Fälligkeitsklausel
Was ist eine Due-on-Sale-Klausel?
Eine Fälligkeitsklausel ist eine Bestimmung in einem Hypothekenvertrag, die die vollständige Rückzahlung der Hypothek bei einem Verkauf oder einer Übertragung eines teilweisen oder vollständigen Anteils an der die Hypothek sichernden Immobilie erfordert. Diese Bestimmung wird manchmal auch als Beschleunigungsklausel bezeichnet. Hypotheken mit Fälligkeitsklausel sind nicht anzunehmen. Diese Klausel trägt dazu bei, Kreditgeber vor Zinssätzen unter dem Markt zu schützen.
Fälligkeitsklausel
Eine Fälligkeitsklausel trägt dazu bei, den Kreditgeber oder den letzten Hypothekennehmer vor dem Risiko zu schützen, dass die Hypothek auf den neuen Eigentümer einer Immobilie übertragen wird, wenn der Hypothekenzins unter den aktuellen Marktzinssätzen liegt. Dies würde die Laufzeit der Hypothek verlängern. Die Inhaber einer Hypothek unter dem Marktzins – oder einer hypothekenbesicherten Sicherheit, eines Asset Backed Security oder einer besicherten Schuldverschreibung, die durch eine Hypothek unter dem Marktzins abgesichert ist – befürworten im Allgemeinen die vorzeitige Pensionierung dieser Hypothek.
Aufgrund der Fälligkeitsklausel können Hausbesitzer beim Verkauf ihres Hauses die Hypothek nicht auf den Käufer übertragen. Sie müssen den Verkaufserlös zur Tilgung der Hypothek verwenden, und der Käufer muss eine neue Hypothek aufnehmen. Ohne die Fälligkeitsklausel könnte die Hypothek, die bei einem Eigenheimkauf übernommen werden könnte, Teil der Kaufentscheidung des Eigenheimkäufers sein.
Mögliche Ausnahmen von der Fälligkeitsklausel
Wenn ein Hausbesitzer versucht, diese Klausel beim Verkauf der Immobilie an einen Käufer zu umgehen, kann der Kreditgeber ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten und möglicherweise dazu führen, dass der potenzielle Käufer das Haus verliert. Es kann auch Fälle geben, in denen der Kreditgeber diese Klausel nicht in Kraft setzt, selbst wenn er mit der Wahrscheinlichkeit konfrontiert ist, einen Teil des fälligen Kapitals und der Zinsen zu verlieren. Zum Beispiel könnten die Marktbedingungen eines Immobilienkollapses die Kreditgeber dazu zwingen, für jedes Angebot zugänglicher zu sein, das es ihnen ermöglicht, einen Teil ihrer Verluste auszugleichen.
Unter der Garn-St. Nach deutschem Gesetz können Kreditgeber die Fälligkeitsklausel in bestimmten Situationen nicht durchsetzen, obwohl sich die Eigentumsverhältnisse geändert haben. Kommt es zu einer Scheidung oder rechtlichen Trennung und ändert sich das Eigentum zwischen den Ehegatten (z. B. war die Immobilie gemeinschaftliches Eigentum und wird Eigentum eines einzigen Ehegatten), kann der Kreditgeber die Fälligkeitsklausel nicht durchsetzen. Das gleiche gilt, wenn der Eigentümer das Eigentum auf seine Kinder überträgt, wenn ein Kreditnehmer stirbt und das Eigentum auf einen Verwandten übertragen wird oder wenn das Eigentum auf einen lebenden Trust übertragen wird und der Kreditnehmer der Begünstigte des Trusts ist.