Bodenfläche Verhältnis
Was ist das Flächenverhältnis?
Das Flächenverhältnis ist das Verhältnis zwischen der Gesamtnutzfläche, die ein Gebäude hat oder haben darf, und der Gesamtfläche des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht. Ein höherer Anteil würde wahrscheinlich auf eine dichte oder städtische Bebauung hinweisen. Kommunalverwaltungen verwenden das Flächenverhältnis für die Zonenordnung.
Sie können das Verhältnis bestimmen, indem Sie die Gesamt- oder Bruttogeschossfläche des Gebäudes durch die Bruttofläche des Grundstücks dividieren.
Was sagt Ihnen das Flächenverhältnis?
Das Geschossflächenverhältnis berücksichtigt die gesamte Geschossfläche eines Gebäudes, nicht nur die Grundfläche des Gebäudes. Ausgenommen von der Quadratmeterberechnung sind nicht belegte Bereiche wie Keller, Parkhäuser, Treppen und Aufzugsschächte.
Gebäude mit unterschiedlicher Geschosszahl können den gleichen Wert für das Geschossflächenverhältnis aufweisen. Jede Stadt hat eine begrenzte Kapazität oder begrenzten Raum, der sicher genutzt werden kann. Jede darüber hinausgehende Nutzung belastet eine Stadt unangemessen. Dies wird manchmal als der sichere Lastfaktor bezeichnet.
Das Flächenverhältnis ist variabel, da Bevölkerungsdynamik, Wachstumsmuster und Bauaktivitäten variieren und weil die Beschaffenheit des Grundstücks oder Raums, auf dem ein Gebäude platziert wird, variiert. Industrie, Wohn, Gewerbe, Landwirtschafts und nichtlandwirtschaftliche Räume haben unterschiedliche sichere Lastfaktoren, so dass sie typischerweise unterschiedliche Bodenflächenverhältnisse aufweisen. Letztendlich erlassen die lokalen Regierungen Vorschriften und Beschränkungen, die das Flächenverhältnis bestimmen.
Das Flächenverhältnis ist in jedem Land ein entscheidender Faktor für die Entwicklung. Ein niedriges Flächenverhältnis ist im Allgemeinen abschreckend für den Bau. Viele Branchen, vor allem die Immobilienbranche, streben eine Erhöhung des Flächenverhältnisses an, um Raum und Landressourcen für Entwickler zu erschließen. Ein größeres Flächenverhältnis ermöglicht es einem Bauträger, mehr Bauprojekte abzuschließen, was unweigerlich zu höheren Umsätzen, geringeren Ausgaben pro Projekt und einem größeren Angebot zur Deckung der Nachfrage führt.
Die zentralen Thesen
- Das Flächenverhältnis ist das Verhältnis der gesamten Nutzfläche eines Gebäudes zur Gesamtfläche des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht.
- Ein höherer Anteil weist normalerweise auf ein dichtes oder stark urbanisiertes Gebiet hin.
- Bodenflächenverhältnisse variieren je nach Strukturtyp, z. B. Industrie, Wohnen, Gewerbe oder Landwirtschaft.
Beispiel für die Verwendung des Bodenflächenverhältnisses
- Das Flächenverhältnis eines 1.000 Quadratmeter großen Gebäudes mit einem Stockwerk auf einem 4.000 Quadratmeter großen Grundstück würde 0,25x betragen. Ein zweistöckiges Gebäude auf demselben Grundstück, bei dem jede Etage 500 Quadratmeter groß war, hätte den gleichen Wert für das Bodenflächenverhältnis.
- Anders betrachtet hat vieles ein Flächenverhältnis von 2,0x und die Quadratmeterzahl beträgt 1.000. In diesem Szenario könnte ein Entwickler ein Gebäude mit einer Fläche von bis zu 2.000 Quadratmetern bauen. Dies könnte ein 1.000 Quadratmeter großes Gebäude mit zwei Stockwerken umfassen.
- Betrachten Sie als Beispiel aus der Praxis ein zum Verkauf stehendes Mehrfamilienhaus in Charlotte, North Carolina. Der Preis für den Apartmentkomplex beträgt 3 Millionen US-Dollar und erstreckt sich über 17.350 Quadratmeter. Das gesamte Grundstück ist 1,81 Acres oder 78.843 Quadratfuß groß. Das Flächenverhältnis beträgt 0,22x oder 17.350 geteilt durch 78.843.
Der Unterschied zwischen Bodenflächenverhältnis und Grundstücksabdeckung
Obwohl das Flächenverhältnis die Größe des Gebäudes im Verhältnis zum Grundstück berechnet, berücksichtigt die Grundstücksabdeckung die Größe aller Gebäude und Bauwerke. Der Flächendeckungsgrad umfasst Bauwerke wie Garagen, Schwimmbäder und Schuppen – einschließlich nicht konformer Gebäude.
Einschränkungen bei der Verwendung des Bodenflächenverhältnisses
Der Einfluss des Bodenflächenverhältnisses auf den Bodenwert wirkt sich in beide Richtungen aus. In manchen Fällen kann ein erhöhtes Flächenverhältnis eine Immobilie wertvoller machen, wenn beispielsweise ein Apartmentkomplex gebaut werden kann, der größere Mieten oder mehr Mieter ermöglicht.
Ein Bauträger, der auf einem Grundstück eine größere Wohnanlage errichten kann, kann jedoch den Wert eines angrenzenden Grundstücks mit hohem Verkaufswert mindern, der durch eine jetzt versperrte Aussicht gestützt wird.