5 Juni 2021 19:10

Equity vs. Debt Investments für Immobilien-Crowdfunding

Equity vs. Debt Real Estate Investing: Ein Überblick

Das Crowdfunding von Immobilien hat seit der Verabschiedung des Jumpstart Our Business Startups Act im Jahr 2012 zugenommen, und es wird erwartet, dass der Markt noch weiter expandiert.  Im Oktober 2015 erließ die SEC ihre endgültige Entscheidung zu den Bestimmungen von Titel III des JOBS Act, die es nicht akkreditierten Anlegern ermöglicht, neben akkreditierten Anlegern an Crowdfunded-Immobiliengeschäften teilzunehmen.

Investitionen in Immobilien über eine Crowdfunding-Plattform haben bestimmte Vorteile gegenüber REITs oder direktem Eigentum an Immobilien. Einer dieser Vorteile ist die Möglichkeit, zwischen Fremd- und Eigenkapitalinvestitionen zu wählen. Bevor Sie sich in das Crowdfunding von Immobilien wagen, ist es hilfreich zu verstehen, wie sich die beiden unterscheiden und welche Risiken bestehen. (Weitere Informationen zu den Grundlagen des Immobilien-Crowdfunding finden Sie unter: Immobilien und Crowdfunding: Ein neuer Weg für Investoren.)

Die zentralen Thesen

  • Immobilien-Crowdfunding ist eine zunehmend beliebte Alternative zu REITs und Immobilien-ETFs, um Immobilien in das eigene Portfolio aufzunehmen.
  • Equity Real Estate Investing erzielt eine Rendite durch Mieteinnahmen, die von Mietern gezahlt werden, oder durch Kapitalgewinne aus dem Verkauf der Immobilie.
  • Bei der Investition in Schuldenimmobilien werden Kredite vergeben oder in Hypotheken (oder hypothekenbesicherte Wertpapiere) investiert.

Grundlagen der Kapitalbeteiligung

Die meisten Crowdfunding-Transaktionen mit Immobilien beinhalten Beteiligungen. In diesem Szenario ist der Investor ein Aktionär einer bestimmten Immobilie, und sein Anteil ist proportional zu dem Betrag, den er investiert hat. Die Rendite wird in Form eines Anteils der durch die Immobilie erzielten Mieteinnahmen abzüglich etwaiger an die Crowdfunding-Plattform gezahlter Servicegebühren erzielt. Anlegern kann auch ein Anteil eines Wertsteigerungswerts ausgezahlt werden, wenn die Immobilie verkauft wird.

Vorteile:

  • Keine Renditeobergrenze: Aktienanlagen bieten einen breiteren Horizont hinsichtlich des Ertragspotenzials. Es ist möglich, annualisierte Renditen zwischen 18% und 25% zu sehen. Da es jedoch keine Obergrenze gibt, ist der Himmel aus Anlegersicht wirklich die Grenze.
  • Steuervorteile: Ein Vorteil des Besitzes einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie besteht darin, dass bestimmte mit ihrem Eigentum verbundeneKostenwie Abschreibungen und Reparaturkostenabgezogen werden können. Beim Equity-Crowdfunding werden Geschäfte normalerweise über eine LLC strukturiert, die steuerlich als Flow-Through-Unternehmen behandeltwird. Dies bedeutet, dass Anleger die Vorteile des Abschreibungsabzugs nutzen können, ohne direkt Eigentum besitzen zu müssen.
  • Niedrigere Gebühren: Beteiligungen können in Bezug auf Gebühren günstiger sein. Anstatt Vorabgebühren und monatliche Servicegebühren zu zahlen, können Anleger eine einzige Jahresgebühr zahlen, um ihre Position in der Immobilie zu behaupten. Die Gebühr wird als Prozentsatz des investierten Gesamtbetrags berechnet und liegt häufig zwischen 1% und 2%.

Nachteile:

  • Mehr Risiko: Aktien-Crowdfunding kann mehr Geld in die Taschen der Anleger stecken, bedeutet aber ein größeres Glücksspiel. Investoren stehen an zweiter Stelle, wenn es darum geht, eine Amortisation ihrer Investition zu erhalten. Wenn die Immobilie ihre Leistungserwartungen nicht erfüllt, kann dies leicht zu einem Verlust führen.
  • Längere Haltedauer: Aktieninvestoren sehen im Vergleich zu Schuldtiteln einen viel längeren Zeitrahmen. Die Haltezeiten können sich über fünf oder sogar zehn Jahre erstrecken. Dies ist eine wichtige Überlegung, wenn Sie daran interessiert sind, ein hohes Maß an Liquidität in Ihrem Portfolio aufrechtzuerhalten.

Wie Schuldeninvestitionen funktionieren

Bei der Investition in Immobilienschuldtitel fungiert der Investor als Kreditgeber für den Immobilieneigentümer oder den Deal-Sponsor. Das Darlehen wird von der Immobilie selbst besichert, und die Anleger erhalten eine feste Rendite, die sich nach dem Zinssatz des Darlehens und der Höhe ihrer Investition richtet. Bei einem Schuldtitelgeschäft befindet sich der Investor am Ende des Kapitalstapels, was bedeutet, dass er Vorrang hat, wenn es darum geht, eine Auszahlung von der Immobilie zu fordern. (Weitere Informationen finden Sie im Tutorial:  So verdienen Sie Geld mit Immobilien.)

Vorteile:

  • Kürzere Haltezeit: Schulden Investitionen werden am häufigsten mit Entwicklungsprojekten verbunden. Infolgedessen haben sie im Vergleich zu Beteiligungen in der Regel eine kürzere Haltedauer. Je nach Art des Geschäfts kann die Haltezeit zwischen sechs und 24 Monaten liegen. Dies ist ein Plus für Anleger, die es nicht mögen, Vermögenswerte langfristig zu binden.
  • Geringeres Risiko: Aufgrund der Art und Weise, wie Geschäfte strukturiert sind; Investoren gehen mit Schuldtiteln weniger Risiken ein. Das Darlehen ist durch die Immobilie besichert, die als Versicherungspolice gegen Rückzahlung des Darlehens fungiert. Im Falle eines Ausfalls des Eigentümers oder Sponsors haben die Anleger die Möglichkeit, den Verlust ihrer Investition durch eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme auszugleichen.
  • Stetiges Einkommen:  Schuldeninvestitionen sind in Bezug auf Höhe und Häufigkeit der Rückzahlungen vorhersehbarer. Obwohl jedes Geschäft anders ist, ist es nicht ungewöhnlich, dass Anleger Renditen zwischen 8% und 12% pro Jahr erzielen. Diese Renditen werden in der Regel monatlich oder vierteljährlich gezahlt.
  • Begrenzte Renditen: Schuldeninvestitionen sind mit einem geringeren Risiko verbunden. Ein wesentlicher Nachteil ist jedoch die Tatsache, dass die Renditen durch den Zinssatz des Kredits begrenzt sind. Anleger müssen sich darüber im Klaren sein, ob sie bereit sind, das Potenzial für höhere Renditen im Austausch für eine sicherere Wette zu opfern.
  • Höhere Gebühren: Während die meisten Crowdfunding-Plattformen für Immobilien den Anlegern keine Gebühren für die Erstellung eines Kontos und die Untersuchung von Schuldtiteln berechnen, fallen normalerweise Gebühren an, um an einem Geschäft teilzunehmen. Die Crowdfunding-Plattform nimmt normalerweise einen Prozentsatz von der Spitze ab, bevor Zinsen ausgezahlt werden, die sich auf Ihre Rendite auswirken können. Möglicherweise fällt auch eine separate Gebühr für die Kreditaufnahme an, die an die Anleger weitergegeben wird. (Weitere Informationen zu Crowdfunding-Plattformen für Immobilien finden Sie unter:  Top 5 der Crowdfunding-Unternehmen für Immobilien.)

Nachteile:

  • Niedrigere potenzielle Renditen: Mit geringerem Risiko geht eine geringere erwartete Rendite einher.
  • Exposure-Risiko: Hypotheken zahlen ihre Kredite manchmal vorzeitig ab, entweder durch den Verkauf eines Eigenheims oder durch eine Refinanzierung. Dies kann die mit Ihrer Schuldeninvestition verbundenen Zahlungsströme unterbrechen und die Laufzeit Ihres Kreditportfolios verkürzen.

Das Fazit

Crowdfunding ist eine attraktive Option für Anleger, die kostengünstig in private Immobiliengeschäfte investieren möchten. Die Mindestinvestition bei vielen Plattformen liegt zwischen 5.000 und 10.000 US-Dollar. Dies ist ein relativ geringer Preis, um Zugang zu dieser Anlageklasse zu erhalten. Sowohl Aktien- als auch Schuldtitelanlagen haben ihre guten und schlechten Seiten, und versierte Anleger müssen sich die Zeit nehmen, um sorgfältig abzuwägen. Wenn Sie wissen, was Sie im Vergleich zu dem, was Sie riskieren, gewinnen können, können Sie entscheiden, ob eine oder beide Arten von Anlagen gut zu Ihrem Portfolio passen.

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