Erste Hypothek
Was ist eine erste Hypothek?
Eine erste Hypothek ist eine primäre lien auf einem Grundstück. Als Hauptdarlehen zur Begleichung der Immobilie hat das Darlehen im Falle des Ausfalls Vorrang vor allen anderen Pfandrechten oder Forderungen an einer Immobilie. Eine erste Hypothek ist nicht die Hypothek auf das erste Eigenheim eines Kreditnehmers; Es ist die ursprüngliche Hypothek, die auf eine Immobilie aufgenommen wurde. Es wird auch First Lien genannt. Bei einer Refinanzierung des Eigenheims nimmt die refinanzierte Hypothek die erste Hypothekenposition ein.
Die zentralen Thesen
- Eine erste Hypothek ist ein Grundpfandrecht an der Immobilie, die die Hypothek sichert.
- Die zweite Hypothek ist Geld, das gegen Eigenheimkapital geliehen wird, um andere Projekte und Ausgaben zu finanzieren.
- Beträgt die Beleihungsquote (LTV) einer ersten Hypothek mehr als 80 %, benötigen Kreditgeber in der Regel eine private Hypothekenversicherung.
- Die Hypothekenzinsen, die für eine erste Hypothek gezahlt werden, sind steuerlich absetzbar und gelten nur für Steuerzahler, die die Ausgaben in ihrer Steuererklärung aufführen.
Erste Hypotheken verstehen
Wenn eine Person eine Immobilie kaufen möchte, kann sie sich entscheiden, den Kauf mit einem Darlehen von einem Kreditinstitut zu finanzieren. Der Kreditgeber erwartet die Rückzahlung des Wohnungsbaudarlehens oder der Hypothek in monatlichen Raten, die einen Teil der Tilgungs- und Zinszahlungen beinhalten. Der Kreditgeber hat ein Pfandrecht an der Immobilie, da das Darlehen durch das Haus besichert ist. Diese Hypothek, die ein Eigenheimkäufer zum Kauf des Eigenheims aufnimmt, wird als erste Hypothek bezeichnet.
Die erste Hypothek ist das ursprüngliche Darlehen, das auf eine Immobilie aufgenommen wurde. Der Eigenheimkäufer könnte mehrere Immobilien in seinem Namen haben; Es sind jedoch die ursprünglichen Hypotheken, die zur Sicherung jeder der Immobilien aufgenommen wurden, die die erste Hypothek darstellen. Nimmt ein Immobilieneigentümer beispielsweise für jedes seiner drei Eigenheime eine Hypothek auf, ist jede der drei Hypotheken die erste Hypothek.
Der Begriff „erste Hypothek“ lässt vermuten, dass es weitere Hypotheken auf eine Immobilie geben könnte. Ein Hausbesitzer könnte eine weitere Hypothek aufnehmen, beispielsweise eine zweite Hypothek, während die ursprüngliche und erste Hypothek noch in Kraft ist.
Die zweite Hypothek ist Geld, das gegen Eigenheimkapital geliehen wird, um andere Projekte und Ausgaben zu finanzieren. Die zweite Hypothek und alle weiteren nachfolgenden Hypotheken auf derselben Liegenschaft sind jedoch der ersten Hypothek nachrangig. Das bedeutet, dass im Falle eines Ausfalls die erste Hypothek bezahlt wird, bevor die sekundären Hypotheken bezahlt werden.
Erste Hypothek und Loan-to-Value (LTV)
Beträgt die Beleihungsquote (LTV) einer ersten Hypothek mehr als 80 %, benötigen Kreditgeber in der Regel eineprivate Hypothekenversicherung (PMI). In einem solchen Fall kann es für einen Kreditnehmer manchmal wirtschaftlich sein, die Höhe der ersten Hypothek auf 80 % des LTV zu begrenzen und den Restbetrag über eine Sekundärfinanzierung zu leihen.
Die Wirtschaftlichkeit der Zahlung des PMI im Vergleich zur Verwendung eines zweiten Kredits hängt weitgehend von der Rate ab, mit der ein Kreditnehmer erwartet, dass der Wert seiner Immobilie steigt. Der PMI kann eliminiert werden, wenn der LTV der ersten Hypothek 78% erreicht. Allerdings muss ein zweites Pfandrecht, das in der Regel höher verzinst ist als eine erste Hypothek, abbezahlt werden. Dies geschieht höchstwahrscheinlich durch die Refinanzierung der ersten Hypothek in Höhe des Restbetrags der ersten und zweiten Hypothek.
Steuern auf eine erste Hypothek
Die Hypothekenzinsen für eine erste Hypothek sind steuerlich absetzbar. Das bedeutet, dass Hauseigentümer ihr steuerpflichtiges Einkommen um den Betrag der Zinsenreduzieren können,die für das Steuerjahr auf das Darlehen gezahlt wurden. Der die die Ausgaben in ihrer Steuererklärung aufführen.
Beispiel für eine erste Hypothek
Wenn beispielsweise ein Eigenheimkäufer eine erste Hypothek in Höhe von 250.000 USD für ein Eigenheim abschließt und nach mehreren Jahren eine zweite Hypothek in Höhe von 30.000 USD für dasselbe Grundstück erhält, ist die erste Hypothek der zweiten Hypothek überlegen.
Der Kreditnehmer kommt mit seinen Zahlungen in Verzug, nachdem er bereits 50.000 US-Dollar des ursprünglichen Kreditbetrags zurückgezahlt hat, und sein Eigentum wird zwangsvollstreckt und verkauft, um das Darlehen zu decken. Wenn sich der Erlös aus dem Verkauf der Immobilie auf 210.000 US-Dollar summiert, erhält der erste Hypothekengeber den geschuldeten Restbetrag in Höhe von 200.000 US-Dollar.
Der zweite Hypothekengeber erhält den Rest, der in diesem Fall 10.000 US-Dollar beträgt. Da es sich bei einer Ersthypothek um eine Hauptforderung handelt, die Vorrang vor Nebenforderungen hat, werden Zweithypotheken in der Regel höher verzinst als Ersthypotheken.