Finanzmanagement-Rendite – FMRR-Definition

Was ist die Rendite des Finanzmanagements – FMRR?

Die Financial Management Rate of Return (FMRR) ist eine Metrik zur Bewertung der Wertentwicklung einer Immobilieninvestition und bezieht sich auf einen Real Estate Investment Trust (REIT). REITs sind Aktien, die der Öffentlichkeit von einem Immobilienunternehmen oder Trust angeboten werden, der ein Portfolio von einkommensschaffenden Immobilien und / oder Hypotheken hält.

Der FMRR ähnelt der internen Rendite und berücksichtigt die Länge und das Risiko der Investition. Der FMRR legt die Zahlungsströme (Zu- und Abflüsse) zu zwei unterschiedlichen Zinssätzen fest, die als Safe Rate und Reinvestment Rate bezeichnet werden.

Die Rendite des Finanzmanagements wird erläutert

Da die Berechnung der Rendite des Finanzmanagements so komplex ist, verwenden viele Immobilienfachleute und Investoren andere Kennzahlen für die Immobilienanalyse. Der Vorteil der Verwendung von FMRR besteht darin, dass Anleger Anlagemöglichkeiten auf Augenhöhe miteinander vergleichen können.

Obwohl die interne Rendite ( Internal Rate of Return, IRR) seit langem ein Standardmaß für die Rendite innerhalb des Finanzlexikons ist, besteht ein Hauptnachteil in der Unfähigkeit des Werts, Zeit oder Haltedauer zu berücksichtigen. Als solches ist es ein schwacher Indikator für die Liquidität, der eine wesentliche Rolle bei der Bestimmung des Gesamtrisikos einer bestimmten Anlagensicherheit oder eines bestimmten Fahrzeugs spielt. Wenn beispielsweise nur IRR verwendet wird, sehen zwei Fonds aufgrund ihrer Rendite möglicherweise gleich aus, aber einer benötigt möglicherweise doppelt so lange wie der andere, um einfach zu einem ursprünglichen Hauptinvestitionsbetrag zurückzukehren. Viele Analysten werden die IRR- oder MIRR-Renditemaßnahmen durch die Amortisationszeit ergänzen, um die Zeitspanne zu bewerten, die erforderlich ist, um eine Hauptinvestitionssumme wieder hereinzuholen.

Die modifizierte interne Rendite verbessert den Standardwert der internen Rendite, indem Unterschiede in den angenommenen Reinvestitionsraten der anfänglichen Geldausgaben und der nachfolgenden Mittelzuflüsse berücksichtigt werden. FMRR geht noch einen Schritt weiter und spezifiziert die Mittelabflüsse und -zuflüsse zu zwei verschiedenen Zinssätzen, die als „sicherer Zinssatz“ und „Reinvestitionssatz“ bezeichnet werden. FMRR geht auch zusätzlich davon aus, dass IRR und MIRR nicht enthalten sind, dass positive Cashflows, die unmittelbar vor negativen Cashflows auftreten, zur Deckung dieses negativen Cashflows verwendet werden.

• Bei sicheren Zinssätzen wird davon ausgegangen, dass die zur Deckung negativer Zahlungsströme erforderlichen Mittel zu einem leicht erreichbaren Zinssatz verzinst werden und bei Bedarf jederzeit abgehoben werden können (z. B. von einem Tag mit Einzahlungskonto). In diesem Fall ist ein Zinssatz „sicher“, da die Mittel hoch liquide und bei minimalem Risiko bei Bedarf sicher verfügbar sind.
• Die Reinvestitionsraten umfassen einen Zinssatz, der zu erhalten ist, wenn positive Cashflows in eine ähnliche mittel- oder langfristige Anlage mit vergleichbarem Risiko reinvestiert werden. Der Reinvestitionssatz ist höher als der sichere Zinssatz, da er nicht liquide ist (dh sich auf eine andere Anlage bezieht) und daher einen Abzinsungssatz mit höherem Risiko erfordert.

Berechnung des FMRR

Da es sich bei FMRR um eine modifizierte interne Rendite handelt, gibt es keine formelhafte Methode zur Berechnung, sondern sie muss durch Iterationen von Versuch und Irrtum berechnet werden, die durch Computersoftware vereinfacht werden. Vor der Verwendung einer solchen Software müssen einige wichtige Schritte unternommen werden, um einen sicheren Zinssatz und einen Reinvestitionssatz (höher als der sichere Zinssatz) zu bestimmen, die für alle zukünftigen Zahlungsströme während einer bestimmten Haltedauer gelten.

1. Nehmen Sie alle zukünftigen negativen Cashflows heraus, indem Sie nach Möglichkeit die positiven Cashflows des Vorjahres betrachten. Abflüsse werden stattdessen mit der sicheren Rendite abgezinst und von positiven Cashflows abgezogen.
2. Diskontieren Sie alle anderen Mittelabflüsse, die möglicherweise nicht für Schritt 1 bis heute gelten, ebenfalls zum sicheren Kurs.
3. Bis zum Ende der Haltedauer die verbleibenden positiven Cashflows zum Reinvestitionssatz zusammenzählen. Diese werden dann zu den prognostizierten Zahlungsströmen addiert, die aus einem Verkauf am Ende der Haltedauer der Investition erwartet werden.
4. Berechnen Sie den IRR.

Das Ergebnis dieser Schritte ist die Rendite des Finanzmanagements.