwangsversteigerungen einzukaufen, ist, dass diese Immobilien von Eigentümern aufgegeben werden, die sich ihre Hypothekenzahlungen nicht mehr leisten können. In diesen Fällen wurde das Haus oft schlecht gepflegt – schließlich gerät der Eigentümer, wenn er die Zahlungen nicht leisten kann, auch mit der regelmäßigen Instandhaltung in Verzug.
Außerdem sind manche Menschen, die zur Zwangsvollstreckung gezwungen werden, durch ihre Situation verbittert und lassen ihren Frust an ihrem Haus aus, bevor die Bank wieder in Besitz genommen wird. Dies beinhaltet oft das Entfernen von Geräten und Einrichtungsgegenständen und manchmal sogar völligen Vandalismus. Nachdem die Insassen gegangen sind, bleiben Zwangsvollstreckungen aufgegeben und laden oft zu kriminellen Aktivitäten ein.
Wartung und Zustand
Wartung und Zustand können bei zwangsvollstreckten Immobilien aufgrund der Umstände, unter denen der Vorbesitzer ausgezogen ist, und der Zeit, in der das Haus möglicherweise nicht bewohnt war, ein Problem sein. Einige der Hauptanliegen sind die folgenden.
Mangelnde Sauberkeit
Immobilien im Besitz einer Bank sind manchmal ekelhaft schmutzig, weil sie leer sitzen, absichtlich vom Vorbesitzer vernachlässigt werden oder von Landstreichern bewohnt werden. Wenn ein Haus monatelang ohne Luftzirkulation verschlossen ist, kann Schmutz im ganzen Haus riechen.
Schlechte Renovierungen
Der Vorbesitzer hat möglicherweise Änderungen an der Wohnung vorgenommen, ohne die entsprechenden Genehmigungen einzuholen. Ein gängiges Beispiel ist die Umwandlung der Garage in einen Wohnraum, damit mehr Menschen im Haus leben können. Diese Änderungen können für neue Eigentümer unerwünscht sein oder ihnen bei den Beamten der Stadtverwaltung Kopfschmerzen bereiten.
Wenn der Vorbesitzer begonnen hat, das Haus zu verbessern, aber dann in Schwierigkeiten geraten ist, können im Haus teilweise fertiggestellte Arbeiten vorliegen. Die Badezimmer können erneuert werden, während die Küche seit 40 Jahren nicht mehr modernisiert wurde, oder es kann neue Böden im Wohnzimmer geben, während die Schlafzimmer noch mit alten Teppichen ausgestattet sind.
Darüber hinaus können Reparaturen von den Eigentümern selbst oder von nicht lizenzierten Fachleuten durchgeführt worden sein – mit anderen Worten, Personen, die die Arbeiten möglicherweise nicht korrekt ausgeführt haben.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Keinen Strom
Wenn niemand im Haus wohnt, kann der Strom ausgeschaltet sein, es sei denn, die Bank hat ihn absichtlich eingeschaltet. Ohne Licht kann es in manchen Räumen, insbesondere in Kellern und fensterlosen Badezimmern, schwer zu erkennen sein, was Sie kaufen.
Wasserschaden
Ein kleines Leck unter der Küchenspüle kann zu Schimmelproblemen führen, und ein Dachleck oder ein Rohrbruch kann zu großen Wasserschäden führen. Wenn sich niemand um Probleme kümmert, wenn sie auftreten, können kleine Probleme schnell zu großen Problemen werden und große Probleme können zu Katastrophen werden.
Fehlende grundlegende Wartung
Wenn der Vorbesitzer die Hypothekenzahlungen nicht leisten konnte, können Sie darauf wetten, dass er sich auch nicht leisten konnte, Lecks, Termitenschäden, eine kaputte Müllentsorgung oder irgendetwas anderes zu reparieren.
Tote oder überwucherte Böden
Je nach Klima, in dem sich das Haus befindet, kann der Rasen und die Landschaftsgestaltung völlig abgestorben oder stark verwildert sein. Banken zahlen normalerweise nicht für Gärtner, um den Garten eines abgeschotteten Hauses zu pflegen.
Zurückgelassenes persönliches Eigentum
Manchmal werden ausgeschlossene Hausbesitzer aus dem Grundstück ausgesperrt, bevor sie ihr Hab und Gut umziehen können, und in manchen Fällen nehmen sie nicht alles mit. Viele Immobilien im Besitz von Immobilien (REO) enthalten Möbel, Müll, Kleidung und andere Gegenstände, für deren Entsorgung Sie verantwortlich sind, wenn Sie Eigentümer werden.
Vandalismus und Vernachlässigung
Schäden sind bei Zwangsversteigerungen keine Seltenheit und können durch Vandalen oder den ehemaligen Eigentümer verursacht werden.
Zufälliger Vandalismus
Manchmal, wenn eine Immobilie leer steht, insbesondere wenn sie sich in einem Gebiet mit mittlerer bis hoher Kriminalität befindet, müssen neue Eigentümer mit Graffiti, zerbrochenen Fenstern und anderen Schäden kämpfen.
Eigentümer Vandalismus
Zerbrochene Fenster können aus mehreren Gründen in REOs häufig vorkommen. Wie bereits erwähnt, kann Vandalismus eine Ursache sein. Auch wenn Banken Eigentümer aussperren, während sie das Eigentum in Besitz nehmen, kann der ehemalige Eigentümer ein Fenster oder eine Tür einschlagen, um seine Sachen zu holen. Auch Vorbesitzer können auf Kosten der Bank absichtlich Schäden anrichten, indem sie Löcher in Wände bohren oder Sockelleisten und Zierleisten abreißen.
Entfernung von Wertgegenständen
Um sich an der Bank zu rächen und zusätzliches Geld zu verdienen, kann der vorherige Hausbesitzer Wertgegenstände wie Geräte, Einrichtungsgegenstände, Türen, Kupferrohre und mehr entfernen. Alles, was der Hausbesitzer nicht mitnimmt, kann von Dieben mitgenommen werden. In jedem Fall fehlen bei vielen Immobilien im Besitz von Banken Dinge, die im Allgemeinen mit Immobilien im Besitz von Verkäufern einhergehen.
Probleme beim Kauf
Trotz all dieser potenziellen Probleme können Zwangsvollstreckungen immer noch ein gutes Geschäft sein. Wenn Sie bereit sind, Probleme zu beheben, mit denen die meisten Menschen nicht umgehen möchten, können Sie ein Haus mit einem erheblichen Rabatt kaufen. Es kann jedoch zu zusätzlichen Problemen kommen, wenn es darum geht, die Immobilie tatsächlich zu kaufen und sie in den Einzugszustand zu bringen.
Probleme mit Kreditgebern
Der Kauf eines Eigenheims von einem Kreditgeber hat seine Probleme aufgrund der erhöhten Bürokratie und der begrenzten Transparenz für diejenigen, die Zwangsvollstreckungen kaufen.
Finanzierung
Lenders wird kein Hauskäufer Geld für eine Wohnung geben sie als unbewohnbar oder dass einschätzt unter dem Kaufpreis. Wenn Sie ein Investor sind, der bar bezahlt, ist dies natürlich kein Problem. Das HUD Section 203(k)-Programm kann unter bestimmten Umständen ebenfalls helfen.
Zeitverzögerungen bei der Eigentümerbank
Der gesunde Menschenverstand sagt, dass Banken REOs so schnell wie möglich entladen wollen sollten, aber in Wirklichkeit ziehen Banken manchmal bei der Prüfung von Angeboten und während des gesamten Treuhandprozesses auf der Strecke.
Keine Verkäuferangaben
Da noch nie jemand von der Bank im Haus gewohnt hat, dürften sie von bestehenden Problemen mit der Immobilie kaum Kenntnis haben. Sie müssen alles selbst aufdecken, entweder bei der Wohnungsbesichtigung, durch Nachfragen bei Nachbarn oder durch Erfahrung, nachdem Sie Hausbesitzer geworden sind.
Wettbewerb
Da Zwangsvollstreckungen großartige Angebote sein können, sind sie für Investoren attraktiv, die Immobilien umwandeln oder sie als Mietobjekte nutzen möchten. Da Anleger Barangebote mit weniger oder keinen Eventualitäten und schnellen Schließungen machen können, können ihre Angebote für die Bank attraktiver sein als die von Möchtegern-Eigennutzern.
Die Quintessenz
Mit Zwangsvollstreckungen ist Geld zu verdienen, aber Sie sollten die Herausforderung, die Sie übernehmen, im Voraus kennen und Ihre Immobilie sorgfältig auswählen. Vergessen Sie nicht die Grundlagen, die eine Immobilie begehrenswert machen, nur weil der Kaufpreis ein Schnäppchen ist. Außerdem sollten Sie sich intensiv über Finanzierungsmöglichkeiten für zwangsversteigerte Wohnungen informieren.
Während Sie den traditionellen Weg gehen können, einen privaten Kreditgeber zu verwenden, wie Sie es für ein herkömmliches Eigenheim tun würden, können Kreditgeber manchmal zögern, ein zwangsweises Haus zu finanzieren, so dass es sich lohnt, nach Krediten der Federal Housing Administration (FHA) oder Freddie Mac zu suchen .