Sollten Sie Immobilien kaufen und halten oder Immobilien umdrehen?
Auf die Frage, ob das Umdrehen oder das Kaufen und Halten von Immobilien die beste Strategie für die Investition in Immobilien ist, gibt es keine richtige Antwort. Stattdessen sollte die Wahl einer Methode gegenüber der anderen Teil eines klaren strategischen Plans sein, der Ihre Gesamtziele berücksichtigt.
Berücksichtigen Sie auch die Chancen, die der bestehende Markt bietet. Hier erfahren Sie, worauf es bei der Verfolgung jeder Strategie ankommt und wie Sie entscheiden können, welche für Sie die richtige ist.
Die zentralen Thesen
- Das Umdrehen von Immobilien und das Kaufen und Halten von Immobilien stehen für zwei unterschiedliche Anlagestrategien.
- Der Besitz von Immobilien bietet Anlegern die Möglichkeit, im Laufe der Zeit Vermögen aufzubauen und die Höhen und Tiefen des Aktienmarktes zu vermeiden.
- Flipping kann eine schnelle Rendite für Ihre Investition bieten und vermeidet die ständige Mühe, Mieter zu finden und eine Immobilie zu unterhalten, aber die Kosten und Steuern können hoch sein.
- Buy-and-Hold-Immobilien bieten passive monatliche Einkommens- und Steuervorteile, aber nicht jeder ist auf die Verwaltungs- und rechtlichen Pflichten eines Vermieters vorbereitet.
Warum in Immobilien investieren?
Das ist eine gute Frage. Der Wohnimmobilienbesitz gewinnt aus vielen der folgenden Gründe bei Privatanlegern immer mehr an Interesse :
- Immobilien können vorhersehbarere Renditen bieten als Aktien und Anleihen.
- Immobilien bietet eine Inflation Hedge weil Mietpreisen und Investitions – Cashflow in der Regel mindestens so viel wie die Inflationsrate steigen.
- Immobilien bieten in Zeiten, in denen Sie sich über die Aussichten von Aktien und Anleihen nicht sicher sind, einen hervorragenden Platz für Kapital.
- Das bei einer Immobilieninvestition geschaffene Eigenkapital bietet eine hervorragende Basis für die Finanzierung anderer Investitionsmöglichkeiten. Anstatt Kredite aufzunehmen, um das Kapital zu investieren (dh Aktien auf Marge zu kaufen ), können Anleger gegen ihr Eigenkapital Kredite aufnehmen, um andere Projekte zu finanzieren.
- Die steuerliche Absetzbarkeit von Hypothekarzinsen macht die Kreditaufnahme gegen ein Eigenheim attraktiv.
- Neben der Bereitstellung von Cashflow für Eigentümer können Wohnimmobilien auch für ein Eigenheim oder andere Zwecke genutzt werden.
Passives vs. aktives Einkommen
Ein wesentlicher Unterschied zwischen dem Kauf und Halten und dem Umdrehen von Immobilien besteht darin, dass erstere Ihnen ein passives Einkommen verschaffen können, während letztere aktives Einkommen bieten.
Passives Einkommen ist Geld, das mit Investitionen verdient wird, die ohne materielle Beteiligung Ihrerseits weiterhin Geld verdienen. Dies kann aus Aktien und Anleihen oder aus dem Besitz von Mieteigentum und dem Erhalt von monatlichen Mieteinnahmen stammen, vorausgesetzt, Sie beauftragen eine Verwaltungsgesellschaft, die alle erforderlichen Aufgaben übernimmt, wie z. B. Mietersuche, Mieteinziehung und Instandhaltung.
Aktives Einkommen ist Geld, das Sie im Austausch für die von Ihnen geleistete Arbeit verdienen. Dazu gehören Ihr Gehalt aus der Arbeit sowie die Gewinne, die Sie beim Umdrehen von Häusern erzielen. Flipping gilt als aktives Einkommen, unabhängig davon, ob Sie die körperliche Arbeit des Abziehens von Böden verrichten. Es ist immer noch ein Geschäft, in dem Sie tätig sind – eine Immobilie zum Umtauschen zu finden, sie zu kaufen, eine Versicherung abzuschließen, Auftragnehmer zu beaufsichtigen, das Projekt zu verwalten und mehr.
In diesem Sinne ist Flipping nicht nur eine Anlagestrategie wie das Kaufen und Halten von Aktien oder Immobilien. Wenn Sie einen Tagesjob haben, denken Sie daran, dass Ihre Freizeit wahrscheinlich mit allen Anforderungen in Anspruch genommen wird, die das Umdrehen einer Immobilie mit sich bringt.
Zwei Möglichkeiten zum Umkehren von Eigenschaften
Zwei Haupttypen von Immobilien können bei einem Kauf/Verkauf-Ansatz für Immobilieninvestitionen verwendet werden. Die erste sind Häuser oder Wohnungen, die unter dem aktuellen Marktwert gekauft werden können, weil sie in einer finanziellen Notlage sind. Der zweite ist der Fixer-Upper, eine Immobilie mit strukturellen, Design- oder Zustandsproblemen, die überwunden werden können, um Wert zu schaffen.
Investoren, die sich auf notleidende Immobilien konzentrieren, tun dies, indem sie Hausbesitzer identifizieren, die ihre Immobilien nicht mehr verwalten oder erhalten können, oder indem sie Immobilien finden, die überschuldet sind und von einem Ausfall bedroht sind. Auf der anderen Seite werden diejenigen, die Fixer-Upper bevorzugen, eine Immobilie umbauen oder verbessern, damit sie für Hausbesitzer besser funktioniert oder für Wohnungsmieter effizienter ist.
Der Käufer eines Fixer-Upper, der diese Taktik verwendet, verlässt sich auf investierte Arbeitskraft, um den Wert zu steigern, anstatt nur eine Immobilie zu niedrigen Kosten zu kaufen, um hohe Anlagerenditen zu erzielen. Natürlich ist es möglich, diese beiden Strategien beim Umdrehen von Eigenschaften zu kombinieren, und viele Leute tun genau das.
Es kann jedoch auf lange Sicht eine Herausforderung sein, diese Chancen konsequent zu finden. Für die meisten Menschen sollte das Umdrehen von Immobilien eher eine taktische Strategie als ein langfristiger Investitionsplan sein.
Die Vor- und Nachteile des Flippings
Vorteile
- Schnellere Rückgabe Ihres Geldes
- Potenziell sicherere Investition
Nachteile
- Kosten
- Steuern
Pro: Eine schnellere Rendite für Ihr Geld
Ein großer Vorteil des Umdrehens von Immobilien ist die schnelle Realisierung von Gewinnen, wodurch Kapital für andere Zwecke freigesetzt wird. Die durchschnittliche Zeit, um ein Haus umzudrehen, beträgt etwa sechs Monate, obwohl Anfänger damit rechnen sollten, dass der Prozess länger dauert.
Pro: Eine potenziell sicherere Investition
Im Gegensatz zur Börse, die sich mitten am Tag drehen kann, sind Immobilienmärkte oft berechenbarer. In gewisser Weise könnte das Umdrehen von Immobilien als eine sicherere Anlagestrategie angesehen werden, da es darauf abzielt, das Kapital für einen minimalen Zeitraum gefährdet zu halten. Es fehlen auch die Management- und Vermietungsrisiken, die mit dem Halten von Immobilien verbunden sind – ganz zu schweigen von der Mühe, Mieter zu finden, Mieten einzuziehen und eine Immobilie zu unterhalten.
Nachteil: Kosten
Das Umdrehen von Häusern kann zu Kostenproblemen führen, mit denen Sie bei langfristigen Investitionen nicht konfrontiert sind. Die mit dem Flipping verbundenen Kosten können viel Geld verlangen, was zu Cashflow-Problemen führt. Da die Transaktionskosten sowohl auf der Käufer- als auch auf der Verkäuferseite sehr hoch sind, können sie den Gewinn erheblich beeinflussen. Wenn Sie Ihren Hauptjob aufgeben und sich darauf verlassen, dass Ihr Einkommen umgedreht wird, verzichten Sie auch auf einen konstanten Gehaltsscheck.
Nachteil: Steuern
Die schnelle Abwicklung von Immobilien (und Geschwindigkeit ist alles bei erfolgreichen Flipping-Deals) kann zu Einkommensschwankungen führen, die Ihre Steuerrechnung in die Höhe treiben können. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Dinge zu schnell gehen, um die langfristigenRegeln für die Kapitalertragssteuer zu nutzen. In diesen Fällen müssen Sie einen höheren Kapitalertragsteuersatz auf der Grundlage Ihres Erwerbseinkommens zahlen, wenn Sie eine Immobilie weniger als ein Jahr besitzen.
Die Vor- und Nachteile von Buy-and-Hold
Vorteile
- Laufendes Einkommen
- Steigerung der Immobilienwerte
- Steuern
Nachteile
- Leerstandskosten
- Management- und Rechtsfragen
Pro: Laufendes Einkommen
Der Besitz von Mietimmobilien sichert Ihnen ein regelmäßiges Einkommen, egal wo Sie sich befinden oder was Sie tun. Darüber hinaus ist der Kauf und Besitz von Immobilien ein bekanntes Rezept, um großen Reichtum anzuhäufen. Durch Landbesitz wurde viel „altes Geld“ in den USA und im Ausland angehäuft. Trotz Zeiten sinkender Preise haben sich die Bodenwerte auf lange Sicht fast immer erholt, da das Landangebot begrenzt ist.
Pro: Steigerung der Immobilienwerte
Je länger Sie Ihre Anlageimmobilie halten, desto eher profitieren Sie von der Inflation. Das erhöht den Wert der Immobilie, während der Betrag, den Sie für die Hypothek aufgenommen haben, mit der Rückzahlung sinkt. Angenommen, Sie könnten während eines Käufermarktes kaufen und während eines Verkäufermarktes verkaufen. Dann gibt es auch echtes Potenzial für eine erhebliche Rendite Ihrer Investition.
Vorteil: Steuern
Der Besitz einer Mietimmobilie hat Steuervorteile, die Flipper nicht zur Verfügung haben. Vermietete Immobilien werden als Kapitalerträge mit niedrigeren Steuersätzen besteuert. Sie können auch Ausgaben abschreiben, einschließlich Reparaturen, Wartung oder Instandhaltung, die Bezahlung eines Hausverwalters und die Fahrt zu oder von Ihrer Immobilie.
Darüber hinaus zahlen Sie Steuern zum langfristigen Kapitalgewinnsatz, wenn Sie sich entscheiden, die Immobilie zu verkaufen, nachdem Sie die Immobilie länger als ein Jahr besitzen.
Nachteil: Leerstandskosten
Mieter nicht finden zu können, ist eines der Risiken, Mietobjekte zu besitzen. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie dies selbst tun oder eine Verwaltungsgesellschaft damit beauftragen. Wenn Ihre Immobilie monate- oder jahrelang leer steht, sind Sie während dieser Zeit für die Deckung der Hypothek verantwortlich. Bevor Sie in eine Buy-and-Hold-Immobilie investieren, sollten Sie sicherstellen, dass Ihr Budget ein bis drei Monate Leerstand pro Jahr abdeckt.
Contra: Management- und Rechtsfragen
Langfristiger Immobilienbesitz ist ein managementintensives Unterfangen, das für viele Anleger nicht geeignet ist. Einige Investoren, insbesondere Erstbesitzer von Mietimmobilien, sind schlecht vorbereitet oder gerüstet, um mit den Verantwortlichkeiten und rechtlichen Problemen umzugehen, die mit einem Vermieter verbunden sind. Die Suche nach hochwertigen Mietern und die Erfüllung ihrer Bedürfnisse kann ein stressiges und zeitintensives Unterfangen sein. Ein erfolgreiches Immobilienmanagement ist jedoch notwendig, um die laufenden Cashflows aus der eigenen Investition sicherzustellen.
Auswahl einer Strategie
Sie müssen einige kritische Fragen beantworten, um zu entscheiden, ob das Umdrehen oder das langfristige Halten von Eigenschaften die beste Strategie ist. Sie müssen entscheiden, ob Ihre Kapitalallokation in Immobilien eine dauerhafte Investition ist oder nur eine Möglichkeit ist, von einem erwarteten Anstieg der Eigenheimpreise zu profitieren.
Es wäre auch hilfreich, wenn Sie ermitteln würden, welches Risiko-Rendite-Verhältnis für diesen Teil Ihres Anlageportfolios angemessen ist. Schließlich müssen Sie über die Risikotoleranz und die Fähigkeiten verfügen, um die Managementaufgaben zu übernehmen, die mit jeder Anlageart einhergehen.
Angenommen, das Kapital steht nicht zum Kauf eines diversifizierten Portfolios zur Verfügung. In diesem Fall muss ein potenzieller Anleger bereit sein, ein unsystematisches Risiko einzugehen. Dazu gehören individuelle Immobilienrisiken und eine potenziell fehlende Nachfrage nach der Immobilie, sei es durch Eigenheimbesitzer oder Mieter.
Wenn Sie eine Buy-and-Sell-Strategie in Betracht ziehen, müssen Sie auch feststellen, ob Sie die Fähigkeit besitzen, notleidende Verkaufsimmobilien oder Fixer-Upper aufzudecken. Bei dieser Transaktionsstrategie ist es wichtig herauszufinden, ob das Kapital innerhalb eines bestimmten Anlagezeitraums oft genug umgesetzt werden kann, um die Transaktionskosten zu überwinden. Sie umfassen Makler, Finanzierungs- und Abschlussgebühren.
Sie können die Vorteile beider Strategien nutzen, indem Sie ein Geschäft aufbauen, das Häuser umdreht und Ihre Gewinne verwendet, um in langfristige Mieteinnahmen zu investieren.
Die Quintessenz
Die Wahl zwischen den beiden in Frage kommenden Strategien hängt von Ihrer jeweiligen finanziellen Situation und Ihren Zielen ab. Dennoch ist die langfristige Haltestrategie im Allgemeinen besser für diejenigen geeignet, die Immobilien als Kernbestandteil ihres gesamten Anlageportfolios nutzen.
Auf der anderen Seite ist das Umdrehen von Eigenschaften in der Regel besser, wenn Immobilien als Zusatz- oder Renditesteigerungstaktik verwendet werden.
Anleger, die Vermögen aufbauen und Erträge aus ihren Immobilienanlagen erzielen möchten, sollten in Erwägung ziehen, Immobilien langfristig zu halten. Sie können das im Portfolio enthaltene Eigenkapital zur Finanzierung anderer Investitionsmöglichkeiten verwenden, mit dem Potenzial, die Immobilien schließlich in einer gehobenen Kategorie zu verkaufen.
Das Umdrehen von Immobilien ist eine Taktik, die sich am besten für Zeiten eignet, in denen die Aussichten an den Aktien- und Anleihenmärkten gering sind. Es kann auch für Menschen funktionieren, die versuchen, kurzfristige Kapitalgewinne zu erzielen, solange der Wohnungsmarkt dies zulässt.