Darlehen der Eidgenössischen Wohnungsverwaltung (FHA)
Was ist ein Darlehen der Federal Housing Administration (FHA)?
Ein Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) ist eine Hypothek, die von der Federal Housing Administration (FHA) versichert und von einem von der FHA zugelassenen Kreditgeber ausgestellt wird. FHA-Darlehen sind für Kreditnehmer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen konzipiert; sie erfordern eine niedrigere Mindestanzahlung und niedrigere Kreditwürdigkeit als viele herkömmliche Kredite.
Im Jahr 2020 können Sie mit einem FHA-Darlehen bis zu 96,5% des Wertes eines Eigenheims ausleihen. Dies bedeutet, dass Sie eine Anzahlung von 3,5% leisten müssen. Sie benötigen eine Kreditwürdigkeit von mindestens 580, um sich zu qualifizieren. Wenn Ihre Kreditwürdigkeit zwischen 500 und 579 liegt, können Sie immer noch ein FHA-Darlehen erhalten, solange Sie eine Anzahlung von 10 % leisten können. Bei FHA-Darlehen kann Ihre Anzahlung aus Ersparnissen, einem finanziellen Geschenk eines Familienmitglieds oder einem Zuschuss zur Anzahlungshilfe stammen.
Aufgrund ihrer vielen Vorteile sind FHA-Darlehen bei Erstkäufern beliebt.
Die zentralen Thesen
- Die Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) sind staatlich besicherte Hypotheken für Hausbesitzer, die möglicherweise eine unterdurchschnittliche Kreditwürdigkeit aufweisen.
- Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) erfordern eine niedrigere Mindestanzahlung und eine niedrigere Kreditwürdigkeit als viele herkömmliche Darlehen.
- Die Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) werden von von der FHA zugelassenen Banken und Kreditinstituten vergeben; Diese Institutionen bewerten Ihre Qualifikationen für das Darlehen.
- Um die Garantie der FHA zu gewährleisten, müssen Kreditnehmer, die sich für ein FHA-Darlehen qualifizieren, auch eine Hypothekenversicherung abschließen, und es werden Prämienzahlungen an die FHA geleistet.
Kredite der Federal Housing Administration (FHA) verstehen
Es ist wichtig zu beachten, dass die FHA Ihnen bei einem FHA-Darlehen kein Geld für eine Hypothek leiht. Stattdessen erhalten Sie ein Darlehen von einem von der FHA zugelassenen Kreditgeber, wie einer Bank oder einem anderen Finanzinstitut. Die FHA garantiert jedoch das Darlehen. Einige Leute bezeichnen es aus diesem Grund als FHA-versichertes Darlehen.
Um die Garantie der FHA zu gewährleisten, müssen Kreditnehmer, die sich für ein FHA-Darlehen qualifizieren, auch eine Hypothekenversicherung abschließen, und es werden Prämienzahlungen an die FHA geleistet. Ihr Kreditgeber trägt ein geringeres Risiko, da die FHA eine Forderung an den Kreditgeber zahlt, wenn Sie mit dem Kredit nicht einverstanden sind.
Während Federal Federal Housing Administration Loans (FHA Loans) niedrigere Anzahlungen und Kredit-Scores erfordern als herkömmliche Kredite, unterliegen sie anderen strengen Anforderungen.
Geschichte des Darlehens der Eidgenössischen Wohnungsverwaltung (EFH)
Der Kongress gründete 1934 während der Weltwirtschaftskrise die Federal Housing Administration. Zu dieser Zeit war die Wohnungswirtschaft in Schwierigkeiten: Die Ausfall- und Zwangsvollstreckungsraten waren in die Höhe geschossen, die Kredite waren auf 50% des Marktwerts einer Immobilie begrenzt, und die Hypothekenkonditionen – einschließlich kurzer Rückzahlungspläne in Verbindung mit Ballonzahlungen – waren für viele Eigenheimkäufer schwer zu erfüllen. Infolgedessen waren die USA in erster Linie eine Nation von Mietern, und nur etwa 40% der Haushalte besaßen ihre Häuser.
Um den Wohnungsmarkt anzukurbeln, hat die Regierung die FHA geschaffen. Bundesversicherte Kreditprogramme, die das Kreditrisiko reduzierten, erleichterten es Kreditnehmern, sich für Wohnungsbaudarlehen zu qualifizieren. Die Wohneigentumsquote in den USA stieg stetig an und erreichte laut Untersuchungen der Federal Reserve Bank von St. Louis im Jahr 2004 ein Allzeithoch von 69,2%. Im zweiten Quartal 2020 liegt sie bei 67,9 %.
Arten von FHA-Darlehen
Neben traditionellen Hypotheken bietet die FHA mehrere andere Darlehensprogramme an.
Hypothek zur Umwandlung von Eigenheimkapital (HECM)
Hierbei handelt es sich um ein umgekehrtes Hypothekenprogramm, das Senioren ab 62 Jahren hilft, das Eigenkapital ihrer Häuser in Bargeld umzuwandeln, während sie das Eigentum am Haus behalten. Sie wählen, wie Sie das Geld abheben möchten, entweder als festen monatlichen Betrag oder als Kreditlinie (oder eine Kombination aus beidem).
FHA 203(k) Verbesserungsdarlehen
Dieses Darlehen berücksichtigt die Kosten für bestimmte Reparaturen und Renovierungen im Darlehen. Mit diesem einen Kredit können Sie sich sowohl Geld für den Hauskauf als auch für den Hausbau leihen, was einen großen Unterschied machen kann, wenn Sie nach einer Anzahlung nicht viel Bargeld zur Hand haben.
FHA Energieeffiziente Hypothek
Dieses Programm ist ein ähnliches Konzept wie das FHA 203(k) Improvement Loan-Programm, zielt jedoch auf Upgrades ab, die Ihre Stromrechnungen senken können, wie z. B. eine neue Isolierung oder die Installation neuer Solar- oder Windenergieanlagen. Die Idee ist, dass energieeffiziente Häuser niedrigere Betriebskosten haben, was die Rechnungen senkt und mehr Einnahmen für Hypothekenzahlungen zur Verfügung stellt.
§ 245 (a) Darlehen
Dies ist ein Programm für Kreditnehmer, die mit steigenden Einkommen rechnen. Im Rahmen des Abschnitts 245(a)-Programms beginnt die Hypothek mit abgestufter Zahlung mit niedrigeren anfänglichen monatlichen Zahlungen, die im Laufe der Zeit allmählich ansteigen, und die Hypothek mit wachsendem Eigenkapital sieht eine Erhöhung der monatlichen Tilgungszahlungen vor, die zu kürzeren Kreditlaufzeiten führen.
Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) vs. konventionelle Hypotheken
FHA-Darlehen stehen Personen mit einer Kreditwürdigkeit von nur 500 zur Verfügung. Wenn Ihre Kreditwürdigkeit zwischen 500 und 579 liegt, können Sie sich möglicherweise ein FHA-Darlehen sichern, wenn Sie sich eine Anzahlung von 10 % leisten können. Wenn Ihre Kredit-Score 580 oder höher ist, können Sie ein FHA-Darlehen mit einer Anzahlung für nur 3,5% Anzahlung erhalten. Im Vergleich dazu benötigen Sie normalerweise eine Kreditwürdigkeit von mindestens 620 und eine Anzahlung zwischen 3% und 20%, um sich für eine konventionelle Hypothek zu qualifizieren.
Wenn es um Einkommensbeschränkungen und Anforderungen für FHA-Wohnungsbaudarlehen geht, gibt es kein Minimum oder Maximum.
Für ein FHA-Darlehen – oder eine Hypothek jeglicher Art – müssen mindestens zwei Jahre vergangen sein, seit der Kreditnehmer ein Insolvenzereignis erlebt hat (es sei denn, Sie können nachweisen, dass das Insolvenzereignis auf einen unkontrollierbaren Umstand zurückzuführen ist). Sie müssen mindestens drei Jahre lang von jeglichen Hypothekenabschottungsereignissen entfernt sein, und Sie müssen nachweisen, dass Sie auf die Wiederherstellung einer guten Kreditwürdigkeit hinarbeiten. Wenn Sie mit Ihren Bundesstudiendarlehen oder Einkommenssteuern im Rückstand sind, sind Sie nicht qualifiziert.
Besondere Überlegungen
Hypothekenversicherungsprämien
Für ein FHA-Darlehen müssen Sie zwei Arten von Hypothekenversicherungsprämien (MIP) zahlen – einen MIP im Voraus und einen jährlichen MIP (der monatlich berechnet wird). Im Jahr 2020 beträgt der Upfront MIP 1,75% des Grundkreditbetrags.
Sie können den MIP entweder zum Zeitpunkt des Abschlusses im Voraus bezahlen oder er kann in das Darlehen übernommen werden. Wenn Ihnen beispielsweise ein Wohnungsbaudarlehen in Höhe von 350.000 USD gewährt wird, zahlen Sie im Voraus einen MIP von 1,75 % x 350.000 USD = 6.125 USD. Diese Zahlungen werden auf ein Treuhandkonto eingezahlt, das vom US-Finanzministerium eingerichtet wird; Wenn Sie mit Ihrem Darlehen in Verzug geraten, werden diese Mittel verwendet, um Hypothekenzahlungen zu leisten.
Obwohl der Name etwas irreführend ist, leisten Kreditnehmer tatsächlich jeden Monat jährliche MIP-Zahlungen.(Mit anderen Worten, jährliche MIP-Zahlungen werden nicht jährlich geleistet.) Die Zahlungen reichen von 0,45 % bis 1,05 % des Grunddarlehensbetrags. Auch die Auszahlungsbeträge unterscheiden sich je nach Darlehenshöhe, Darlehensdauer und dem ursprünglichen Beleihungswert (LTV). Die typischen MIP-Kosten betragen in der Regel 0,85 % des Kreditbetrags.
Wenn Sie beispielsweise ein Darlehen von 350.000 USD haben, leisten Sie jährliche MIP-Zahlungen von 0,85 % x 350.000 USD = 2.975 USD (oder 247,92 USD monatlich). Diese monatlichen Prämien werden zusätzlich zur einmaligen MIP-Vorabzahlung gezahlt.
Sie leisten jährliche MIP-Zahlungen für entweder 11 Jahre oder die Laufzeit des Darlehens, abhängig von der Länge des Darlehens und dem LTV.
Möglicherweise können Sie den Betrag, den Sie an Prämien zahlen, abziehen;Sie müssen jedoch Ihre Abzüge einzeln auflisten – anstatt den Standardabzug vorzunehmen –, um dies zu tun.fünfzehn
Qualifikation für ein FHA-Darlehen
Ihr Kreditgeber bewertet Ihre Qualifikationen für ein FHA-Darlehen wie jeder Hypothekenantragsteller. Anstatt jedoch Ihre Kreditauskunft zu verwenden, kann ein Kreditgeber Ihren Arbeitsverlauf der letzten zwei Jahre (sowie andere Aufzeichnungen zum Zahlungsverlauf, wie z. B. Nebenkosten- und Mietzahlungen) einsehen. Solange Sie einen guten Kredit wiederhergestellt haben, können Sie sich dennoch für ein FHA-Darlehen qualifizieren, wenn Sie Konkurs oder Zwangsvollstreckung durchlaufen haben. Es ist wichtig zu bedenken, dass als allgemeine Faustregel der Zinssatz für Ihre Hypothek gilt, je niedriger Ihre Kreditwürdigkeit und Anzahlung ist.
Zusammen mit der Kreditwürdigkeit und den Kriterien für die Anzahlung gibt es für diese Kredite spezielle FHA-Hypothekenanforderungen, die von der FHA festgelegt werden. Ihr Kreditgeber muss ein von der FHA zugelassener Kreditgeber sein und Sie müssen eine feste Beschäftigungsgeschichte haben oder in den letzten zwei Jahren für denselben Arbeitgeber gearbeitet haben.
Wenn Sie selbstständig sind, benötigen Sie zwei Jahre erfolgreicher Selbständigkeit;dies kann durch Steuererklärungen sowie eine aktuelle Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung deslaufenden Jahres belegt werden. Wenn Sie weniger als zwei Jahre, aber länger als ein Jahr selbstständig sind, können Sie dennoch Anspruch haben, wenn Sie in den zwei Jahren vor der Selbständigkeit eine solide Arbeits- und Einkommensgeschichte haben (und die Selbstständigkeit ist im gleichen oder verwandten Beruf). Sie müssen über eine gültige Sozialversicherungsnummer verfügen, sich rechtmäßig in den USA aufhalten und (gemäß den Gesetzen Ihres Bundesstaates) volljährig sein, um eine Hypothek abschließen zu können.
In der Regel muss die zu finanzierende Immobilie Ihr Hauptwohnsitz sein und sich in Eigenbesitz befinden. Mit anderen Worten, das FHA-Darlehensprogramm ist nicht für Anlage- oder Mietimmobilien gedacht. Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften, Stadthäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen innerhalb von FHA-genehmigten Eigentumswohnungsprojekten kommen alle für eine FHA-Finanzierung in Frage.
Ihre Front-End-Ratio (Ihre Hypothekenzahlung, HOA-Gebühren, Grundsteuern, Hypothekenversicherung und Hausratversicherung) muss weniger als 31 % Ihres Bruttoeinkommens betragen. In einigen Fällen können Sie mit einer Quote von 40 % genehmigt werden.
Ihre Back-End-Quote (Ihre Hypothekenzahlung und alle anderen monatlichen Verbraucherschulden) muss weniger als 43% Ihres Bruttoeinkommens betragen. Es ist jedoch möglich, mit einer Quote von bis zu 50 % zugelassen zu werden. Außerdem benötigen Sie eine Immobilienbewertung von einem von der FHA zugelassenen Gutachter, und das Haus muss bestimmte Mindeststandards erfüllen. Wenn das Haus diesen Standards nicht entspricht und der Verkäufer den erforderlichen Reparaturen nicht zustimmt, müssen Sie die Reparaturen bei Abschluss bezahlen. (In diesem Fall werden die Gelder treuhänderisch aufbewahrt, bis die Reparaturen durchgeführt werden).
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Department of Housing and Urban Development (HUD) einzureichen.
Eine Einschränkung von FHA-Darlehen besteht darin, dass sie außerhalb der Grenzen der Kreditsumme stehen. Diese werden von der Region festgelegt, in der Sie leben, wobei Niedrigkostenbereiche eine niedrigere Grenze (als „Floor“ bezeichnet) als die üblichen FHA-Darlehen und Hochkostenbereiche eine höhere Grenze (bezeichnet als floor „Decke“).
Darüber hinaus gibt es „besondere Ausnahmeregionen“ – darunter Alaska, Hawaii, Guam und die Amerikanischen Jungferninseln –, in denen sehr hohe Baukosten die Grenzen noch weiter erhöhen.Überall sonst liegt die Grenze beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung bei 115% des mittleren Eigenheimpreises des Landkreises.
In der folgenden Tabelle sind die Kreditlimits für 2020 aufgeführt:
FHA-Darlehensentlastung
Sobald Sie ein FHA-Darlehen haben, haben Sie möglicherweise Anspruch auf eine Darlehenserleichterung, wenn Sie eine legitime finanzielle Notlage erlebt haben – wie zum Beispiel einen Einkommensverlust oder eine Erhöhung der Lebenshaltungskosten – oder Schwierigkeiten haben, Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen zu leisten. Das FHA Home Affordable Modification Program (HAMP) kann Ihnen beispielsweise dabei helfen, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, indem es Ihre monatliche Hypothekenzahlung dauerhaft auf ein erschwingliches Niveau senkt.
Um ein vollwertiger Teilnehmer am Programm zu werden, müssen Sie einen Testzahlungsplan erfolgreich abschließen, bei dem Sie drei geplante Zahlungen pünktlich zum niedrigeren, geänderten Betrag leisten.
Die Quintessenz
Während ein FHA-Darlehen gut klingen mag, ist es nicht jedermanns Sache. Es wird denen mit einer Kreditwürdigkeit von weniger als 500 nicht helfen. Für diejenigen mit schlechter Kreditwürdigkeit kann ein Privatkredit eine bessere Option sein. Auf der anderen Seite sind angehende Eigenheimbesitzer, die sich eine hohe Anzahlung leisten können, möglicherweise besser dran, eine konventionelle Hypothek aufzunehmen. Es ist wahrscheinlicher, dass sie auf lange Sicht durch die niedrigeren Zinsen und die Hypothekenversicherungsprämie, die herkömmliche Kreditgeber bieten, mehr Geld sparen können.
FHA-Darlehen wurden nicht geschaffen, um potenziellen Hausbesitzern zu helfen, die am oberen Ende des Preisspektrums einkaufen. Vielmehr wurde das FHA-Darlehensprogramm ins Leben gerufen, um Hauskäufer mit niedrigem und mittlerem Einkommen zu unterstützen, insbesondere solche mit begrenztem Geld, das für eine Anzahlung gespart wurde.
Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, können Sie für zusätzliche out-of-pocket Ausgaben, wie Darlehen verantwortlich Entstehung Gebühren, Anwaltskosten und Prüfkosten. Einer der Vorteile einer FHA-Hypothek besteht darin, dass der Verkäufer, Bauherr oder Kreditgeber einen Teil dieser Abschlusskosten in Ihrem Namen tragen kann. Wenn der Verkäufer Schwierigkeiten hat, einen Käufer zu finden, bietet er Ihnen möglicherweise an, Ihnen beim Abschluss zu helfen, um einen Anreiz für das Geschäft zu schaffen.