28 Juni 2021 11:58

Fannie Mae und Freddie Mac: Ein Überblick

Freddie Mac sind vom US-Kongress gegründete staatliche Hypothekenbanken. Keine Institution begibt oder bedient ihre eigenen Hypotheken. Stattdessen kaufen und garantieren sie Hypotheken, die von Kreditgebern auf dem Sekundärhypothekenmarkt ausgegeben werden.

Bis in die 1990er Jahre monopolisierten die beiden Unternehmen den sekundären Hypothekenmarkt praktisch. Zu diesem Zeitpunkt lösten wachsende bundesstaatliche Regulierungen und neue Gesetze, die Banken und anderen Finanzunternehmen die Fusion ermöglichten, mehr Konkurrenz durch konventionelle Unternehmen aus. Trotzdem dominieren Fannie Mae und Freddie Mac auch heute noch den sekundären Hypothekenmarkt in den USA, obwohl sie befürchten, zwei der größten “ Too big to fail „-Unternehmen zu sein.

Zusammen machen diese Agenturen den Hypothekenmarkt liquider, stabiler und erschwinglicher, indem sie Tausenden von Banken, Spar- und Kreditunternehmen sowie Hypothekenunternehmen in den USA Liquidität und Garantien zur Verfügung stellen. Hier sehen Sie, wie die beiden funktionieren und welche Rolle sie im Jahr 2008 spielen Finanzkrise und was sie heute tun, um Hausbesitzern und Mietern während der COVID-19-Pandemie zu helfen.

Die zentralen Thesen

  • Fannie Mae wurde erstmals 1938 von der US-Regierung gechartert, um den Hypothekenmarkt anzukurbeln. 1970 gründete der Kongress Freddie Mac als Privatunternehmen.
  • Keine der Organisationen stellt Kredite her oder bedient sie. Stattdessen kaufen sie Hypotheken von Kreditgebern, um sie zu halten oder als hypothekenbesicherte Wertpapiere zu verpacken, die sie verkaufen können.
  • Kreditgeber verwenden das Geld, das sie durch den Verkauf von Hypotheken an Fannie Mae und Freddie Mac erhalten, um mehr Kredite aufzunehmen, was Einzelpersonen, Familien und Investoren den Zugang zu einem stabilen Angebot an Hypothekengeldern erleichtert.
  • Als Reaktion auf die COVID-19-Pandemie erließen Fannie Mae und Freddie Mac ein Moratorium für Zwangsvollstreckung und Räumung, das bis zum 31. März 2021 läuft.
  • Am 20. Januar 2021, seinem ersten Tag im Amt, forderte Präsident Biden die FHFA (die Fannie Mae und Freddie Mac beaufsichtigt) und andere Behörden auf, die Räumungs- und Zwangsvollstreckungsmoratorien bis mindestens 31. März 2021 zu verlängern, und die Behörden kamen nach.
  • Am 16. Februar 2021 forderte Präsident Biden die Agenturen auf, das Moratorium erneut zu verlängern, diesmal bis zum 31. Juni 2021.

Was ist Fannie Mae?

Im frühen 20. Jahrhundert war Wohneigentum für viele Menschen in den Vereinigten Staaten unerreichbar. Es sei denn, Sie konnten ein ganzes Haus bar bezahlen (was nur wenige Leute konnten), sahen Sie sich eine unerschwinglich hohe Anzahlung und ein kurzfristiges Darlehen an, das in einer großen Ballonzahlung gipfelte.

Während der Weltwirtschaftskrise verlor fast jeder vierte Hausbesitzer sein Haus durch Zwangsvollstreckung, die Banken hatten kein Geld zum Verleihen und das Land sah sich einer echten Immobilienkrise gegenüber.

Als Reaktion darauf gründete der Kongress 1938 die Federal National Mortgage Association (FNMA), besser bekannt als Fannie Mae, um eine zuverlässige und stetige Finanzierungsquelle für Wohnraum bereitzustellen. Sie brachte eine neue Hypothekenform auf den Markt: das langfristige Festzinsdarlehen mit jederzeitiger Refinanzierungsoption.

Jahrzehntelang war Fannie Mae der dominierende Käufer und Verkäufer von staatlich versicherten Hypotheken im Land. Schließlich hat der Kongress zwei Dinge getan, um den Wettbewerb auf dem sekundären Hypothekenmarkt anzukurbeln:

  1.  Es privatisierte Fannie Mae im Jahr 1968 und machte es zu einem Unternehmen im Besitz der Aktionäre, das vollständig mit privatem Kapital finanziert wurde.
  2.  Es schuf Freddie Mac im Jahr 1970.

Fannie Mae wurde 1938 als Teil einer Änderung des National Housing Act als Bundesbehörde gegründet. Fannie Mae kaufte zunächst Hypotheken, die von der Federal Housing Administration (FHA) versichert waren, und fügte später von der Veterans Administration (VA) garantierte Darlehen hinzu.

1954 wurde Fannie Mae gemäß dem Federal National Mortgage Association Charter Act in eine öffentlich-private Gesellschaft mit gemischtem Eigentum umgewandelt. Es ging 1968 in Privatbesitz über und erhielt zwei Jahre später die Genehmigung,neben FHA- und VA-Darlehen auch konventionelle Hypotheken zu kaufen.

In den 1980er Jahren begann Fannie Mae mit der Ausgabe von Mortgage-Backed Securities (MBS), um dem Hypothekeninvestmentmarkt mehr Liquidität zu verschaffen. Sie erhält das Geld, um hypothekenbezogene Vermögenswerte zu kaufen, indem sie verschiedene Schuldtitel auf den US-amerikanischen und internationalen Kapitalmärkten ausgibt.

Was ist Freddie Mac?

Freddie Mac ist der inoffizielle Name der Federal Home Loan Mortgage Corporation. Es wurde 1970 im Rahmen des Emergency Home Finance Act gegründet, um den sekundären Hypothekenmarkt zu erweitern und das Zinsrisiko für Banken zu reduzieren.1989 wurde sie im Rahmen des Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act (FIRREA) reorganisiert und in ein aktionärseigenes Unternehmen umgewandelt.

Die Charta von Freddie Mac ist der von Fannie Mae insofern ziemlich ähnlich, als sie den Sekundärmarkt für Hypotheken und hypothekenbesicherte Wertpapiere durch den Kauf von Krediten von Banken, Spar- und Kreditinstituten und anderen Kreditinstituten erweitert. Im Gegensatz zu Fannie Mae, das Hypotheken von großen Privat- und Geschäftsbanken kauft, kauft Freddie Mac seine Kredite jedoch von kleineren Banken (dh Sparbanken), die sich auf die Bereitstellung von Bankdienstleistungen für Gemeinden konzentrieren.

Was machen Fannie Mae und Freddie Mac?

Fannie Mae und Freddie Mac haben ähnliche Chartas, Mandate und Regulierungsstrukturen. Jeder kauft Hypotheken von Kreditgebern, um sie entweder in ihren Portfolios zu halten oder in hypothekenbesicherte Wertpapiere umzupacken, die verkauft werden können. Im Gegenzug verwenden die Kreditgeber das Geld, das sie aus dem Verkauf von Hypotheken erhalten, um weitere Kredite zu vergeben. Dies hilft Einzelpersonen, Familien und Investoren, Zugang zu einer kontinuierlichen und stabilen Versorgung mit Hypothekenfinanzierungen zu erhalten.

Gemäß ihrer Charta errichten Fannie Mae und Freddie Mac „Sekundärmarktfazilitäten für Wohnhypotheken [und], sofern deren Betrieb so weit wie möglich durch privates Kapital finanziert wird“. Beide Unternehmen sind verpflichtet, Folgendes zu tun:

  • Aufrechterhaltung der Stabilität auf dem Sekundärmarkt für Wohnbauhypotheken
  • Angemessen auf den privaten Kapitalmarkt reagieren
  • Kontinuierliche Unterstützung des Sekundärmarkts für Wohnbauhypotheken durch Erhöhung der Liquidität von Hypothekenanlagen und Bereitstellung von mehr Geld für Wohnbaufinanzierungen residential
  • Förderung des Zugangs zu Hypothekarkrediten durch Erhöhung der Liquidität von Hypothekeninvestitionen und Bereitstellung von mehr Geld für die Finanzierung von Wohnhypotheken

Fannie Mae hat gemäß ihrer Satzung eine zusätzliche Verantwortung: die Verwaltung und Liquidation von Hypothekenportfolios im Staatsbesitz, um negative Auswirkungen auf den Hypothekenmarkt für Wohnimmobilien und Verluste für die Bundesregierung zu minimieren.

Wer reguliert Fannie Mae und Freddie Mac?

Laut Fannie Mae und Freddie Mac Kongress  Urkunden, die sie gaben staatlich geförderten Unternehmen (GSE) Status arbeiten sie mit bestimmten Verbindungen zu der US -Bundesregierung,die eine finanzielle Rücklaufsperre zur Verfügung stellen. So wurden sie im September 2008 auf dem Höhepunkt der Finanzkrise unter die direkte Aufsicht des Bundes gestellt.

In normalen Zeiten bleiben die Regierungsbeziehungen etwas versteckter, aber dennoch wichtig. Laut ihrer Kongressurkunden:

  • Der Präsident der Vereinigten Staaten ernennt fünf der 18 Mitglieder des Verwaltungsrats der Organisationen.
  • Der Finanzminister ist ermächtigt, von jedem Unternehmen Wertpapiere im Wert von bis zu 2,25 Milliarden US-Dollar zu kaufen, um seine Liquidität zu stützen .
  • Beide Unternehmen sind von staatlichen und lokalen Steuern befreit.
  • Beide Unternehmen werden vom Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung (HUD) und der Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA) reguliert.

Die FHFA reguliert, durchsetzt und überwacht die Kapitalstandards von Fannie und Freddie und begrenzt die Größe ihrer Hypothekenanlageportfolios. HUD ist für die allgemeinen Wohnungsmissionen von Fannie und Freddie verantwortlich.


Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim HUD einzureichen.

Eine implizite Garantie

Der GSE-Status von Fannie und Freddie hat auf dem Markt der Sicherheit bestimmte Wahrnehmungen hervorgerufen. Einer davon war, dass die Bundesregierung einschreiten und diese Organisationen retten würde, wenn eines der Unternehmen jemals in finanzielle Schwierigkeiten geraten sollte, wie es im Vorfeld der Großen Rezession gezeigt wurde. Dies wird als implizite Garantie bezeichnet.14

Da der Markt an diese implizite Garantie glaubte, durften Fannie Mae und Freddie Mac am Anleihemarkt Geld zu niedrigeren Renditen leihen   als andere Finanzinstitute.

Die Rendite der Unternehmensschulden von Fannie Mae und Freddie Mac, die als  Agenturschulden bezeichnet werden, war historisch gesehen um 35  Basispunkte  höher als die der US-Staatsanleihen. Anleihen von Finanzunternehmen mit AAA-Rating haben in der Vergangenheit etwa 70 Basispunkte mehr rentiert als US-Staatsanleihen. Fünfunddreißig Basispunkte mögen nicht viel erscheinen, aber aufgrund der Billionen von Dollar, die damit verbunden sind, machten sie einen großen Unterschied.

Rolle in der Finanzkrise 2008

Mit einem Finanzierungsvorteil gegenüber ihren Rivalen an der Wall Street erzielten Fannie Mae und Freddie Mac in den 1990er und frühen 2000er Jahren mehr als zwei Jahrzehnte lang beträchtliche Gewinne. Während dieser Zeit gab es unter Ökonomen, Finanzmarktexperten und Regierungsbeamten eine häufige Debatte über Fannie und Freddie.

Hat die implizite staatliche Unterstützung von Fannie und Freddie tatsächlich US-Hausbesitzern geholfen? Oder hat die Regierung den Unternehmen und ihren Investoren nur geholfen und gleichzeitig ein moralisches Risiko geschaffen?

Fannie Mae und Freddie Mac erhielten ein von der Regierung gesponsertes Monopol in einem großen Segment des US-amerikanischen Sekundärhypothekenmarktes. Dieses Monopol – kombiniert mit der impliziten Garantie der Regierung, diese Firmen über Wasser zu halten – würde später zum Zusammenbruch des Hypothekenmarktes beitragen.

2007 erlitten Fannie Mae und Freddie Mac große Verluste bei ihren einbehaltenen Portfolios, insbesondere bei ihren  Alt-A  und Subprime-Anlagen. Im Jahr 2008 führte die FHFA aufgrund der schieren Größe ihrer einbehaltenen Portfolios und Hypothekengarantien zu dem Schluss, dass sie bald  zahlungsunfähig sein würden.

Am 19. März erlaubten die Bundesaufsichtsbehörden den beiden Unternehmen, weitere 200 Milliarden Dollar Schulden aufzunehmen, in der Hoffnung, die Wirtschaft zu stabilisieren. Am 6. September 2008 war jedoch klar, dass der Markt glaubte, dass sich die Unternehmen in finanziellen Schwierigkeiten befanden, und die FHFA stellte die Unternehmen unter Konservierung. Sie erhielten 190 Milliarden Dollar an Rettungsgeldern und haben sie seitdem zurückgezahlt, befinden sich aber immer noch in Konservatorium.


Im September 2019 gaben das Finanzministerium und die FHFA bekannt, dass Fannie Mae und Freddie Mac damit beginnen könnten, ihre Gewinne zu behalten, um Kapitalreserven von 25 bzw. 20 Milliarden US-Dollar zu decken. Der Umzug ist ein Schritt in Richtung des Übergangs der beiden aus der Konservatorium.

Natürlich führte eine lange Liste von Fehltritten zur Großen Rezession. Kritiker sagen jedoch, dass Fannie und Freddie in den Jahren vor 2007 eine enorme Menge an Schulden- und Kreditgarantien geschaffen haben und dass der Kongress die systematischen Risiken für das globale Finanzsystem hätte erkennen müssen, die diese Firmen darstellten.

Rolle in der COVID-19-Pandemie

Wenn Sie von der COVID-19-Pandemie betroffen sind, haben Sie möglicherweise Bedenken hinsichtlich der Zahlung Ihrer Hypothek oder Miete. Eine Möglichkeit, Hilfe zu erhalten, ist die Arbeitslosenversicherung Ihres Staates.

Das CARES-Gesetz (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security) hatdie Leistungen derArbeitslosenversicherung vorübergehenddurch drei Programmeerhöht :Pandemie-Arbeitslosenentschädigung des Bundes (FPUC), Pandemie-Notarbeitslosenentschädigung (PEUC) oderPandemie-Arbeitslosenhilfe (PUA).

Der CARES Act bot auch Schutz für Hausbesitzer, die Hypotheken von Fannie Mae und Freddie Mac haben. Gemäß dem CARES-Gesetz ist es Kreditgebern und Kreditdienstleistern bis zum 31. März 2021 untersagt, eine gerichtliche oder außergerichtliche Zwangsvollstreckung gegen Sie einzuleiten oder ein Zwangsvollstreckungsurteil oder einen Verkauf abzuschließen. Die Frist wurde während der Pandemie mehrmals verlängert und dauerte an stand am 28. Februar 2021 unter der vorherigen Verwaltung. Präsident Biden verlängerte jedoch an seinem ersten Amtstag die Frist bis zum 31. März 2021.Am 16. Februar 2021 verlängerte Präsident Biden die Frist bis zum 30. Juni 2021.

Sie können eine Hypothek verlangen Nachsicht für bis zu 180 Tage (und erweitern es möglicherweise weitere 180 Tage),wenn Sie eine finanzielle Notlage aufgrund der COVID-19 -Pandemie haben.

Darüber hinaus hat die FHFA flexiblere Kredit- und Bewertungsstandards eingeführt, um sicherzustellen, dass Hauskäufer während der Pandemie Kredite abschließen können und alle Beteiligten während des gesamten Prozesses soziale Distanz wahren können.

Hypothekenhilfeprogramm

Wenn Sie eine Fannie Mae-Hypothek haben und Ihre Zahlung aufgrund eines COVID-19-bedingten Arbeitsplatzverlusts, einer Einkommensreduzierung oder einer Krankheit nicht leisten können, kann Ihr Hypothekenverwalter mit Optionen zur Hypothekenbefreiung helfen, einschließlich:

  • Ein Stundungsplan, der Ihre Hypothekenzahlungen für bis zu 12 Monate senkt oder aussetzt
  • Keine Verzugszinsen während der Stundungsfrist
  • Rückzahlungsoptionen nach der Stundungsfrist, die einen Tilgungsplan umfassen, um schrittweise aufzuholen, oder einen Kreditänderungsplan, um Ihre monatliche Zahlung aufrechtzuerhalten oder zu senken
  • Zwangsvollstreckung und Räumungsentlastung

Wenn Sie sich Sorgen um Ihre Hypothekenzahlungen machen, rufen Sie Ihren Hypothekendienstleister an – das Unternehmen, das auf Ihrer Monatsabrechnung aufgeführt ist – und bitten Sie um Hilfe.

Fannie Mae hat ein weiteres Programm – das Disaster Response Network – das bei den umfassenderen finanziellen Auswirkungen des COVID-19-Notfalls helfen kann. Das Disaster Response Networks bietet Hausbesitzern mit Darlehen im Besitz von Fannie Mae und Mietern in von Fannie Mae finanzierten Immobilien Zugang zu HUD-zugelassenen Wohnberatern. Die Berater können individuelle Pläne erstellen, Finanzcoaching und Budgetierung anbieten und Sie bis zu 18 Monate lang begleiten.

Freddie Mac Hypotheken-Nachsicht

Wenn Sie eine Hypothek im Besitz von Freddie Mac haben, haben Sie möglicherweise Anspruch auf Hilfe, wenn Sie direkt oder indirekt von der COVID-19-Pandemie betroffen waren. Derzeit gibt es mehrere Möglichkeiten zur Hypothekenentlastung, wenn Sie Ihre Hypothekenzahlung aufgrund eines Einkommensverlusts oder Einkommensrückgangs nicht leisten können, darunter:

  • Bis zu 12 Monate Hypothek Forbearance
  • Erlassene Strafen und Verspätungsgebühren
  • Einstellung aller Zwangsvollstreckungsmaßnahmen und Räumungen bis 31. März 2021
  • Darlehensänderungsoptionen, um Zahlungen zu senken oder Zahlungen nach der Nachsichtszeit gleich zu halten

Nachsicht ist keine Vergebung. Fragen Sie Ihren Hypothekenverwalter nach Ihren Optionen nach der Stundung. Seien Sie vorsichtig, wenn es sich bei der Option um eine Ballonzahlung handelt, anstatt einfach die unbezahlten Monate am Ende Ihrer Hypothek hinzuzufügen.

Flexiblere Kreditvergabe- und Bewertungsstandards

Die Lockerung der Kreditvergabe- und Bewertungsstandards für Eigenheimkäufer, die während der Pandemie eine von Fannie Mae und Freddie Mac besicherte Hypothek beantragen, wurde von der FHFA von der vorherigen Frist vom 28. Februar 2021 bis zum 31. März 2021 verlängert. Sie erlauben:

  • Alternative Gutachten zu Kauf- und Refinanzierungskrediten (Durchführung von Drive-by- und Online-Gutachten versus Vor-Ort-Gutachten)
  • Alternative Methoden zur Dokumentation des Einkommens und zur Überprüfung der Beschäftigung vor Abschluss des Kredits (z. B. Überprüfung der Beschäftigung per E-Mail)
  • Ausweitung des Einsatzes von Vollmachten zur Unterstützung bei Kreditabschlüssen (z. B. elektronische Unterschriften)

Die Quintessenz

Fannie Mae und Freddie Mac haben den Auftrag, den US-Hypothekenmarkt reibungslos am Laufen zu halten. Beide Unternehmen kaufen Hypotheken von verschiedenen Kreditgebern, was dazu beiträgt, eine stetige und zuverlässige Quelle der Hypothekenfinanzierung für Einzelpersonen, Familien und Investoren aufrechtzuerhalten.

Heute beobachtet die Wohnungswirtschaft die COVID-19-Situation wachsam – und wie sie sich auf Fannie und Freddie und die 28 Millionen Hausbesitzer, die eine Hypothek haben, auswirken könnte. Die FHFA schätzt, dass Fannie Mae und Freddie Mac aufgrund des bestehenden Moratoriums für die Zwangsvollstreckung und seiner Verlängerung zusätzliche Ausgaben in Höhe von 1,1 bis 1,7 Milliarden US-Dollar tragen werden, zusätzlich zu den bereits von den beiden bereits angefallenen Kosten von 6 Milliarden US-Dollar.

 

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