Ökonomie beim Kauf eines Strandhauses: Vor dem Kauf lesen
Der Kauf eines Strandhauses kann eine hervorragende Kapitalrendite, eine zuverlässige Einkommensquelle und Zugang zu einem herrlichen Urlaubsort bringen. Viele Strandhaus-Investoren kaufen Häuser, die sie anschließend zu Stoßzeiten des Tourismus vermieten. Ein Strandhausbesitzer in Florida stellt das Haus möglicherweise von November bis April zur Verfügung, wenn sich die Bewohner kälterer Staaten nach Sonnenschein sehnen.
Viele Strandhaus-Investoren behaupten, dass ihre Mieteinnahmen für die kältere Jahreshälfte ihre Ausgaben für das ganze Jahr decken. Damit wohnen sie in der Nebensaison praktisch kostenlos im Haus.
Die zentralen Thesen
- Bei richtiger Verwaltung kann der Eigentümer bei der Vermietung eines Strandhauses außerhalb der Hauptsaison am Strand kostenlos im Haus wohnen.
- Aufgrund der hohen Hebelwirkung, die auf dem Immobilienmarkt häufig verwendet wird, ist das Market Timing von entscheidender Bedeutung.
- Erwarten Sie, sowohl für das Haus als auch für die Versicherung (einschließlich Hochwasserversicherung) mehr zu zahlen.
- Viele Strandorte haben hohe Steuern.
- Die Werbung für und die Verwaltung eines Miethauses bedeutet zusätzliche Rechnungen – und Eigentümer werden wahrscheinlich einen teuren Hausverwalter brauchen.
Bevor Sie den Sprung ins Strandhaus wagen, ist es wichtig, die zugrunde liegenden wirtschaftlichen Zusammenhänge zu verstehen. Zu den Nachteilen zählen hohe Kreditkosten, exorbitante Versicherungsraten und hohe Rechnungen sowie die allgemeinen Kopfschmerzen der Immobilienverwaltung.
So kaufen Sie ein Strandhaus Beach
Market Timing ist ein entscheidender Faktor beim Kauf einer Immobilie. Die meisten Hypotheken erfordern Anzahlungen von 20 % oder weniger, sodass Anleger häufig eine erhebliche Hebelwirkung einsetzen. Bei hohem Leverage haben Kursbewegungen in der Regel einen weitaus größeren Einfluss auf die Rendite als Erträge aus einem Vermögenswert.
Anleger können erhebliche Geldbeträge verlieren, wenn sie zum falschen Zeitpunkt eine Hypothek auf ein Strandhaus aufnehmen.
Es besteht keine Notwendigkeit, ein Strandhaus zu besitzen, daher sind die Preise noch prozyklischer als bei anderen Häusern. Wenn die Konjunktur in den letzten Jahren gut war und die Immobilienpreise steigen, dann ist eine Korrektur am Markt wahrscheinlich überfällig. In ähnlicher Weise weisen niedrigere Preise und eine gedrückte Konjunktur darauf hin, dass es ein guter Zeitpunkt für den Kauf ist. Die Case-Shiller-Indizes bieten Anlegern eine Möglichkeit, den Gesamtzustand des Immobilienmarktes zu bestimmen.
Der Kauf eines Strandhauses beinhaltet die gleichen Überlegungen wie der Kauf eines Eigenheims. Allerdings müssen Erstbesitzer von Mietimmobilien vorsichtig sein. Inspizieren Sie das Haus immer, vorzugsweise mit Hilfe von Fachleuten, und sprechen Sie mit den Eigentümern. Sehen Sie sich die Eigentumsurkunde an, ermitteln Sie die Kriminalitätsrate in der Nachbarschaft und betrachten Sie die Geschichte der Region während Hurrikans und Überschwemmungen.
Immobilienkosten und Fremdkapitalkosten
Strandhäuser sind wesentlich teurer als ähnliche Häuser im Landesinneren. In Delray Beach, einem beliebten Strandort in Florida, lag der durchschnittliche Hauspreis im Jahr 2020 laut Zillow bei 229.158 US-Dollar. Auch die Hypothekarzinsen für Ferienimmobilien sind in der Regel höher als die für Erstwohnsitze.
Zinsaufwendungen können einen großen Einfluss auf das Endergebnis eines Anlegers haben. Zum Beispiel belaufen sich die Tilgungs- und Zinszahlungen für eine 30-jährige Hypothek in Höhe von 1 Million US-Dollar mit einem Zinssatz von 4 % auf 4.774 US-Dollar pro Monat. Dieselbe Hypothek mit einem Zinssatz von 5% kostet 5.368 USD pro Monat an Kapital und Zinsen. Dieser Unterschied von 600 USD pro Monat kann sich schnell summieren.
Wie viel kostet eine Strandversicherung?
Die Eigenheimversicherung für ein Strandhaus ist wahrscheinlich um ein Vielfaches teurer als die Deckung für ein Haupthaus. Dieser Kostenunterschied ist hauptsächlich auf die oft obligatorische Hochwasserversicherung zurückzuführen. Zu Beginn des 21. Jahrhunderts stiegen die Versicherungsgebühren in die Höhe, insbesondere an der Ostküste, die durch Hurrikans weitreichende Schäden erlitt.
Eine jährliche Prämie von 10.000 USD oder mehr für eine Hochwasserversicherung wird für Strandhäuser in Florida immer häufiger. Andere Bundesstaaten der Ostküste, wie North Carolina, verlangen günstigere Prämien. Während die Versicherungskosten in Kalifornien in der Regel niedriger sind als die Tarife an der Ostküste, werden die Einsparungen im Allgemeinen durch höhere Immobilienpreise ausgeglichen.
Andere Strandhausrechnungen
Das Mieten eines Strandhauses ist mit Kosten verbunden, die über die Hypothek, den Strom und das Kabel hinausgehen. Zum einen dürfte die Steuerbelastung angesichts des hohen Wertes vieler Strandhäuser hoch sein. Und wenn das Strandhaus eine Einkommensimmobilie ist, müssen Hausbesitzer in der Regel für Marketing und Werbung bezahlen. Das Ausgeben von Geld, um Leute einzustellen, die die Immobilie vorführen, ist nur ein Teil dieser Ausgaben. Sehr unglückliche Strandhausbesitzer müssen möglicherweise auch die Rechtskosten im Zusammenhang mit der gerichtlichen Auseinandersetzung mit Mietern tragen.
Immobilienverwaltung
Die Immobilienverwaltung umfasst weit mehr als das Unterzeichnen von Mietverträgen und das Einholen von Mietschecks. Wenn etwas kaputt geht, z. B. eine Klimaanlage oder ein Kühlschrank, ist der Eigentümer des Strandhauses vollständig für die Reparatur verantwortlich. Landschaftsgestaltung, Malerarbeiten, Dachpflege und Schädlingsbekämpfung sind nur einige andere Aufgaben, die in den Zuständigkeitsbereich eines Strandhausbesitzers fallen.
Klimaanlagen gelten in vielen Teilen des Landes als unverzichtbare Dienste, und Staaten stellen besondere Anforderungen an Vermieter. Das bedeutet, dass Strandhausbesitzer die Klimaanlage in einem angemessenen Zeitrahmen reparieren müssen. Wenn dies nicht der Fall ist, haben Mieter möglicherweise das Recht, einen Mietvertrag zu beenden oder selbst Reparaturen zu veranlassen und die Kosten von der Miete abzuziehen.
Die meisten Eigentümer von Strandhäusern haben nicht die Bandbreite, um diese Aufgaben zu bewältigen, ohne sich in Vollzeit-Immobilieninvestoren zu verwandeln. Daher beschäftigen die meisten Investoren einen hauptberuflichen Immobilienverwalter. Der Manager erledigt die täglichen Aufgaben, vermarktet das Strandhaus während der Touristensaison, führt Mietverträge aus und räumt nicht zahlende Mieter. Leider ist ein guter Hausverwalter nicht billig. Je nach Leistungsumfang berechnen die meisten Hausverwaltungen 6% bis 12% der eingenommenen Miete, was schnell die Gewinnmargen aufzehren kann.