Reparaturkosten
Was sind Reparaturkosten?
Reparaturkosten sind alle reparaturbezogenen Ausgaben, die eine Person während der Vorbereitung ihres Hauses für den Verkauf getätigt hat, wie z. B. das Ersetzen von zerbrochenen Fenstern oder das Anstreichen. Diese Art von Ausgaben unterscheidet sich von Kapitalverbesserungen, die den Wert eines Hauses erhöhen, wie z. B. der Anbau eines neuen Zimmers oder eines Swimmingpools.
Mit der Verabschiedung des Steuererleichterungsgesetzes von 1997 sind Reparaturkosten im Rahmen des Wohnungsverkaufs nicht mehr abzugsfähig.
Die zentralen Thesen
- Reparaturkosten sind Kosten im Zusammenhang mit Reparaturen, die während der Vorbereitung eines Hauses für den Verkauf oder die Vermietung durchgeführt werden.
- Seit der Verabschiedung des Steuererleichterungsgesetzes von 1997 sind Reparaturkosten im Rahmen des Wohnungsverkaufs nicht mehr steuerlich abzugsfähig.
- Sanierungskosten sind im Gegensatz zu Kapitalverbesserungen, die die Kostenbasis eines Eigenheims erhöhen.
Verständnis der Reparaturkosten
Reparaturkosten gelten als gewöhnliche Hausreparaturen, die bei der Vorbereitung eines Hauses für den Verkauf durchgeführt werden. Der Internal Revenue Service (IRS) definiert Reparaturkosten als jede Reparatur, die erforderlich ist, um ein Haus in gutem Zustand zu halten. Beispiele für Reparaturkosten sind das Beheben von Lecks, das Ersetzen defekter Hardware, das Lackieren oder Verbesserungen mit einer Lebenserwartung von weniger als einem Jahr.
Aufwendungen im Zusammenhang mit der Reparatur oder Instandsetzung des Hauptwohnsitzes sind steuerlich nicht abzugsfähig; jedoch sind solche Reparaturen für eigene Mietobjekte.
Der IRS legt fest, dass Gegenstände, die normalerweise als Reparaturkosten gelten und daher nicht steuerlich absetzbar sind, ausgenommen sind, wenn die Reparaturen Teil einer vollständigen Renovierung des Hauses waren. Dies gilt vor allem in Situationen, in denen ein Hausbesitzer nach einem Unfall ein Haus in seinen früheren Zustand zurückversetzen muss.
Sanierungskosten vs. Kapitalverbesserungen
Der IRS definiert eine Kapitalverbesserung als die Hinzufügung einer dauerhaften strukturellen Veränderung oder die Wiederherstellung eines Aspekts einer Immobilie, die entweder den Gesamtwert der Immobilie erhöht, ihre Nutzungsdauer erhöht oder sie an neue Nutzungen anpasst. Um als Kapitalverbesserung zu qualifizieren, müssen Umbauten zum Zeitpunkt der Vornahme durch den Eigentümer eine Lebensdauer von mehr als einem Jahr haben.
Beispiele für Kapitalverbesserungen sind:
- Schlafzimmer, Badezimmer oder Terrasse hinzufügen
- Hinzufügen neuer Einbaugeräte, Teppichboden oder Bodenbelag
- Verbesserungen am Äußeren eines Hauses, wie das Ersetzen des Dachs, der Außenverkleidung oder der Sturmfenster
Damit die Verbesserung als Erhöhung der Kostenbasis gelten kann, muss sie zum Zeitpunkt des Wohnungsverkaufs vorhanden sein. Auch eine Kapitalerhöhung muss Bestandteil der Immobilie werden oder der Immobilie dauerhaft hinzugefügt werden, so dass deren Entfernung zu einer erheblichen Beschädigung der Immobilie selbst führen würde.
Der Unterschied zwischen Reparaturkosten und Kapitalverbesserungen hängt davon ab, ob eine Reparatur den Wert einer Immobilie erhöht oder nicht. Reparaturen, die notwendig sind, um ein Haus in gutem Zustand zu erhalten, werden als Reparaturkosten eingestuft, es sei denn, sie erhöhen den Wert der Immobilie.
Besondere Überlegungen
Das Taxpayer Relief Act von 1997 erlaubt es alleinstehenden Hausbesitzern, die ersten 250.000 USD (500.000 USD, wenn sie verheiratet sind) des Kapitalgewinns aus dem Verkauf ihrer Häuserauszuschließen. Der Ausschluss gilt, wenn Wohnungseigentümer die Wohnung in den letzten fünf Jahren vor dem Verkauf zwei Jahre lang als Hauptwohnsitz besessen und genutzt haben. Der Veräußerungsgewinn wird berechnet, indem die Kostenbasis des Eigenheims vom Nettoverkaufspreis abgezogen wird.
Mit diesem Gesetz dürfen Kapitalverbesserungen die Kostenbasis eines Eigenheims erhöhen, was die Kapitalertragsteuer für Eigenheimbesitzer senken kann. Die Kosten für Renovierungs- oder Reparaturarbeiten im Rahmen einer umfangreichen Umbau- oder Restaurierungsmaßnahme können steuerlich auf die Kostenbasis der Wohnung angerechnet werden. Zum Beispiel ist das Ersetzen zerbrochener Fensterscheiben eine Reparatur, aber das Ersetzen desselben Fensters im Rahmen eines Projekts zum Austausch aller Fenster in Ihrem Haus gilt als Verbesserung.