Die Mindesteigenschaftsstandards der FHA
Hauskäufer, die einen Hauskauf mit einem Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) finanzieren möchten, sind manchmal überrascht, dass sie eine bestimmte Immobilie nicht kaufen dürfen, da sie nicht den FHA-Anforderungen für eine Immobilie entspricht.
Die FHA hat diese Mindestanforderungen an den Eigenschaftsstandard eingeführt, um die Kreditgeber zu schützen.
Die zentralen Thesen
- Kredite der Federal Housing Administration (FHA) haben Anforderungen, einschließlich Mindeststandards für Immobilien, die zum Schutz der Kreditgeber beitragen.
- Die Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) müssen den Sicherheits- und Soliditätsstandards entsprechen, zu denen unter anderem Bereiche wie Dächer, Elektrik, Warmwasserbereiter und Zugang zu Immobilien gehören.
- Die Federal Housing Administration (FHA) verlangt keine Reparatur von kosmetischen oder geringfügigen Mängeln, verzögerte Wartung und normale Abnutzung, wenn diese die Sicherheit oder Solidität des Hauses nicht beeinträchtigen.
- Problemumgehungen zur Einhaltung der Standards umfassen, dass der Verkäufer vor dem Verkauf der Immobilie selbst Reparaturen vornimmt.
- Alternativ können Käufer, die sich nicht für ein FHA-Darlehen qualifizieren können, ein anderes Darlehensprodukt verwenden, z. B. ein FHA 203 (k) -Darlehen, mit dem ein Haus mit erheblichen Problemen gekauft werden kann.
Mindeststandards für Immobilien der Federal Housing Administration (FHA)
Wenn ein Käufer eine Hypothek aufnimmt, dient die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen. Mit anderen Worten, wenn der Kreditnehmer die Hypothek Zahlungen stoppt machen, die Hypothekenkreditgeber wird schließlich abzuschotten und den Besitz des Hauses nehmen. Der Kreditgeber wird dann das Haus verkaufen, um so viel Geld wie möglich zurückzuerhalten, das noch für den Kredit geschuldet ist.
Das Erfordernis, dass die Immobilie Mindeststandards erfüllt, schützt den Kreditgeber. Dies bedeutet, dass die Immobilie leichter zu verkaufen sein und einen höheren Preis erzielen sollte, wenn der Kreditgeber sie beschlagnahmen muss.
Gleichzeitig schützt diese Anforderung auch den Kreditnehmer: Dies bedeutet, dass er nicht von Anfang an mit kostspieligen Rechnungen für die Reparatur und Wartung von Eigenheimen belastet wird. Darüber hinaus hat der Kreditnehmer bei einem grundsätzlich soliden Wohnort möglicherweise eher einen Anreiz, seine Zahlungen zu leisten, um das Haus zu behalten.
Was sind die Mindesteigenschaftsstandards der FHA?
Laut dem US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) verlangt die FHA, dass die mit ihren Darlehensprodukten finanzierten Immobilien die folgenden Mindeststandards erfüllen:
- Sicherheit : Das Haus sollte die Gesundheit und Sicherheit der Insassen schützen.
- Sicherheit : Das Haus sollte die Sicherheit des Eigentums schützen.
- Solidität : Die Immobilie sollte keine physischen Mängel oder Bedingungen aufweisen, die ihre strukturelle Integrität beeinträchtigen.
Das HUD beschreibt dann die Bedingungen, die die Immobilie erfüllen muss, um diese Anforderungen zu erfüllen. Ein Gutachter wird die Unterkunft Zustand während der erforderlichen Eigenschaft beobachtet Bewertung und berichtet über die Ergebnisse auf dem FHA Bewertungsformular. Immobilienbewertungen sind eine der vielen Anforderungen, die Käufer erfüllen, bevor sie sich für ein Geschäft entscheiden.
Für Einfamilienhäuser muss der Gutachter ein Formular verwenden, das als Uniform Residential Appraisal Report bezeichnet wird. Das Formular fordert den Gutachter auf, die grundlegenden Merkmale der Immobilie zu beschreiben, z. B. die Anzahl der Stockwerke, das Baujahr, die Quadratmeterzahl, die Anzahl der Zimmer und den Standort. Der Gutachter muss außerdem „den Zustand der Immobilie beschreiben (einschließlich erforderlicher Reparaturen, Verschlechterungen, Renovierungen, Umbauten usw.)“ und fragt: „Gibt es physische Mängel oder nachteilige Bedingungen, die die Lebensqualität, die Solidität oder die strukturelle Integrität beeinträchtigen des Eigentums? “
Das Bewertungsformular für Eigentumswohnungen ist ähnlich, enthält jedoch Fragen zu Eigentumswohnungen in Bezug auf die öffentlichen Bereiche, den Hausbesitzerverband, die Anzahl der Eigentumswohnungen usw.
Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Die FHA erfordert keine Reparatur von kosmetischen oder geringfügigen Mängeln, verzögerte Wartung und normale Abnutzung, wenn sie die Sicherheit oder Solidität des Hauses nicht beeinträchtigen. Die FHA sagt, dass Beispiele für solche Probleme Folgendes umfassen, aber nicht darauf beschränkt sind:
- Fehlende Handläufe
- Rissige oder beschädigte Ausgangstüren, die ansonsten bedienbar sind
- Gebrochenes Fensterglas
- Defekte Lackoberflächen in Häusern, die nach 1978 gebaut wurden (wegen der Gefahr von Bleifarben)
- Kleinere Wasserlecks (z. B. tropfende Wasserhähne)
- Defekte Bodenbeläge oder Beläge (durch die Oberfläche abgenutzt, stark verschmutzter Teppichboden)
- Hinweise auf frühere (nicht aktive) holzzerstörende Insekten- / Organismusschäden, bei denen keine Hinweise auf nicht reparierte strukturelle Schäden vorliegen
- Faule oder abgenutzte Arbeitsplatten
- Beschädigter Putz, Sheetrock oder andere Wand- und Deckenmaterialien in Häusern, die nach 1978 gebaut wurden
- Schlechte Verarbeitung
- Stolpergefahren (rissige oder teilweise wogende Bürgersteige, schlecht verlegte Teppiche)
- Kriechen Sie Räume mit Trümmern und Müll
- Fehlen einer Allwetter-Auffahrt
Die häufigsten Probleme mit Sicherheit und Solidität von Immobilien
Es gibt jedoch viele Bereiche, in denen die FHA die Behebung von Problemen erfordert, damit der Verkauf abgeschlossen werden kann. Hier sind einige der häufigsten Probleme, mit denen Hauskäufer wahrscheinlich konfrontiert sind:
Elektrik und Heizung
- Der Schaltkasten darf keine ausgefransten oder freiliegenden Drähte aufweisen.
- Alle bewohnbaren Räume müssen über eine funktionierende Wärmequelle verfügen (außer in einigen ausgewählten Städten mit milden Wintern).
Dächer und Dachböden
- Das Dach muss Feuchtigkeit fernhalten.
- Die Überdachung muss noch mindestens zwei Jahre dauern.
- Der Gutachter muss den Dachboden auf mögliche Dachprobleme untersuchen.
- Das Dach kann nicht mehr als drei Dachschichten haben.
- Wenn die Inspektion ergibt, dass Dachreparaturen erforderlich sind und das Dach bereits drei oder mehr Dachschichten aufweist, benötigt die FHA ein neues Dach.
Wasserkocher
Der Warmwasserbereiter muss den örtlichen Bauvorschriften entsprechen und mit der Immobilie transportiert werden.
Gefahren und Belästigungen
Eine Reihe von Bedingungen fallen unter diese Kategorie. Sie umfassen, ohne darauf beschränkt zu sein, Folgendes:
- Kontaminiertem Boden
- Nähe zu einer Sondermülldeponie
- Öl- und Gasquellen auf dem Grundstück
- Dichter Verkehr
- Flughafenlärm und Gefahren
- Andere Quellen für übermäßigen Lärm
- Nähe zu etwas, das explodieren könnte, wie einer Hochdruck-Erdölleitung
- Nähe zu Hochspannungsleitungen
- Nähe zu einem Radio- oder Fernsehturm
Eigentumszugang
Die Unterkunft muss einen sicheren und angemessenen Zugang für Fußgänger und Fahrzeuge bieten, und die Straße muss über eine Allwetteroberfläche verfügen, damit Einsatzfahrzeuge bei jeder Witterung auf die Unterkunft zugreifen können.
Strukturelle Solidität
Alle fehlerhaften strukturellen Bedingungen und alle anderen Bedingungen, die zu zukünftigen strukturellen Schäden führen könnten, müssen behoben werden, bevor die Immobilie verkauft werden kann. Dazu gehören fehlerhafte Konstruktion, übermäßige Feuchtigkeit, Leckage, Verfall, Termitenschäden und fortgesetzte Ablagerung.
Asbest
Wenn ein Bereich des Hauses Asbest enthält, das beschädigt zu sein scheint oder sich verschlechtert, muss die FHA von einem Asbestfachmann weiter geprüft werden.
Badezimmer
Das Haus muss eine Toilette, ein Waschbecken und eine Dusche haben. (Diese Anforderung mag albern klingen, aber Sie wären überrascht, was die Leute mitnehmen, wenn sie abgeschottet sind, und welche Vandalen aus einem leer stehenden Haus stehlen.)
Haushaltsgeräte
Anekdoten weisen darauf hin, dass die FHA Eigenschaften benötigt, um funktionierende Küchengeräte, insbesondere einen funktionierenden Herd, zu haben. In den FHA-Dokumenten werden jedoch keine Anforderungen an Geräte erwähnt.
Abhilfemaßnahmen für Eigenschaften unterhalb der Mindeststandards
Es gibt Optionen für Eigenheimkäufer, die sich in eine Immobilie verliebt haben, die eines dieser potenziell geschäftstötenden Probleme aufweist.
Der erste Schritt sollte darin bestehen, den Verkäufer zu bitten, die erforderlichen Reparaturen durchzuführen. Wenn sich der Verkäufer keine Reparaturen leisten kann, kann der Kaufpreis möglicherweise erhöht werden, damit die Verkäufer ihr Geld beim Abschluss zurückerhalten. Normalerweise funktioniert die Situation umgekehrt: Wenn eine Immobilie erhebliche Probleme hat, verlangt der Käufer einen niedrigeren Preis, um dies zu kompensieren. Wenn der Preis der Immobilie jedoch bereits unter dem Marktpreis liegt oder wenn der Käufer dies dringend genug wünscht, kann eine Erhöhung des Preises, um sicherzustellen, dass die Reparaturen abgeschlossen sind (und die Transaktion abgeschlossen ist), eine Option sein.
Wenn der Verkäufer eine Bank ist, ist er möglicherweise nicht bereit, Reparaturen durchzuführen. In diesem Fall ist der Deal tot. Die Immobilie wird zu einem geht Bargeld Käufer oder ein nicht-FHA Käufer, deren Kreditgeber wird es ihnen ermöglichen, die Eigenschaft in dem gegenwärtigen Zustand zu kaufen.
Viele Hauskäufer müssen einfach weiter suchen, bis sie eine bessere Immobilie finden, die den FHA-Standards entspricht. Diese Realität kann frustrierend sein, insbesondere für Käufer mit begrenzten Mitteln und begrenzten Immobilien in ihrer Preisklasse.
Einige Eigenheimkäufer können möglicherweise die Genehmigung für ein anderes Darlehensprodukt erhalten. Ein Nicht-FHA-Darlehen bietet möglicherweise mehr Spielraum für den Zustand der Immobilie, aber der Kreditgeber hat weiterhin seine eigenen Anforderungen. Daher ist dieser Ansatz möglicherweise nicht erfolgreich. Eine weitere Option ist die Beantragung eines FHA 203 (k) -Darlehens, mit dem ein Haus gekauft werden kann, das erhebliche Reparatur- und Wartungsprobleme aufweist.
Das Fazit
FHA-Kredite erleichtern es Kreditnehmern, sich für eine Hypothek zu qualifizieren, aber sie erleichtern nicht unbedingt den Kauf einer Immobilie. Wenn eine Immobilie nicht den Mindeststandards für ein FHA-Darlehen entspricht, müssen viele Käufer einfach weiter suchen, bis sie eine bessere Immobilie finden, die den FHA-Standards entspricht – ein Prozess, der frustrierend sein kann, insbesondere für Käufer mit begrenzten Mitteln und wenigen Immobilien in ihrer Preisklasse.
FHA-Kreditnehmer, die wissen, was sie beim Einkaufen zu Hause zu erwarten haben, können ihre Suche jedoch auf Immobilien beschränken, die wahrscheinlich den FHA-Richtlinien entsprechen, oder zumindest vermeiden, ihre Hoffnungen auf eine Immobilie mit Fixer-Upper zu setzen, bevor sie bewertet werden.