Fannie Mae: Was es tut und wie es funktioniert
Es besteht eine sehr gute Chance, dass Sie von Fannie Mae gehört haben. Aber wissen Sie, was es tut und wie es funktioniert?
Die Weltwirtschaftskrise im Rahmen des New Dealvom Kongress gegründet wurde. Es wurde gegründet, um den Wohnungsmarkt zu stimulieren, indem es Kreditnehmern mit mittlerem bis niedrigem Einkommen mehr Hypotheken zur Verfügung stellt.
Fannie Mae vergibt oder vergibt keine Hypotheken an Kreditnehmer. Aber es kauft und garantiert sie über den sekundären Hypothekenmarkt. Tatsächlich ist es einer der zwei größten Käufer von Hypotheken auf dem Sekundärmarkt. Das andere ist sein Geschwister, die Federal Home Loan Mortgage Corporation, oder Freddie Mac, ein weiteres von der Regierung gesponsertes Unternehmen, das vom Kongress gegründet wurde.
Die zentralen Thesen
- Fannie Mae ist ein staatlich gefördertes Unternehmen, das Kreditnehmern mit niedrigem und mittlerem Einkommen Hypotheken zur Verfügung stellt.
- Sie vergibt keine Kredite, sondern sichert oder garantiert diese auf dem Hypotheken-Zweitmarkt.
- Fannie Mae stellt Liquidität bereit, indem sie in den Hypothekenmarkt investiert und Kredite in hypothekenbesicherte Wertpapiere bündelt.
- Fannie Mae wurde nach der Finanzkrise von der US-Regierung gerettet und von der NYSE gestrichen.
Fannie Maes frühe Tage
In den frühen 1900er Jahren war es keine leichte Aufgabe, eine Hypothek zu bekommen – geschweige denn ein Eigenheim. Viele Leute konnten es sich nicht leisten, eine Anzahlung zu leisten, und Kredite waren fast immer kurzfristig – anders als bei den langfristigen Amortisationszeiten, die wir heute kennen. Als viele der Kredite damals fällig wurden, forderten sie normalerweise hohe Ballonzahlungen vom Schuldner.
Die Bank würde eine Zwangsvollstreckung vornehmen, wenn der Hausbesitzer die Zahlung oder Refinanzierung nicht leisten könnte. Das würde mit dem Einsetzen der Weltwirtschaftskrise schwierig werden. Die jährlichen Zwangsvollstreckungsquoten stiegen jedes Jahr von 1926 (die Zahlen für das erste Jahr wurden beibehalten) bis 1934, als die Quote bei weit über 12% ihren Höchststand erreichte.
Der Kongress der Vereinigten Staaten reagierte mit der Schaffung von Fannie Mae. Ziel war es, einen Strom von Wohnungsbaufinanzierungen zu schaffen, der jedem auf jedem Markt zur Verfügung steht. Dies führte zur Finanzierung von langfristigen festverzinslichen Hypotheken, so dass Hausbesitzer ihre Kredite an jedem beliebigen Punkt im Laufe ihres Darlehens refinanzieren.
1938
Das Jahr, in dem der Kongress Fannie Mae schuf.
1968 begann Fannie Mae, sich durch den Verkauf von Aktien und Anleihen zu finanzieren, nachdem die Regierung sie aus dem Bundeshaushalt entfernt hatte. Fannie Mae blieb jedoch als GSE mit einem Vorstand aus nicht mehr als 13 Mitgliedern mit der Regierung verbunden. Es ist auch von lokalen und staatlichen Steuern befreit.
Liquidität schaffen
Durch Investitionen in den Hypothekenmarkt schafft Fannie Mae mehr Liquidität für Kreditgeber wie Banken, Sparkassen und Kreditgenossenschaften, was es ihnen wiederum ermöglicht, mehr Hypotheken zu zeichnen oder zu finanzieren. Die gekauften Hypotheken und Garantien müssen strengen Kriterien genügen. Zum Beispiel beträgt die Grenze für ein konventionelles Darlehen für ein Einfamilienhaus im Jahr 2021 548.250 USD (von 510.400 USD im Jahr 2020) für die meisten Gebiete und 822.375 USD (von 765.600 USD im Jahr 2020) für Gebiete mit hohen Kosten. Zu diesen Gebieten gehören Hawaii, Alaska, Guam und die Amerikanischen Jungferninseln, wo die durchschnittlichen Eigenheimwerte um mindestens 115 % über dem Ausgangswert liegen.
Um Geschäfte mit Fannie Mae zu tätigen, muss ein Hypothekenkreditgeber die von der Bundesregierung herausgegebene Erklärung zu Subprime-Krediten einhalten. Die Erklärung befasst sich mit mehreren Risiken, die mit Subprime-Krediten verbunden sind, wie beispielsweise niedrige Einführungszinsen, gefolgt von höheren variablen Zinssätzen;sehr hohe Grenzen für die Erhöhung des Zinssatzes;beschränkt auf keine Einkommensnachweise;und Produkteigenschaften, die eine häufige Refinanzierung des Kredits wahrscheinlich machen.8
Im Jahr 2020 erwarb Fannie Mae Ein- und Mehrfamilienkredite in Höhe von 1,4 Billionen US-Dollar, was dem Hypothekenmarkt die größte Liquidität in der Geschichte von Fannie Mae seit jeher zur Verfügung stellt. Dies half Menschen im ganzen Land, rund drei Millionen Häuser zu kaufen, zu refinanzieren und zu mieten.
Fannie Mae sichert oder garantiert Hypotheken, vergibt sie aber nicht.
Hypothekenbesicherte Wertpapiere
Nach dem Kauf von Hypotheken auf dem Sekundärmarkt bündelt Fannie Mae diese zu hypothekenbesicherten Wertpapieren (MBS). MBS sind forderungsbesicherte Wertpapiere, die durch eine Hypothek oder einen Hypothekenpool besichert sind. Die hypothekenbesicherten Wertpapiere von Fannie Mae werden von Institutionen wie Versicherungsgesellschaften, Pensionsfonds und Investmentbanken gekauft. Es garantiert Zahlungen von Kapital und Zinsen auf seine MBS.
Fannie Mae hat auch ein eigenes Portfolio, das allgemein als einbehaltenes Portfolio bezeichnet wird. Diese investiert sowohl in eigene hypothekenbesicherte Wertpapiere als auch in solche anderer Institute. Fannie Mae begibt Schulden, die als Agency Debt bezeichnet werden, um ihr einbehaltenes Portfolio zu finanzieren.
Die Finanzkrise
Fannie Mae wird seit 1968 öffentlich gehandelt. Bis 2010 wurde es an der New York Stock Exchange (NYSE) gehandelt. Es wurde ausgelistet nach der Hypothek, Gehäuse und Finanzkrise nach dem Bestand unter den Mindestkapitalanforderungen sank imAuftrag des New York Stock Exchange. Es wird jetzt außerbörslich gehandelt.
Unethische Kreditvergabepraktiken führten zur Krise. Während des Immobilienbooms Mitte der 2000er Jahre senkten die Kreditgeber ihre Standards und boten Kreditnehmern mit schlechter Kreditwürdigkeit Wohnungsbaudarlehen an. Im Jahr 2007 platzte die Immobilienblase und Hunderttausende dieser Kreditnehmer gerieten in Zahlungsverzug, was zur sogenannten Subprime-Krise führte. Dies hatte Auswirkungen auf die Kreditmärkte, die die Finanzmärkte ins Trudeln brachten und in den USA die schwerste Rezession seit Jahrzehnten auslösten.
Regierungsübernahme und Rettungsaktion
In der zweiten Hälfte des Jahres 2008 wurden Fannie Mae und Freddie Mac von der Regierung über ein Konservatorium des Federal Housing Finance Committee übernommen. Zu dieser Zeit hielten beide 4,9 Billionen US-Dollar in Anleihen und hypothekenbesicherten Wertpapieren. Das US-Finanzministerium stellte 191,5 Milliarden US-Dollar zur Verfügung, um beide zahlungsfähig zu halten. Im Wesentlichen intervenierte die US-Regierung, um das Vertrauen in die Märkte wiederherzustellen, indem sie versprach, notleidende Kredite zu retten und einen weiteren Einbruch des Immobilienmarktes zu verhindern. Bis Mai 2019 hat die Bundesregierung von Fannie Mae und Freddie Mac Dividendenzahlungen in Höhe von 292 Milliarden US-Dollar erhalten.
Kreditoptionen
Fannie Mae bietet Hausbesitzern jetzt eine Reihe verschiedener Geschäftsinitiativen und Kreditoptionen an und arbeitet mit Kreditgebern zusammen, um Menschen zu helfen, die ansonsten Schwierigkeiten haben könnten, eine Finanzierung zu erhalten.
- HomeReady Mortgage: Dieses Produkt ermöglicht es Hausbesitzern, die Finanzierung zu sichern und ein Haus mit einer geringen Anzahlung zu kaufen. Kreditnehmer qualifizieren sich, wenn sie ein niedriges bis mittleres Einkommen und eine Kreditwürdigkeit unter 620 haben. Personen mit einer Punktzahl über 620 erhalten bessere Preise.fünfzehn
- 3% Anzahlung: Eine weitere Ressource für Hausbesitzer, die möglicherweise nicht über genügend Geld verfügen, um eine große Anzahlung zu sichern.
- HFA Preferred: Dieses Programm hilft Hausbesitzern beim Zugang zu erschwinglichen Finanzierungen durch lokale und staatliche Wohnungsbaufinanzierungsagenturen und andere Kreditgeber. Das Einkommensniveau der Kreditnehmer wird vom HFA bestimmt, und es gibt keine Anforderungen für Erstkäufer.
- RefiNow : Fannie Mae bietet Hypothekeninhabern mit geringem Einkommen mit ihrem Programm „RefiNow“ eine neue Refinanzierungsoption. Das Programm erfordert eine Senkung des Zinssatzes des Eigenheimbesitzers um mindestens 50 Basispunkte und eine Ersparnis von mindestens 50 US-Dollar bei der monatlichen Hypothekenzahlung des Eigenheimbesitzers. Um förderfähig zu sein, müssen Hausbesitzer mindestens 80% ihres Gebietsmedianeinkommens (AMI) verdienen.
Eine vollständige Liste der Produkte und deren Beschreibungen finden Sie auf der Website von Fannie Mae.
Darlehensänderungen
Im Anschluss andie Hypothekenkrise begann Fannie Mae auf daskonzentrieren Darlehen Änderungen. Seit September 2008 haben Fannie Mae und Freddie Mac rund 2,37 Millionen Kreditmodifikationen abgeschlossen. Darlehensmodifikationen ändern die Bedingungen einer bestehenden Hypothek, um Kreditnehmern zu helfen, einen Zahlungsausfall ihrer Hypotheken, eine Zwangsvollstreckung und letztendlich den Verlust ihres Eigenheims zu vermeiden. Änderungen können einen niedrigeren Zinssatz beinhalten oder die Laufzeit des Darlehens verlängern. Eine Darlehensänderung kann auch die monatlichen Zahlungen senken.
Die Quintessenz
Fannie Mae hat es geschafft, sich seit ihrem Aufbruch im Jahr 2008 zu ändern. Heute ist sie der größte Geldgeber von 30-jährigen Festhypotheken und bleibt ein wichtiger Mechanismus zur Erleichterung des Wohneigentums.