Rendite des Finanzmanagements – FMRR-Definition
Was ist die Rendite des Finanzmanagements – FMRR?
Die Financial Management Rate of Return (FMRR) ist eine Kennzahl zur Bewertung der Wertentwicklung einer Immobilienanlage und bezieht sich auf einen Real Estate Investment Trust (REIT). REITs sind Aktien, die der Öffentlichkeit von einer Immobiliengesellschaft oder einem Trust angeboten werden, der ein Portfolio von Renditeobjekten und/oder Hypotheken hält.
Der FMRR ähnelt dem internen Zinsfuß und berücksichtigt die Dauer und das Risiko der Anlage. Die FMRR gibt Cashflows (Zuflüsse und Abflüsse) zu zwei unterschiedlichen Sätzen an, die als sichere Rate und Wiederanlagerate bekannt sind.
Die Rendite des Finanzmanagements erklärt
Da die Berechnung der Rendite des Finanzmanagements so komplex ist, entscheiden sich viele Immobilienfachleute und Investoren, andere Kennzahlen für die Immobilienanalyse zu verwenden. Der Vorteil der FMRR besteht darin, dass Anleger Investitionsmöglichkeiten auf Augenhöhe miteinander vergleichen können.
Obwohl der Internal Rate of Return (IRR) seit langem ein Standardmaß für die Rendite im Finanzlexikon ist, besteht ein Hauptnachteil darin, dass der Wert keine Zeit oder Haltedauer berücksichtigen kann. Als solches ist es ein schwacher Indikator für die Liquidität, der eine wesentliche Rolle bei der Bestimmung des Gesamtrisikoniveaus eines bestimmten Wertpapiers oder Vehikels spielt. Wenn Sie beispielsweise nur den IRR verwenden, können zwei Fonds basierend auf ihren Renditen gleich aussehen, aber einer kann doppelt so lange brauchen wie der andere, um einfach wieder auf den ursprünglichen Kapitalanlagebetrag zu kommen. Viele Analysten ergänzen die IRR- oder MIRR-Renditekennzahlen um die Amortisationszeit, um die Zeitdauer zu beurteilen, die erforderlich ist, um eine Kapitalanlagesumme zurückzugewinnen.
Die modifizierte interne Rendite verbessert den Standardwert der internen Rendite, indem Unterschiede in den angenommenen Reinvestitionsraten der anfänglichen Geldausgaben und der nachfolgenden Mittelzuflüsse berücksichtigt werden. FMRR geht noch einen Schritt weiter, indem es Mittelabflüsse und Mittelzuflüsse zu zwei unterschiedlichen Sätzen festlegt, die als „sichere Rate“ und „Reinvestitionsrate“ bekannt sind. FMRR macht auch eine zusätzliche Annahme, die nicht in IRR und MIRR enthalten ist, dass positive Cashflows, die unmittelbar vor negativen Cashflows auftreten, verwendet werden, um diesen negativen Cashflow zu decken.
- Bei sicheren Zinssätzen wird davon ausgegangen, dass die zur Deckung negativer Cashflows erforderlichen Mittel zu einem leicht erreichbaren Zinssatz verzinst werden und bei Bedarf jederzeit abgehoben werden können (z. B. von einem Tagesgeldkonto). In diesem Fall ist ein Zinssatz „sicher“, da die Mittel hochliquide und bei Bedarf mit minimalem Risiko sicher verfügbar sind.
- Die Reinvestitionssätze beinhalten einen Satz, der zu erhalten ist, wenn positive Cashflows in eine ähnliche mittel- oder langfristige Anlage mit vergleichbarem Risiko reinvestiert werden. Der Wiederanlagesatz ist höher als der sichere Satz, da er nicht liquide ist (dh er bezieht sich auf eine andere Anlage) und daher einen risikoreicheren Abzinsungssatz erfordert.
Die zentralen Thesen
- Die Financial Management Rate of Return (FMRR) ist eine Kennzahl zur Bewertung der Wertentwicklung einer Immobilienanlage und bezieht sich auf REITs.
- Der FMRR basiert auf einer modifizierten IRR-Formulierung, die eine sichere Rendite und eine Wiederanlagerendite verwendet.
- Da die Berechnung der Rendite des Finanzmanagements so komplex ist, entscheiden sich viele Immobilienfachleute und Investoren, andere Kennzahlen für die Immobilienanalyse zu verwenden.
Berechnung von FMRR
Da es sich bei FMRR um einen modifizierten internen Zinsfuß handelt, gibt es keine formelmäßige Berechnungsmethode, sondern muss durch Trial-and-Error-Iterationen berechnet werden, die durch Computersoftware vereinfacht werden. Vor der Verwendung einer solchen Software müssen einige wichtige Schritte unternommen werden, um einen sicheren Zinssatz und eine Wiederanlagerate (höher als der sichere Zinssatz) zu bestimmen, die für alle zukünftigen Cashflows im Laufe einer bestimmten Haltedauer gelten.
- Ziehen Sie alle zukünftigen negativen Cashflows heraus, indem Sie, wann immer möglich, die positiven Cashflows des Vorjahres betrachten. Abflüsse werden stattdessen mit der sicheren Rendite abgezinst und von allen positiven Cashflows abgezogen.
- Diskontieren Sie alle anderen Zahlungsmittelabflüsse, die möglicherweise nicht für Schritt eins zutrafen, bis jetzt ebenfalls mit dem sicheren Zinssatz.
- Auf das Ende der Haltedauer werden die verbleibenden positiven Cashflows zum Reinvestitionssatz aufgezinst. Diese werden dann zu den prognostizierten Cashflows aus einem Verkauf am Ende der Haltedauer der Investition hinzugerechnet.
- Berechnen Sie die IRR.
Das Ergebnis dieser Schritte ist die Rendite des Finanzmanagements.