Flexible Zahlung ARM

Was war ein flexibler Zahlungs-ARM?

Ein flexibler Zahlungs-ARM, auch als Option-ARM bekannt, war eine Art Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM), die es dem Kreditnehmer ermöglichte, jeden Monat aus vier verschiedenen Zahlungsoptionen auszuwählen: eine 30-jährige, vollständig amortisierende Zahlung;eine 15-jährige, vollständig amortisierende Zahlung;eine reine Zinszahlung oder eine sogenannte Mindestzahlung, die die monatlichen Zinsen nicht deckt.

Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) hat 2014 durch neueStandards für Qualified Mortgage (QM)flexible Zahlungs-ARMs effektiv abgeschafft.

Verstehen eines flexiblen Zahlungs-ARM

Flexible Zahlungs-ARMs waren vor der Subprime-Hypothekenkrise von 2007-2008beliebt,als die Eigenheimpreise schnell stiegen. Die Hypotheken hatten einen sehr niedrigen Einführungszinssatz von typischerweise 1%, was viele Menschen zu der Annahme veranlasste, dass sie sich ein teureres Eigenheim leisten könnten, als ihr Einkommen vermuten lässt. Aber die Teaser-Rate war nur für einen Monat. Dann wird der Zinssatz auf einen Index wie den Wells Cost of Saving Index (COSI) zuzüglich einer Marge zurückgesetzt, was oft zu einem „Zahlungsschock“ führt.

Mit dem neuen Zinssatz konnten Kreditnehmer wählen, ob sie eine konventionelle 30-jährige Hypothekenzahlung oder eine noch größere, beschleunigte 15-jährige Zahlung leisten möchten. In der Praxis taten dies nur wenige Kreditnehmer; Nach dem ersten Monat entschieden sich die meisten entweder für die reine Zinszahlung oder die monatliche Mindestzahlung, was sehr viel erschien.

Viele Kreditnehmer haben nicht verstanden, dass die unbezahlten Zinsen dem Kreditsaldo angeheftet werden, ein Vorgang, der als negative Amortisation bezeichnet wird. Dies erhöhte in der Tat die Größe des Darlehens. Als die Immobilienpreise einbrachen, stellten die Kreditnehmer fest, dass sie mehr Schulden hatten, als ihre Häuser wert waren.

Hausbesitzer konnten ihre Häuser nicht verkaufen, da der Wert zu niedrig war und viele Kreditnehmer sich die monatlichen Hypothekenzahlungen nicht leisten konnten, was zu Zahlungsausfällen führte, die sich über die Banken und alle Finanzhypothekenprodukte wie Mortgage-Backed Securities (MBS) ausbreiteten.

Nichtverwendung des ARM. für flexible Zahlungen

Flexible Zahlungs-ARMS und andere Options-ARMs hatten viel Kleingedrucktes, das viele Kreditnehmer beschönigten. Zum Beispiel hatten die meisten Options-ARMs eine negative Tilgungsobergrenze, was bedeutet, dass der Kreditnehmer nur minimale Zahlungen leisten konnte, bis der Kreditwert 110 % bis 115 % des ursprünglichen Betrags erreichte.

Die Mindestzahlungen stiegen ebenfalls jährlich, manchmal um Prozentsätze, die nicht viel zu sein schienen, sich aber schnell erhöhten. Und die Zahlungsoption „Nur Zinsen“ war in der Regel nur die ersten zehn Jahre gut. Viele Hausbesitzer haben ihre Kreditraten bereits nach wenigen Jahren mehr als verdoppelt.

Viele dieser Hypotheken wurden von räuberischen Kreditgebern geschrieben, die mehr daran interessiert waren, ein Geschäft abzuschließen und eine Provision zu zahlen, als die möglichen negativen finanziellen Auswirkungen auf die Kreditnehmer, da sie wussten, dass sie sich ihre Hypotheken möglicherweise nicht leisten können.

Um Banken davon abzuhalten, Kredite zu vergeben, die potenziell in Konkurs gehen könnten, hat die CFPB 2014 ihr Qualified Mortgage-Programm eingeführt. Im Rahmen dieses Programms würden bestimmte Arten von stabilen Hypotheken die QM-Zulassung der Agentur erhalten und die emittierende Bank für einen besseren Schutz im Falle eines Zahlungsausfalls qualifizieren.

Da negative Tilgungsdarlehen wie ARMs mit flexibler Zahlung niemals eine QM-Genehmigung erhielten, gaben die Banken sie weitgehend zugunsten konventionellerer ARMs und festverzinslicher Hypotheken auf.