Erweiterungsoption
Was ist eine Erweiterungsoption?
Eine Expansionsoption ist eine eingebettete Option, die es dem Unternehmen, das eine echte Option (das ist ein Recht zur Durchführung bestimmter Maßnahmen) erworben hat, ermöglicht, seine Geschäftstätigkeit in Zukunft zu geringen oder keinen Kosten auszuweiten. Eine Expansionsoption erhält im Gegensatz zu typischen Optionen, die ihren Wert aus einem zugrunde liegenden Wertpapier beziehen, ihren Wert aus der Flexibilität, die sie einem Unternehmen bietet.
Sobald ein Unternehmen die Anfangsphase eines Investitionsprojekts umgesetzt hat, kann eine Erweiterungsoption bei der Entscheidung helfen, ob das Projekt fortgesetzt werden soll. Bei Gewerbeimmobilien bieten Erweiterungsoptionen den Mietern die Möglichkeit, ihre Mieträume um mehr Platz zu erweitern. Typischerweise trifft dies auf Büroflächen oder Einzelhandelsstandorte zu, bei denen die Mieter in eine angrenzende Fläche expandieren möchten.
Die zentralen Thesen
- Eine Erweiterungsoption ist eine eingebettete Option in einem Vertrag, die es einem Unternehmen ermöglicht, seine Geschäftstätigkeit in Zukunft ohne oder mit geringen Kosten zu erweitern.
- Eine Erweiterungsoption gibt dem Management eines Unternehmens das Recht (aber nicht die Verpflichtung), Geschäftsmöglichkeiten zu verfolgen, wie zum Beispiel die Erweiterung der Büros eines Unternehmens oder den Kauf von Ausrüstung zu einem unter dem Marktwert liegenden Preis.
- Bei guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wird ein Unternehmen häufig von einer Expansionsoption Gebrauch machen.
- Wenn ein Unternehmen finanzielle Probleme hat oder die Wirtschaft ins Stocken gerät, kann es sein, dass ein Unternehmen beschließt, eine Expansionsoption nicht auszuüben oder sie zu verschieben, bis sich die Bedingungen verbessern.
So funktioniert eine Erweiterungsoption
Manager eines Unternehmens mögen oft echte Optionen, weil sie dem Management das Recht (aber nicht die Verpflichtung) geben, Geschäftsmöglichkeiten oder Investitionen zu verfolgen. Diese Flexibilität ermöglicht es dem Management, eine endgültige Entscheidung zu verzögern, bis ihm alle Informationen über die Wirtschafts- und Marktbedingungen vorliegen, die sich auf seine Entscheidungen auswirken könnten. Diese werden als reale Optionen bezeichnet, da sie sich auf Sachanlagen wie Immobilien, Ausrüstungen, Gebäude und Grundstücke beziehen.
Wenn ein Unternehmen beispielsweise nicht sicher ist, ob sein neu eingeführtes Produkt auf dem Markt erfolgreich sein wird oder nicht, kann es eine Art echte Option erwerben, die als Expansionsoption bezeichnet wird. Die Erweiterungsoption ermöglicht es dem Unternehmen, die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der Zukunft einzuschätzen und festzustellen, ob es rentabel ist, das Produkt weiterzuentwickeln oder nicht.
Wenn das Unternehmen ursprünglich erwartete, über einen Zeitraum von fünf Jahren 1.000 Einheiten zu produzieren, würde die Ausübung der Erweiterungsoption es ihm ermöglichen, zusätzliche Ausrüstung zur Erhöhung der Kapazität zu einem Preis zu erwerben, der unter dem Marktwert liegt. Bei guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und wünschenswerter Expansion wird die Gesellschaft von der Option Gebrauch machen. Andernfalls verfällt die Erweiterungsoption.
Eine Expansionsoption sollte nicht mit einem Optionskontrakt verwechselt werden, bei dem es sich um ein Derivat handelt, das auf dem Wert eines zugrunde liegenden Wertpapiers, wie einer Aktie, basiert.
Wie Expansionsoptionen in Immobilien angewendet werden
Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht beinhaltet eine Erweiterungsoption in der Regel Einschränkungen und Auflagen hinsichtlich der Bemühungen eines Mieters, eine Immobilie breiter zu nutzen. Beispielsweise können bei Erweiterungsprojekten zeitliche Beschränkungen eingeführt werden, die den Mieter auf ein bestimmtes Zeitfenster beschränken, um seine Bemühungen abzuschließen.
In einem Bürokomplex zum Beispiel möchte ein Mieter möglicherweise mehr Platz einnehmen, um erheblichen Personalzuwachs aufzunehmen. Die Erweiterungsklausel im Mietvertrag kann vorsehen, dass der Mieter nur eine bestimmte Anzahl von Wochen oder Monaten Zeit hat, um das Gebäudeinnere von Bautrupps an den erweiterten Grundriss anpassen zu lassen. Es werden Bestimmungen werden in Bezug auf die Partei-der Vermieter oder der Mieter-ist zuständig für den zahlenden Einbauten in gemieteten Räumen. Die Bedingungen der Erweiterungsoption könnten auch Änderungen der Miete des Mieters beinhalten, um die größere Stellfläche des Mieters nach Abschluss der Arbeiten widerzuspiegeln.
Es kann auch Vorgaben geben, ob bereits andere Mieter eine Erweiterungsoption verfolgt haben, die andere von einer Flächenvergrößerung ausschließen könnten. Ein Mieter möchte möglicherweise auch mehr Gebäude, nicht nur Büroflächen innerhalb eines Gebäudes, auf einem Grundstück des Vermieters errichten. Die Expansionspläne können sich auf die Nähe zu anderen Einrichtungen, Installationen und bereits vorhandenen Mietflächen beschränken.
Vor- und Nachteile von Erweiterungsoptionen
Vorteile
Für ein kleines Unternehmen oder ein Start-up-Unternehmen gibt ihnen eine Erweiterungsoption die Möglichkeit, ihren bestehenden Betrieb in Zukunft bei Bedarf schnell zu erweitern. Es besteht jedoch keine finanzielle Sanktion oder Verpflichtung, die Erweiterung in Zukunft zu übernehmen, wenn sich das Unternehmen aus welchen Gründen auch immer dagegen entscheidet. Eine Erweiterungsoption ermöglicht es dem Management, die Erweiterung entsprechend den Geschäftsbedingungen des Unternehmens bis zum richtigen Zeitpunkt zu verschieben oder zu verschieben.
Aus Sicht des Vermieters kann das Angebot einer Erweiterungsoption für den Mieter eine effektive Möglichkeit sein, ihn zu einem langfristigen Mietvertrag zu bewegen, insbesondere während einer wirtschaftlichen Schrumpfung. Anstatt mit hohen Leerständen und Einkommensverlusten zu rechnen, gewähren Eigentümer von Gewerbeimmobilien oft Zugeständnisse, die sie in einer boomenden Wirtschaft nicht brauchen würden.
Nachteile
Die Aushandlung einer für beide Seiten fairen Erweiterungsoption kann schwierig sein. So kann es beispielsweise schwierig sein, zu bestimmen, wie hoch die marktgerechte Miete für die geplante Erweiterung irgendwann in der Zukunft sein wird. Es ist jedoch wichtig, die Miete für die optionalen Flächen während der Verhandlungsphase festzulegen, anstatt sie zu belassen, bis der Mieter sich für die Ausübung der Option entscheidet.
Ein weiterer Nachteil besteht darin, dass der Vermieter Flächen frei lassen muss, um die Möglichkeit zu berücksichtigen, dass der Mieter die Option ausüben und in sie expandieren kann. Die Kosten für die Instandhaltung der Fläche, die zu den entgangenen Mieteinnahmen hinzukommen, können höher sein, als der Vermieter sich leisten kann. In diesem Fall hat der Mieter möglicherweise mehr Glück bei der Aushandlung einer Erweiterungsoption, die besagt, dass der Mieter ein Vorkaufsrecht auf alle Flächen hat, die sich im Gebäude beim Auszug eines anderen Mieters öffnen.