Vor dem Konkurs der Genossenschaft

Das Letzte, was diejenigen, die in Genossenschaften leben, auf ihrer geraten. Für viele Menschen ist dies jedoch Realität. Jedes Jahr gehen Genossenschaften bankrott und lassen ihre „Besitzer“ in der Kälte.

Was ist eine Genossenschaft?

Genossenschaften sind Wohnformen, bei denen die Bewohner einen Anteil an der juristischen Person besitzen, die als Kapitalgesellschaft bezeichnet wird. Diese Aktionäre erhalten einen eigenen Mietvertrag oder ein Eigentumsrecht, das es ihnen ermöglicht, in einer der Wohnungen oder Einheiten zu wohnen. Technisch gesehen besitzt der Eigentümer nur Anteile an dieser Gesellschaft, nicht die Immobilie selbst. Das Unternehmen besitzt die Immobilien. Der Eigentümer der Anteile zahlt monatliche Wartungskosten, die zur Deckung der Gebäudemanagementkosten wie Reinigung, Wärme, Wasser, Gehälter der Mitarbeiter, Müllabfuhr, Reparaturkosten, Steuern, Versicherungen und der zugrunde liegenden Hypothek des Gebäudes verwendet werden.

Arten von Standard

Es gibt zwei allgemein bekannte Arten von Ausfällen, bei denen es sich um Genossenschaften handelt: Hypothekenausfälle und technische Ausfälle.

1. Technische Standardeinstellungen sind nicht besonders schwerwiegend. Adam Leitman Bailey, Esq., Ein Immobilienanwalt in New York und New Jersey und Leiter des New Yorker Wohn- und Gewerbeimmobilienunternehmens Adam Leitman Bailey, PC, sagt, diese Art von Zahlungsverzug bestehe darin, dass Reparaturen nicht unter Verstoß durchgeführt wurden des Hypothekenvertrags, obwohl alle Geldzahlungen pünktlich bezahlt wurden. “ Normalerweise können diese Arten von Ausfällen behoben werden, indem die Reparaturen abgeschlossen oder zumindest bezahlt werden.
2. Hypothekenausfälle sind viel schwerwiegender, da der Kreditgeber gemäß der ursprünglichen Vereinbarung keine Zahlungen für das Gebäude erhält. Dies ist eine frustrierende Situation für Aktionäre, die die monatliche Wartung fleißig bezahlt haben, ohne Zahlungen zu verpassen. Dies ist oft der schnellste Weg zur Insolvenz von Genossenschaften. In diesem Fall sendet der Kreditgeber eine Inverzugsetzung an die Gebäudeverwaltung. Wenn der Hypothekenausfall nicht behoben ist, beginnt der Zwangsvollstreckungsprozess.

Worst-Case-Szenario: Abschottung

Zwangsvollstreckung ist das Schlimmste, was passieren kann, wenn eine Genossenschaft Insolvenz anmeldet. Eine Zwangsvollstreckung ist eine Klage des Kreditgebers, um das rechtliche Eigentum an dem Gebäude zu erlangen. Stuart M. Saft, Partner bei Dewey & LeBoeuf LLP, sagt, dass in New York eine Zwangsvollstreckung mehrere Jahre dauern kann, aber am Ende wird ein Schiedsrichter eine Auktion abhalten, um das Gebäude zu verkaufen, wenn die Genossenschaft keine legitime Verteidigung hat. und die Aktionäre werden wieder Mietmieter und „besitzen“ ihre Wohnungen nicht mehr.

Für den Fall, dass eine Genossenschaft aufgrund eines Zahlungsverzuges ihrer Hypothek Insolvenz anmeldet, hat der Kreditgeber die Befugnis, das Gebäude auszuschließen und die Aktionäre zu vertreiben. Bailey fügt hinzu: „Der Kreditgeber der zugrunde liegenden Hypothek kann nicht jeden Wohnungsaktionär verfolgen, da die Hypothek des Gebäudes keine persönliche Garantie der Aktionäre darstellt.“ Bei einer Insolvenz wird die Bank der Genossenschaft vor den Aktionären bezahlt.

Der Erlös aus dem Zwangsvollstreckungsverkauf einer Insolvenz geht also an die Bank. Aktionäre, die persönliche Hypotheken erhalten haben, sind für diese Zahlungen verantwortlich, auch wenn sie das Eigentum an den Wohnaktien verloren haben.

In diesem Szenario haben die Aktionäre nicht viele Optionen. Wenn sich die Genossenschaft dafür entscheidet, ein Kapitel 11 (eine Umstrukturierung) einzureichen, kann der Genossenschafts-Hypothekarkreditnehmer es in ein Kapitel 7 umwandeln, bei dem es sich um eine Liquidation handelt, bei der das Gebäude sofort verkauft wird.

Bei Insolvenz oder Zwangsvollstreckung bleiben die Genossenschaftsaktionäre als Mieter, wenn sie dort wohnen, aber ihr eigener Mietvertrag wird gekündigt. Wenn sie eine Hypothek auf ihre Wohnung schulden und nicht zahlen, „können sie nachteilige Auswirkungen auf die Einkommenssteuer haben“, bestätigt Saft.

Genossenschaften, die möglicherweise in Schwierigkeiten geraten, können versuchen, Zahlungen nachzuholen, indem sie zusätzliche Mittel ausleihen, die monatliche Wartung erhöhen oder eine Bewertung hinzufügen. Eine Bewertung ist eine vorübergehende Erhöhung der monatlichen Wartung. Diese Erhöhung ist für Reparaturen oder andere Kosten vorgesehen, die durch den Genossenschaftsbedarf gedeckt werden.

Sind Genossenschaftsinsolvenzen üblich?

Genossenschaftsinsolvenzen sind selten. Saft sagt: „Soweit wir wissen, wurden seit dem Zweiten Weltkrieg weniger als 10 Genossenschaften in NYC abgeschottet, so dass es jetzt unwahrscheinlich ist. Es lohnt sich jedoch, wachsam zu sein.“ Ein technischer Ausfall könnte zum Konkurs führen, wenn alle Gelder in der Note aufgrund eines technischen Ausfalls fällig werden. Dies ist jedoch unwahrscheinlich.

Was können Aktionäre tun?

Leider kann für die Aktionäre nicht viel getan werden, wenn sie die Genossenschaftswohnung bereits gekauft haben. Wenn sie Anteile an einer in Schwierigkeiten geratenen Genossenschaft gekauft haben, sollten sie sich von einem qualifizierten Anwalt beraten lassen. Der Schlüssel besteht darin, beim Einkauf fundierte Entscheidungen zu treffen und die Genossenschaft vor dem Kauf zu untersuchen.

Bailey sagt, wenn er einen Käufer vertritt, stellt er sicher, dass das Gebäude stabil ist, indem er die Finanzdaten des Gebäudes für die letzten zwei Jahre analysiert. Er vergleicht den Jahresabschluss mit wesentlichen strukturellen Verbesserungen oder erforderlichen Reparaturen und prüft, ob das Gebäude über solide Barreserven verfügt. Gebäude, die es sich nicht leisten können, Hypothekenzahlungen zu leisten oder Kosten zu decken, sind definitiv rote Fahnen.

Jäger von Genossenschaftswohnungen können es vermeiden, in eine „schlechte“ Genossenschaft zu geraten, indem sie selbst nach den Finanzen fragen. Ein Blick auf eine zweijährige Geschichte kann einen guten Eindruck davon vermitteln, wie gut (oder schlecht) das Gebäude abschneidet. Eine geringe Barreserve könnte beispielsweise darauf hinweisen, dass die Genossenschaft nicht über genügend Mittel verfügt, um Notreparaturen abzudecken. In diesem Fall müsste die Genossenschaft die Mittel entweder von der Bank in Form eines anderen Darlehens oder von den Aktionären erwerben.

Aktionäre müssen bei der Recherche nach einer Wohnung wichtige Fragen stellen. Fragen Sie beispielsweise, ob die Genossenschaft monatliche Hypothekenzahlungen geleistet hat. Wenn sie Zahlungen verpasst haben, fragen Sie warum. Fragen Sie, ob außer der Hypothek noch andere Arten von Schulden ausstehen, ob größere Reparaturen anstehen und wenn ja, wie die Genossenschaft plant, diese zu bezahlen.

Saft schlägt einige Tipps vor: „Sehen Sie sich den letzten Jahresabschluss an, um festzustellen, ob der Buchhalter ein sauberes Grundpfandrechte gegen das Gebäude geltend gemacht wurden oder ob die Grundsteuern nicht gezahlt wurden. Versuchen Sie es herauszufinden vom Geschäftsführer, wenn viele Aktionäre ihren Unterhalt nicht bezahlen. Lassen Sie Ihren Anwalt das Protokoll der Genossenschaft lesen, um festzustellen, ob es Probleme gibt. “

Das Fazit

Der Genossenschaftsvorstand hat das Recht, Sie als potenziellen Käufer nach Ihrer Finanzgeschichte zu fragen. Es möchte sicherstellen, dass Sie zusätzlich zu Ihrer persönlichen Hypothekenzahlung die Verantwortung für die monatliche Wartung übernehmen können. Als Käufer haben Sie jedoch auch das Recht sicherzustellen, dass der Wohnraum, in dem Sie landen, wirtschaftlich stabil ist. Stellen Sie sicher, dass Sie nach jedem Detail fragen. Es ist deine Zukunft, also übe deine Rechte aus.