Wichtige Tipps für den Kauf eines HUD-Hauses
Was ist ein HUD-Zuhause? Obwohl es viele Missverständnisse gibt, ist die Antwort ziemlich einfach. HUD-Häuser, FHA-versicherten Hypothek erworben. Um den monetären Verlust aus der Zwangsvollstreckung auszugleichen, bemüht sich HUD, diese Häuser an die Öffentlichkeit zu verkaufen.
Die zentralen Thesen
- HUD-Häuser sind solche, die die Regierung aufgrund von Zwangsvollstreckungen zurückgefordert hat und die dann zum Verkauf oder zur Versteigerung angeboten werden.
- Dies kann großartige Möglichkeiten bieten, ein Haus mit hohen Rabatten zu kaufen, aber Sie sollten bereit sein, schnell zu handeln, da erstklassige Standorte eine Menge Interesse sehen können.
- Achten Sie wie bei jeder Zwangsvollstreckung auf den Zustand der Immobilie und führen Sie Ihre Nachforschungen und Sorgfaltspflichten durch, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Eine kleine Geschichte
Was sind die aktuellen Wettbewerbsbedingungen für den Zwangsvollstreckungsmarkt? Zunächst ein wenig Geschichte. Der dramatischste Anstieg der Zwangsvollstreckungen war 2008 nach der Subprime-Hypothekenkrise zu verzeichnen. Es bleibt der dramatischste Verlust an Eigenheimkapital und das größte Volumen an Zwangsvollstreckungen unter allen amerikanischen Rezessionen.Laut einer Studie der Russell Sage Foundation und des Stanford Center on Poverty and Inequality vom Oktober 2012 beliefen sich die Verluste an US-Eigenheimen von 2006 bis 2012 auf mehr als 7 Billionen US-Dollar. Diese Verluste haben sich erheblich verringert. Attom Data Solutions berichtet, dass im ersten Quartal 2020 nur 6,6% der Hypotheken ernsthaft unter Wasser waren, definiert als „mindestens 25% mehr als der geschätzte Marktwert der Immobilie“.
Für die Wirtschaft ist es eine gute Nachricht, dass die Zwangsvollstreckungsraten gesunken sind. Laut Angaben der Wohnungsdatenbehörde Realty Trac gingen die landesweiten Raten von Eigenheimen in Bankbesitz gegenüber 2019 im ersten Quartal 2020 um 76,2% zurück. Laut einem Bericht von Attom Data Solution hatten 156.253 US-Immobilien im ersten Quartal 2020 Zwangsvollstreckungsanträge, ein Anstieg von 42% gegenüber dem Vorquartal, aber ein Rückgang von 3% gegenüber dem Vorjahr. Dies bedeutet, dass trotz eines historischen Rückgangs der Zwangsvollstreckungsanträge immer noch abgeschottete Immobilien verfügbar sind.
Die COVID-19-Pandemie
Wir wissen nicht, wie sich die Pandemie langfristig auf den Immobilienmarkt auswirken wird. Die beiden oben genannten Berichte berücksichtigen kaum die finanziellen Auswirkungen des Virus.
Dasam 27. März 2020 von Präsident Donald Trump unterzeichnete Gesetz über Nachsicht bei Zwangsvollstreckungen für Personen mit staatlich abgesicherten Hypotheken vor, die aufgrund der Pandemie mit dem Recht, eine Verlängerung um weitere sechs Monate zu beantragen.
Präsident Joe Biden verlängert zunächst die Frist für dieGeduld und die Abschottung Moratorium bis zum 31. März 2021 für bestimmte Unternehmen gesicherte Hypotheken, einschließlich der US -Landwirtschaftsministerium und die Federal Housing Administration (FHA) von Executive Order im Januar 20216 Er verlängerte dies weiter auf den 30. Juni 2021, einen Monat später.
Dies wird zweifellos das Angebot an HUD-Häusern zum Verkauf erheblich reduzieren. Aber die Geschichte kann ein ganz anderes sein, aufgrund der schweren wirtschaftlichen Störung der Pandemie als 40,7 Millionen Menschen für dieArbeitslosigkeit zwischen 21. März eingereicht, 2020 und 23. Mai 2020 Nach dem Bureau of Labor Laut Statistik (BLS) lag die Arbeitslosenquote im Januar 2021 bei 6,3%, wobei 10,1 Millionen Menschen zu diesem Zeitpunkt als arbeitslos eingestuft wurden.
Die Bestimmung des CARES-Gesetzes, die Menschen, die von der Coronavirus-Pandemie betroffen sind, eine Hypothekenvergünstigung von bis zu einem Jahr vorsieht, wird zweifellos das Angebot an HUD-Häusern verringern, die zum Wiederverkauf verfügbar sind.
Kauf eines HUD-Hauses
Während die Zwangsvollstreckung eine besonders negative Konnotation erhalten hat, seit Millionen von Amerikanern während des Subprime-Hypothekendebakels der Großen Rezession ihr Zuhause verloren haben, kann der Kauf eines HUD-Hauses eine positive Erfahrung sein, ganz zu schweigen von vielem.
Es ist jedoch wichtig, die verschiedenen Facetten sowohl des Zwangsvollstreckungsprozesses als auch des HUD-Programms zu verstehen. Wenn Sie überlegen, ein HUD-Haus zu kaufen, aber mit dem HUD-Programm nicht allzu vertraut sind, sind Sie nicht allein.
Erkunden Sie zunächst die offiziellen Informationen zu HUD-Häusern. Immerhin handelt es sich um ein Regierungsprogramm, das den erforderlichen Anteil an Regeln enthält. Zum Glück macht es das US-amerikanische Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung den Verbrauchern leicht, indem es eine hilfreiche Website mit häufig gestellten Fragen zum Kauf, zur Inspektion und zur Finanzierung des Kaufs von HUD-Häusern anbietet.
Neben hilfreichen Tipps zu Krediten und Inspektionen bietet die Website landesspezifische Informationen zu regionalen Ressourcen, die die auf Bundesebene angebotenen Hilfsprogramme für den Kauf von Eigenheimen ergänzen. Diese variieren stark von Staat zu Staat.
Seien Sie bereit, sich schnell zu bewegen
Kennen Sie Ihre Konkurrenz. Denken Sie daran, dass HUD-Häuser wahre Goldminen für Investoren sein können, die das enorme Gewinnpotenzial darin sehen , eine Immobilie zu renovieren, umzudrehen oder zu vermieten. Bedeutet das, dass Sie mit Immobilieninvestoren konkurrieren, die möglicherweise Zugang zu mehr Kapital haben? Ja. Mit Ausnahme der ersten 30 Tage. Rechtlich gesehen kann HUD innerhalb der ersten 30 Tage, in denen ein Haus auf den Markt kommt, keine Gebote für Immobilien von Immobilieninvestoren annehmen.
Wo und wie solltest du anfangen zu suchen? Während HUD-Häuser auf einer Vielzahl von Immobilienseiten wie Trulia und Re / Max aufgeführt sind, bleibt eine von der US-Regierung betriebene Website der umfassendste und aktuellste Ort, um Ihre Suche zu starten. Wenn Sie einen Makler im Sinn haben, stellen Sie sicher, dass dieser bei HUD registriert ist. Rechtlich können nur registrierte Vertreter Sie vertreten.
Seien Sie realistisch über den Preis
Seien Sie bei der Finanzierung realistisch in Bezug auf Ihre Preisspanne. Die Bedeutung des Kaufs eines Eigenheims mit realisierbaren Hypothekenzahlungen und Zinssätzen hat sich als eine der am härtesten gewonnenen Lehren aus der Immobilienpleite erwiesen. Verwenden Sie Online-Hypothekenrechner, um die monatliche Hypothekenzahlung, die Sie sich leisten können, Ihre geschätzten Abschlusskosten und eine Vielzahl anderer Faktoren zu ermitteln, die Ihren Kauf beeinflussen.
Während beim Schaufensterbummeln nichts auszusetzen ist, stellen Sie sicher, dass Sie die Finanzierung rechtzeitig sicherstellen. Im schlimmsten Fall finden Käufer das Haus ihrer Träume nur, um es an einen anderen Käufer zu verlieren, weil ihr Darlehen noch nicht genehmigt wurde.
Wenden Sie sich an Hypothekengeber, die mit Informationen zu HUD-Ressourcen ausgestattet sind. Zwei attraktive Optionen sind das Anzahlungsprogramm in Höhe von 100 USD und das Reha- und Renovierungsdarlehen 203 (K), mit dem die zum Zeitpunkt des Kaufs erforderlichen Renovierungsarbeiten ausdrücklich finanziert werden sollen.
Recherchiere
Stellen Sie sicher, dass Sie alle Hintergrundinformationen zur Geschichte des Hauses nutzen, einschließlich der Verkaufsgeschichte, der jüngsten Steuerveranlagungen und des durchschnittlichen Verkaufspreises vergleichbarer Häuser in der Nachbarschaft. Ein Teil dieser Forschung umfasst die Überprüfung der Ergänzungen zum Haus, in denen Schäden und andere gesetzlich vorgeschriebene Informationen aufgeführt sind, z. B. ob Ihr zukünftiges Traumhaus ein Meth-Labor gewesen sein könnte. Leider sind Häuser mit einer Geschichte der Arzneimittelherstellung so verbreitet geworden, dass in einigen Staaten Gesetze zum Schutz künftiger Käufer verabschiedet wurden.
Es ist fast unmöglich, ein FHA-Darlehen für ein mit Methamphetamin kontaminiertes Haus zu erhalten.
Führen Sie Ihre Due Diligence durch
In mehreren Bundesstaaten wie Minnesota, South Dakota und Arizona sind Verkäufer gesetzlich verpflichtet, Käufer zu informieren, wenn sie wissen, dass das Haus für die Methamphetaminproduktion verwendet wurde. Wenn Sie ein Haus in einem Staat kaufen, in dem dies nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, sollten Sie im Rahmen der routinemäßigen Hausinspektion ein Audit zur Luftqualität in Innenräumen durchführen.
Leider wurden einige Banken selbst in Staaten mit Offenlegungsgesetzen für die Meth-Produktion beschuldigt, die Käufer nicht über die zweifelhafte Geschichte eines Eigenheims informiert zu haben. Es lohnt sich, in diesem Punkt Ihre Hausaufgaben zu machen. Eine frühere Meth-Exposition ist potenziell schädlich für die neuen Bewohner eines Hauses. Professionelle Sanierungs- und Reinigungsdienste sind in der Regel kostspielig und nicht unbedingt versichert. Bestimmte Bundesstaaten wie Colorado verlangen, dass ein staatlich geprüfter Hygieniker überprüft, ob eine Immobilie bewohnbar ist. Denken Sie daran, dass es fast unmöglich ist, ein FHA-Darlehen für ein mit Methamphetamin kontaminiertes Haus zu erhalten.
Unabhängig davon, ob Sie befürchten, dass in der Unterkunft schändliche Aktivitäten stattgefunden haben oder nicht, ist es ratsam, eine Inspektion durchzuführen, bevor Sie ein Angebot für ein Haus abgeben. Während der FHA-Listenpreis eine Bewertung enthält, möchten Sie eine detaillierte Liste möglicher Reparaturen und Aktualisierungen erstellen, die das Haus möglicherweise benötigt.
Das Fazit
Lassen Sie alle negativen Konnotationen los, die Sie möglicherweise über das HUD-Programm haben. Mit der gebotenen Sorgfalt und proaktiven Forschung können HUD-Häuser einen soliden Wohnungsbestand zu einem praktisch unschlagbaren Preis anbieten. Informieren Sie sich über die unzähligen Bundes- und Landesressourcen, die für HUD, FHA-Darlehen und andere Ressourcen für Erstkäufer von Eigenheimen zur Verfügung stehen: Die Website des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung sollte Ihre erste Anlaufstelle sein. Sobald Sie einen HUD-registrierten Makler gefunden, die Finanzierung gesichert und Ihr Traumhaus gefunden haben, sollten Sie es gründlichen Inspektionen und Nachforschungen über die (mit etwas Glück, makellose) Geschichte des Hauses unterziehen.