Effektives Bruttoeinkommen (EGI)
Was ist das effektive Bruttoeinkommen?
Das effektive Bruttoeinkommen (EGI) ist das potenzielle Bruttomieteinkommen plus sonstiges Einkommen abzüglich Leerstands- und Kreditkosten einer Mietimmobilie.
Der EGI kann berechnet werden, indem man das potenzielle Bruttoeinkommen aus einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie nimmt, andere Einkommensformen dieser Immobilie hinzufügt und Leerstands- und Inkassoverluste abzieht.
Das effektive Bruttoeinkommen (EGI) verstehen
Der EGI ist eine Schlüsselvariable bei der Bestimmung des Wertes einer Mietimmobilie und des tatsächlichen positiven Cashflows, den diese Immobilie generieren könnte. Der Miet-Cashflow ist keine einfache Berechnung, sondern umfasst alle Einkünfte, die durch die Immobilie erzielt werden, abzüglich der realistischen Kosten der Mieteinnahmen. Wenn wir uns die Variablen der EGI-Formel ansehen, können wir sehen, wie sich die Mieteinnahmen in der realen Welt entwickeln.
Die zentralen Thesen
- Das effektive Bruttoeinkommen wird berechnet, indem die potenziellen Bruttomieteinnahmen mit anderen Einnahmen addiert und die Leerstands- und Kreditkosten einer Mietimmobilie abgezogen werden.
- EGI ist der Schlüssel zur Bestimmung des Wertes einer Mietimmobilie und des echten positiven Cashflows, den sie erzeugen kann.
- Die potenziellen Bruttomieteinnahmen sind der hypothetische Betrag, den ein Investor ohne Berücksichtigung der mit Mietobjekten verbundenen negativen Situationen erhalten würde.
- Einige der häufigsten Beispiele für andere Einnahmen aus Mietimmobilien sind Lagerräume, Haustiergebühren, monatliche Parkgenehmigungen und Verkaufsautomaten vor Ort.
EGI-Formel erklärt
Potenzielle Bruttomieteinnahmen
Die potenziellen Bruttomieteinnahmen sind der hypothetische Betrag, den ein Investor ohne den in der realen Welt üblichen Mietgegenwind erhalten würde. Es wird davon ausgegangen, dass Ihr Mietobjekt jeden Tag des Jahres vermietet wird und dass die Mieter die im Mietvertrag dokumentierte vereinbarte Miete bezahlen. Wenn die vereinbarte Miete beispielsweise 2.000 USD pro Monat beträgt, beträgt das potenzielle Bruttomieteinkommen 24.000 USD.
Sonstige Erträge aus dem Mietobjekt
Was sind „sonstige“ Erträge aus Mietobjekten? Hier sind einige der häufigsten Cashflow-Quellen, die nicht direkt aus Mietzahlungen stammen:
- Münzwaschmaschinen vor Ort
- Verkaufsautomaten vor Ort
- Monatliche Parkausweise
- Speichereinheiten
- Haustiergebühren Pet
- Späte Gebühren
Leerstandskosten
In der Realität wird eine Einheit nicht immer für das ganze Jahr vermietet. Leerstandskosten sind die Zeiträume zwischen Mietern, in denen der Eigentümer keine Miete erhält, weil ein „Leerstand“ vorliegt. Leerstandskosten sind Prognosen darüber, wie lange der Eigentümer glaubt, dass seine Wohnung ohne Mieter sein wird. Wenn der Eigentümer seit einiger Zeit Anlageimmobilien verwaltet, können diese Kosten auf der Grundlage seiner Managementerfahrung oder Branchendaten geschätzt werden.
Kreditkosten
Kreditkosten entstehen, wenn eine Mieteinheit belegt ist und der Eigentümer die vereinbarte Mietzahlung nicht erhält. Der Mieter hat die Miete nicht oder nicht vollständig bezahlt. Wie bei den Leerstandskosten handelt es sich bei diesem Betrag um eine Schätzung, die auf historischen Daten basieren kann.
Warum EGI wichtig ist
EGI ist für Immobilieninvestoren unerlässlich, da sie am Ende des Tages wissen müssen, dass die Immobilie, die sie kaufen möchten, genügend positiven Cashflow generiert, um die monatlichen Betriebskosten sowie alle von ihnen übernommenen Pfandrechte oder Belastungen zu decken die Immobilie zu erwerben.