Versichern von Hypotheken der Federal Housing Administration
Wenn Sie jemandem Geld leihen, dessen Kreditwürdigkeit nicht ganz perfekt ist, möchten Sie eine Garantie, dass Sie zurückgezahlt werden. Das ist das Grundprinzip der Hypothekenversicherung. Obwohl die Hypothekenversicherung Kreditgeber vor Verlusten schützt, können Sie sie als Ärgernis betrachten. Schließlich ist es ein weiterer Kostenfaktor, den Sie auf sich nehmen müssen, um Ihren Traum vom Eigenheimbesitzer zu verwirklichen. Aber wenn es sie nicht gäbe, würden sich viele Menschen wahrscheinlich erst dann für einen Kredit qualifizieren, wenn sie höhere Anzahlungen hätten.
Viele Menschen halten die Zahlung von Hypothekenversicherungsprämien für eine bessere Option, als mehrere Jahre zu warten, bis sie eine ausreichend hohe Anzahlung haben, um dies zu vermeiden. Obwohl es viele verschiedene Arten von Hypothekenversicherungen gibt, befasst sich dieser Artikel mit den Grundlagen der Hypothekenversicherung der Federal Housing Administration ( FHA ).
Die zentralen Thesen
- Die FHA-Hypothekenversicherung schützt Kreditgeber vor Verlusten, die aus Ausfall resultieren.
- Kreditnehmer mit einem FHA-Darlehen müssen eine FHA-Hypothekenversicherung abschließen.
- Diejenigen, die eine Hypothek aufnehmen, müssen im Voraus eine Hypothekenversicherungsprämie von 1,75% plus Jahresprämien zahlen, die sich beide am Wert des Darlehens orientieren.
- Wie lange Sie für die FHA-Hypothekenversicherung bezahlen müssen, hängt von Ihrer Amortisationszeit und Ihrem Beleihungswert ab.
FHA Hypothekenversicherung: Ein Überblick
Darlehen der Federal Housing Administration ( FHA-Darlehen ) sind für viele Verbraucher attraktiv, insbesondere für Anzahlungsanforderungen haben – bis zu 3,5 % – sowie niedrigere Schwellenwerte für Einkommen und Kredite. Das bedeutet, dass sich jemand mit einer Kreditwürdigkeit von nur 580 qualifizieren kann.
Für alle FHA-Darlehen müssen die Kreditnehmer eine Hypothekenversicherung abschließen, insbesondere wenn sie weniger als 20% einzahlen. Die FHA-Hypothekenversicherung schützt den Kreditgeber, da Kreditnehmer – insbesondere neue – ein höheres Ausfallrisiko darstellen, wenn sie nur über minimales Eigenkapital in ihren Häusern verfügen. Im Wesentlichen haben Sie nicht so viel zu verlieren, wenn Sie weggehen und die Bank auf dem Grundstück abschotten lassen.
Die Federal Housing Administration (FHA) verlangt zwei Arten von Hypothekenversicherungen für FHA-Darlehen. Kreditnehmer müssen eine Hypothekenversicherung ( UFMI ) im Voraus bezahlen – 1,75 % des Kreditsaldos – zusammen mit jährlichen Hypothekenversicherungsprämien (MIPs) basierend auf dem Gesamtwert des Darlehens. Die jährlichen MIPs reichen von 0,8% bis 0,85% für Grunddarlehensbeträge von 625.500 USD oder weniger. Für diejenigen, die diesen Betrag überschreiten, variieren die jährlichen MIPs zwischen 1 % und 1,05 %. Diese Sätze gelten für Kreditlaufzeiten von mehr als 15 Jahren. Hypotheken mit einer Laufzeit von 15 Jahren oder weniger werden mit Zinssätzen von 0,45% bis 0,95% angeboten.
Um zu demonstrieren, wie viel Sie in der FHA-Hypothekenversicherung mit einem Darlehen von 300.000 USD zahlen würden:
- Hypothekenbetrag : 300.000 $
- Anzahlung : 10.500 USD (3,5% von 300.000 USD)
- Darlehensbetrag : 289.500 $
- UFMI : 5.066,25 $
- Jährlicher MIP : 2.460,75 USD pro Jahr oder 205,06 USD pro Monat
Denken Sie daran, dass dieses Szenario davon ausgeht, dass Sie die UFMI auf Anhieb bezahlen. Sie haben jedoch die Möglichkeit, den Betrag in Ihren gesamten Hypothekenbetrag aufzunehmen. Es ist eine gute Idee, es zu Beginn vollständig zu bezahlen, wenn Sie es sich leisten können. Aber wenn Sie sich entscheiden, es in Ihren Kredit aufzunehmen, zahlen Sie auf lange Sicht mehr. Es erhöht nicht nur Ihre Kreditsumme, sondern erhöht auch Ihre jährliche Prämie für die Hypothekenversicherung.
FHA Hypothekenversicherungsbedingungen
Laut der Website des US Department of Housing and Urban Development ( HUD ) variiert die Dauer der FHA-Hypothekenversicherungsprämien je nach Höhe und Dauer der Hypothek. Bei einer Beleihungsquote ( LTV Ratio ) von mindestens 90 % ist eine Hypothekenversicherung für 11 Jahre erforderlich.
Wenn Sie zum ersten Mal mit der Zahlung Ihrer Hypothek beginnen, haben Sie ein höheres Ausfallrisiko, sodass Ihre Prämien höher sind. Das liegt daran, dass Sie, wie oben erwähnt, nicht viel Eigenkapital in Ihr Haus eingebaut haben. Sie verlieren also nur die Anzahlung von 10.500 USD, wenn Sie im ersten Jahr mit diesem 300.000-Dollar-Haus in Verzug geraten. Ihre Prämienzahlungen sinken, je länger Sie Ihre Hypothek bezahlen. Es ist weniger wahrscheinlich, dass Sie Ihr Haus verlassen möchten und später mit Ihrem Kredit in Verzug geraten.
FHA Hypothekenversicherung vermeiden oder loswerden
Da die FHA-Hypothekenversicherung die Kosten für Wohneigentum erheblich erhöht, fragen Sie sich wahrscheinlich, ob Sie etwas tun können, um es zu reduzieren oder zu vermeiden, und wann Sie es loswerden dürfen.
Der einfachste Weg, eine Hypothekenversicherung zu vermeiden, besteht darin, 20% zu senken. Sie können dies tun, indem Sie mit dem Kauf warten, bis Sie mehr gespart haben, oder in einigen Fällen durch den Kauf einer günstigeren Immobilie. Natürlich, wenn Sie ein FHA-Darlehen mit einem Abzug von 3,5% betrachten, bewegen Sie sich wahrscheinlich auf einem schmalen Grat zwischen der Möglichkeit, sich überhaupt eine Hypothek leisten zu können, und der Notwendigkeit, weiterhin zu mieten.
Wenn die Immobilienpreise nach dem Kauf deutlich steigen, können Sie sich möglicherweise aus dem PMI refinanzieren. Damit dies funktioniert, muss der Wert Ihres Eigenheims so weit steigen, dass Sie 22% Eigenkapital am Haus erhalten. Wenn Sie sich nicht refinanzieren können, um Ihr LTV-Verhältnis zu erhöhen, sollten Sie erwägen, Ihren Hauptsaldo abzuzahlen. Dies hilft Ihnen nicht nur, die Hypothekenversicherung schneller loszuwerden, sondern hilft Ihnen auch, Ihr Haus schneller abzubezahlen. Das reduziert die Zinsen, die Sie auf lange Sicht zahlen werden. Wenn Sie diesen Weg wählen, müssen Sie sich an Ihren Kreditgeber wenden, um Ihre Hypothekenversicherung kündigen zu lassen.
Einige Kreditgeber bieten möglicherweise spezielle Darlehensprogramme an, für die keine monatlichen Prämienzahlungen für Hypothekenversicherungen erforderlich sind, obwohl eine geringe Anzahlung zulässig ist. Das macht es wichtig, herumzustöbern.
Ihr Kreditgeber soll die Hypothekenversicherung automatisch kündigen, wenn Sie das entsprechende Beleihungsverhältnis erreichen.
FHA vs. Private Hypothekenversicherung (PMI)
Es gibt eine Alternative zur FHA-Hypothekenversicherung – die private Hypothekenversicherung (PMI). Wenn Sie eine konventionelle Hypothek haben, müssen Sie möglicherweise PMI als Bedingung kaufen. Wie der Name schon sagt, wird es von einer privaten Versicherungsgesellschaft bereitgestellt und vom Kreditgeber vermittelt. Genau wie die FHA-Hypothekenversicherung schützt PMI den Kreditgeber, nicht den Kreditnehmer.
Sie müssen PMI kaufen, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20 % des Gesamtdarlehens beträgt. Viele Kreditgeber verlangen PMI auch, wenn Sie Ihre Hypothek mit einem konventionellen Kredit refinanzieren und das Eigenkapital weniger als 20% des Immobilienwertes beträgt. Aber es gibt einen großen Unterschied zwischen der FHA-Hypothekenversicherung und dem PMI – nicht alle Kreditgeber verlangen eine Vorauszahlung für die Hypothekenversicherung.
PMI kann zwischen 0,5% und 1% des gesamten Kreditwerts jährlich kosten. Eine Hypothek von 200.000 US-Dollar kostet Sie jedes Jahr bis zu 2.000 US-Dollar mehr bei einem Höchstsatz von 1%. Natürlich hängt Ihr Zinssatz von Ihrer Kreditwürdigkeit ab – je besser Ihre Kreditwürdigkeit, desto niedriger der Zinssatz. Wenn Ihre Kreditwürdigkeit niedriger ist, benötigen Sie eine größere Anzahlung, bevor Ihnen irgendeine Art von Versicherung angeboten wird.
Die FHA-Hypothekenversicherung erfordert nur eine Kreditwürdigkeit von mindestens 580, um eine Anzahlung von 3,5% zu erhalten. Die meisten privaten Kreditgeber verlangen jedoch eine Kreditwürdigkeit von 620 bis 640, was es Ihnen immer noch ermöglicht, ein Haus früher zu kaufen. Wenn Sie also eine Hypothekenversicherung haben müssen, kann die FHA-Hypothekenversicherung das kleinere von zwei Übeln sein.
Darüber hinaus gab es einige Diskussionen über die Auswirkungen von Redlining und anderen Formen der Diskriminierung in der privaten Hypothekenversicherungsbranche.1 Auch wenn viele private Hypothekenversicherer nicht diskriminieren, seien Sie sich bewusst, dass dies passieren kann, und melden Sie es umgehend.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder dem US-amerikanischen Department of Housing and Urban Development (HUD) einzureichen.
Die Quintessenz
Denken Sie bei einem Kredit mit einer kleinen Anzahlung darüber nach, ob sich die Hypothekenversicherung im Voraus und die monatlichen Hypothekenversicherungsprämien für Sie lohnen, um früher ein Haus zu bekommen. Es ist schwer zu berechnen, weil man nicht vorhersagen kann, wie hoch die Immobilienpreise sein werden, wenn man später mehr Geld für eine Anzahlung hat. Es kann am besten sein, auf einer psychologischen Grundlage zu entscheiden, ob Sie damit einverstanden sind, das zusätzliche Geld für die Hypothekenversicherung zu zahlen.