Was ist Nachsicht?
Was ist Nachsicht?
Nachsicht ist eine vorübergehende Verschiebung von Hypothekenzahlungen. Es ist eine Form der Rückzahlungserleichterung, die vom Kreditgeber oder Gläubiger gewährt wird, anstatt eine Immobilie zur Zwangsvollstreckung zu zwingen. Krediteigentümer und Kreditversicherer sind möglicherweise bereit, Stundungsoptionen auszuhandeln, da die durch die Zwangsvollstreckung von Immobilien verursachten Verluste normalerweise auf sie fallen.
Die zentralen Thesen
- Forbearance ist eine vorübergehende Aufschiebung von Hypothekenzahlungen, die vom Kreditgeber oder Gläubiger gewährt werden, anstatt eine Immobilie zur Zwangsvollstreckung zu zwingen.
- Die Bedingungen einer Stundungsvereinbarung werden zwischen dem Kreditnehmer und dem Kreditgeber ausgehandelt.
- Der Kreditnehmer muss den Grund für die Verschiebung der Rückzahlung nachweisen, z. B. finanzielle Schwierigkeiten im Zusammenhang mit einer schweren Krankheit oder den Verlust eines Arbeitsplatzes.
- Kreditnehmer von Hypothekendarlehen, die durch staatliche Programme unterstützt werden, darunter Fannie Mae und Freddie Mac, können finanzielle Entlastung erhalten, wenn sie von COVID-19 betroffen sind.
Nachsicht verstehen
Auch bei anderen Kreditarten kann Forbearance auftreten, wie es beispielsweise bei Studienkrediten der Fall sein kann. Als Beispiel hat der US-Kongress im Jahr 2020 den Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act (CARES Act) verabschiedet, um die wirtschaftlichen Folgen von COVID-19 zu bekämpfen. Das Paket enthielt Bestimmungen für die Stundung von Studentendarlehen. Einige Landesregierungen haben auch ihre eigenen Vorschriften zur Nachsicht in der Pandemie erlassen.
Forbearance gibt dem Kreditnehmer Zeit, überfällige Hypothekenbeträge zurückzuzahlen. Dies ist für den in Schwierigkeiten geratenen Kreditnehmer von Vorteil, aber auch dem Kreditnehmer, beispielsweise einer Bank, die nach Zahlung der mit dem Verfahren verbundenen Gebühren bei einer Zwangsvollstreckung Geld verliert, profitiert von der Nachsicht. Kreditdienstleister, die Zahlungen einziehen, aber nicht Eigentümer der Kredite sind, sind möglicherweise weniger bereit, mit Kreditnehmern im Rahmen von Stundungserleichterungen zusammenzuarbeiten, da sie weniger finanzielle Risiken tragen.
Die Bedingungen einer Stundungsvereinbarung werden zwischen dem Kreditnehmer und dem Kreditgeber ausgehandelt. Die Möglichkeit für eine solche Vereinbarung hängt von der Wahrscheinlichkeit ab, dass der Kreditnehmer die monatlichen Hypothekenrückzahlungen nach Ablauf der vorübergehenden Stundung wieder aufnehmen kann. Der Kreditgeber kann je nach Umfang des Bedarfs des Kreditnehmers und dem Vertrauen des Kreditgebers in die Nachholfähigkeit des Kreditnehmers einer vollständigen oder nur teilweisen Kürzung der Zahlungen des Kreditnehmers zustimmen.
In einigen Fällen gewährt der Kreditgeber dem Kreditnehmer ein vollständiges Moratorium für die Zahlung von Hypothekenzahlungen für die Stundungsfrist. Andere Zeiten, ist der Kreditnehmer verpflichtet, Zinszahlungen, aber nicht das abzuzahlen Haupt. In anderen Fällen zahlt der Kreditnehmer nur einen Teil der Zinsen und der nicht bezahlte Teil führt zu einer negativen Amortisation. Eine weitere Stundungsoption besteht darin, dass der Kreditgeber den Zinssatz des Kreditnehmers vorübergehend senkt.
Die Gewährung von Stundung für eine Hypothek erfordert die Kontaktaufnahme mit dem Kreditgeber, die Erläuterung der Situation und die Einholung der Genehmigung. Kreditnehmern, die in der Vergangenheit fristgerechte Zahlungen geleistet haben, wird diese Option eher eingeräumt. Der Kreditnehmer muss auch den Grund für die Verschiebung der Rückzahlung nachweisen, z. B. finanzielle Schwierigkeiten im Zusammenhang mit einer schweren Krankheit oder den Verlust eines Arbeitsplatzes.
Ein Kreditnehmer, der 10 Jahre lang denselben Job hatte und in dieser Zeit nie eine Hypothekenzahlung verpasst hat, ist beispielsweise ein guter Kandidat für eine Stundung nach einer Entlassung, insbesondere wenn der Kreditnehmer über gefragte Fähigkeiten verfügt und wahrscheinlich eine vergleichbare Job innerhalb von Wochen oder Monaten. Umgekehrt ist es weniger wahrscheinlich, dass ein Kreditgeber einem entlassenen Kreditnehmer mit einer fleckigen Beschäftigungsgeschichte oder einer Erfolgsbilanz fehlender Hypothekenzahlungen Nachsicht gewährt.
Besondere Überlegungen
Hypothekenkreditnehmern, die von COVID-19, der durch das neuartige Coronavirus verursachten Krankheit, betroffen sind, wird jetzt Nachsichtshilfe angeboten. Das Moratorium für Zwangsvollstreckungen und Räumungen sollte am 31. Januar 2021 auslaufen, wurde aber verlängert. Das Verlängerungsdatum variiert jedoch je nach Regierungsbehörde oder Hypothekendarlehensprogramm.
Fannie Mae und Freddie Mac
Freddie Mac bieten betroffenen Hausbesitzern Unterstützung mit Hypothekendarlehen, die von diesen Unternehmen gedeckt werden. Fannie Mae und Freddie Mac haben die Zwangsvollstreckungsmoratorien für Zwangsvollstreckungen von Einfamilienhäusern undRäumungen im Besitz von Immobilien (REO) bis zum 31. März 2021 verlängert, wie von der Federal Housing Finance Agency (FHFA) dargelegt. REO-Liegenschaften sind bankeigene Liegenschaften, die wegen Nichtzahlung beschlagnahmt wurden.
Hier sind die Fannie Mae-Richtlinien für Einfamilienhypotheken:
- Hausbesitzer, die von diesem nationalen Notfall betroffen sind, können Hypothekenhilfe anfordern, indem sie sich an ihren Hypothekendienstleister wenden.
- Hausbesitzer, die von diesem nationalen Notfall betroffen sind, haben Anspruch auf einen Stundungsplan, um ihre Hypothekenzahlungen für bis zu 12 Monate zu reduzieren oder auszusetzen.
- Die Berichterstattung des Kreditbüros über überfällige Zahlungen von Kreditnehmern in einem Nachsichtsplan aufgrund von Schwierigkeiten, die auf diesen nationalen Notfall zurückzuführen sind, wird ausgesetzt.
- Hausbesitzern in einem Forbearance-Plan fallen keine Verzugsgebühren an.
- Nach der Stundung muss ein Servicer mit dem Kreditnehmer an einem dauerhaften Plan arbeiten, um die monatlichen Zahlungsbeträge nach Bedarf aufrechtzuerhalten oder zu reduzieren, einschließlich einer Kreditänderung3
Hausbesitzer können herausfinden, ob sie eine Hypothek im Besitz von Fannie Mae haben, oder Fannie Mae unter 1-800-232-6643 anrufen, um weitere Informationen zu erhalten.
Freddie Mac hat auch ähnliche Maßnahmen ergriffen, um Einfamilienhausbesitzer mit Hypotheken im Besitz von Freddie Mac zu schützen, die von COVID-19 betroffen sind. Erleichterung beinhaltet:
- Gewährleistung von Zahlungserleichterungen durch Gewährung von Nachsicht für Kreditnehmer für bis zu 12 Monate.
- Verzicht auf die Begutachtung von Strafen oder Verzugsgebühren gegenüber Kreditnehmern.
- Aussetzung der Meldung von Zahlungsverzug im Zusammenhang mit Stundungs, Rückzahlungs- oder Versuchsplänen an Kreditauskunfteien.
- Dies ermöglicht es Dienstleistern, Kreditnehmern zusätzliche Optionen zur Verlustbegrenzung anzubieten, die normalerweise nur zur Bewältigung von Naturkatastrophen ergriffen werden. Dazu gehören Kreditmodifikationen, die Dienstleistern die Möglichkeit geben, Zahlungserleichterungen zu gewähren oder die Zahlung nach der Stundungsfrist unverändert zu lassen.
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Andere Hypothekenentlastungsprogramme
Einige Hypothekendarlehen in ländlichen Gebieten werden vom US-Landwirtschaftsministerium (USDA) garantiert. Das Zwangsvollstreckungsmoratorium für das USDA-Darlehensprogramm für Single Family Housing Direct and Guaranteed wurde bis zum 30. Juni 2021 verlängert.
Hypothekendarlehen, die vom US Department of Housing and Urban Development (HUD) gedeckt und von der Federal Housing Administration (FHA) versichertoder vom Office of Native American Programs garantiert werden (Section 184 und 184 A Loan Guarantee Programme) wurden ebenfalls verlängert bis 30. Juni 2021.
Auch das Räumungs- und Zwangsvollstreckungs-Moratorium für VA-Darlehen des Department of Veteran Affairs wurde bis zum 30. Juni 2021 verschoben. Das Department of Housing and Urban Development, Department of Veterans Affairs und Department of Agriculture verlängerten ebenfalls den Termin für Kreditnehmer können Stundung beantragen, wodurch das Einschreibefenster bis zum 30. Juni 2021 läuft.
Häufig gestellte Fragen
Was bestimmt die Bedingungen der Nachsicht?
Die Bedingungen der Stundungsvereinbarung werden zwischen dem Kreditnehmer und dem Kreditgeber ausgehandelt. Die Gewährung von Stundung für eine Hypothek erfordert die Kontaktaufnahme mit dem Kreditgeber, die Erläuterung der Situation und die Einholung der Genehmigung. Kreditnehmern, die in der Vergangenheit fristgerechte Zahlungen geleistet haben, wird diese Option eher eingeräumt. Der Kreditnehmer muss auch den Grund für die Verschiebung der Rückzahlung nachweisen, z. B. finanzielle Schwierigkeiten im Zusammenhang mit einer schweren Krankheit oder den Verlust eines Arbeitsplatzes.
Der Kreditgeber kann je nach Umfang des Bedarfs des Kreditnehmers und dem Vertrauen des Kreditgebers in die Nachholfähigkeit des Kreditnehmers einer vollständigen oder nur teilweisen Kürzung der Zahlungen des Kreditnehmers zustimmen. Verhandlungen sind der Schlüssel, da es keine vom Bund sanktionierten allgemeingültigen Bedingungen gibt. So könnte ein versierter Kreditnehmer eine überschaubare Verringerung oder Verzögerung sowohl der Zahlungen als auch der Zinsen für den angegebenen Zeitraum erzielen.
Was passiert nach dem Ende der Nachsicht?
Nach Ablauf der Stundungsfrist ist der Kreditnehmer für die Rückzahlung der ausstehenden Zahlungen verantwortlich. In der Regel arbeiten Kreditnehmer und Kreditgeber zusammen, um eine tragfähige Lösung für den Aufholbedarf der geschuldeten Schulden zu finden. Wenn das Darlehen beispielsweise im Besitz von Freddie Mac ist, muss der Darlehensnehmer die aufgeschobenen Zahlungen nie als Pauschalbetrag zahlen, andere Darlehensgeber können dies jedoch verlangen.
Die Kommunikation mit dem Kreditgeber ist wichtig. Abhängig von den mit dem Kreditgeber ausgehandelten Bedingungen können auch während der Stundungsfrist aufgelaufene Zinsen sowie etwaige Verzugsgebühren geschuldet werden.
Wird Nachsicht die Kreditwürdigkeit beeinflussen?
Nachsicht wirkt sich nicht nachteilig auf die Bonität des Kreditnehmers aus. Ausbleibende Zahlungen vor der Kontaktaufnahme mit dem Kreditgeber und der Festlegung der Stundungsbedingungen könnten sich jedoch höchstwahrscheinlich negativ auf die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers auswirken. So führt beispielsweise die Stundungshilfe für von COVID-19 betroffene Hypothekenkreditnehmer, die von Kreditgebern gemäß dem CARES-Gesetz (Coronavirus Aid, Relief and Economic Security) vorgeschrieben an Kreditauskunfteien gemeldet werden, nicht dazu, dass die Verbraucherkredit-Scores sinken.