Erhalten von US-Steuerabzügen für ausländische Immobilien
Immer mehr Amerikaner suchen in Übersee für Ferienhäuser, Vermietung Einkommen Eigenschaften und Orte im Ruhestand-ob sesshaft das ist fünf oder 30 Jahre entfernt. Die Steuervorteile des Besitzes von Immobilien im Ausland ähneln mit wenigen Ausnahmen denen des Besitzes in den Vereinigten Staaten.
Die zentralen Thesen
- Wenn Sie Eigentum im Ausland besitzen, hängen Ihre US-Steuervorteile davon ab, wie Sie das Eigentum nutzen.
- Sie können Hypothekenzinsen – aber keine Grundsteuern – abziehen, wenn die Immobilie für den persönlichen Gebrauch bestimmt ist.
- Wenn Sie Mieteinnahmen erzielen, hängen die Regeln davon ab, wie viele Tage Sie das Haus für den persönlichen Gebrauch im Vergleich zur Mietnutzung nutzen.
Die Vorteile, die Immobilieneigentümer aus dem US-Steuerrecht ziehen, hängen davon ab, wie sie die Immobilie nutzen. Wohnen Sie beispielsweise im Eigenheim, können Sie grundsätzlich Hypothekarzinsen abziehen. Wenn Sie die Eigenschaft für Mieteinnahmen verwenden, können Sie Hypothekarzinsen und eine Reihe weiterer Aufwendungen, einschließlich Immobilien und abziehen Haftpflichtversicherung, Reparatur- und Wartungskosten sowie lokale und Fernreisekosten im Zusammenhang mit Beibehaltung der Eigenschaft.
Lesen Sie weiter, um zu erfahren, wie die US-Steuergesetze ausländisches Eigentum behandeln und welche steuerlichen Auswirkungen der Verkauf der Immobilie hat.
Eigentum für den persönlichen Gebrauch
Wenn Sie die Immobilie als Zweitwohnsitz und nicht als Mietobjekt nutzen, können Sie die Hypothekenzinsen genauso abziehen wie für einen Zweitwohnsitz in den USA. Für 2019 können Sie die Zinsen abziehen, die Sie für die ersten 750.000 USD zahlen (375.000 USD bei Eheschließung getrennt) qualifizierter Hypothekenschulden auf Ihre Erst- und Zweitwohnung (das ist der Gesamtbetrag). Beachten Sie, dass Sie, wenn Sie Ihre Immobilien vor dem 16. Dezember 2017 gekauft haben, wahrscheinlich mit der vorherigen Abzugsgrenze von 1 Million US-Dollar an qualifizierten Hypothekenschulden besitzstandsfähig sind. Erkundigen Sie sich bei einem Steuerexperten, wo Sie hineinpassen.
Wie bei einem Hauptwohnsitz können Sie Ausgaben wie Nebenkosten, Wartung oder Versicherungen nicht abschreiben, es sei denn, Sie können den Homeoffice- Abzug geltend machen.
Während der Hypothekenzinsabzug gleich ist, egal ob sich das Haus in den USA oder im Ausland befindet, funktionieren die Grundsteuern anders. Nach dem Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) können Sie keine Grundsteuern auf ausländisches Eigentum mehr abziehen.
Mietgegenstand
Die Steuervorschriften sind komplizierter, wenn Sie Mieteinnahmen für die Immobilie erzielen. Es gelten unterschiedliche Regeln, je nachdem, an wie vielen Tagen Sie das Haus eher für den persönlichen als für den Mietgebrauch nutzen. Im Allgemeinen fallen Sie in eine von zwei Kategorien:
- Sie vermieten das Haus für 14 Tage oder weniger und Sie nutzen das Objekt für mehr als 14 Tage oder 10 % der gesamten Miettage. Sie können das Haus jedes Jahr für bis zu zwei Wochen (14 Nächte) an eine andere Person vermieten, ohne dieses Einkommen dem IRS melden zu müssen. Selbst wenn Sie es für $5.000 pro Nacht vermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen nicht melden, solange Sie nicht länger als 14 Tage gemietet haben. Das Haus wird als persönlicher Wohnsitz betrachtet, sodass Sie Hypothekenzinsen gemäß den Standardregeln für Zweitwohnungen abziehen können, jedoch keine Mietverluste oder -kosten.
- Sie vermieten die Wohnung für 15 oder mehr Tage und nutzen sie weniger als 14 Tage oder 10 % der Miettage.In diesem Fall betrachtet der IRS das Mietobjekt und die Vermietungsaktivitäten werden als Geschäft angesehen. Denken Sie daran: Wenn ein Mitglied Ihrer Familie das Haus nutzt (dh Ihr Ehepartner, Ihre Geschwister, Eltern, Großeltern, Kinder und Enkelkinder), gilt dies als persönlicher Tag, es sei denn, Sie erzielen einen fairen Mietpreis. Sie müssen alle Mieteinnahmen dem IRS melden, aber die gute Nachricht ist, dass Sie damit Mietkosten wie Hypothekenzinsen, ausländische Immobiliensteuern, Werbekosten, Versicherungsprämien, Nebenkosten und an Hausverwalter gezahlte Gebührenabziehen können. Ein bemerkenswerter Unterschied zwischen einem Mietobjekt im Inland und einem Ausland: Ihre Liegenschaft im Ausland wird über 40 Jahre abgeschrieben, statt bisher 27,5 Jahre bei inländischen Wohnimmobilien. In beiden Fällen schreiben Sie nur den Wert der Struktur (des Gebäudes) ab; das Land ist nicht abschreibungsfähig.
Verkauf der Immobilie
Wenn Sie Ihr Haus im Ausland verkaufen, ist die steuerliche Behandlung ähnlich wie bei einem Hausverkauf in den USA – und unterscheidet sich je nach Nutzung der Immobilie. Wenn Sie in den letzten fünf Jahren mindestens zwei Jahre in der Wohnung gelebt haben, gilt diese als Ihr Hauptwohnsitz und Sie können bis zu 250.000 US-Dollar an Veräußerungsgewinnen (oder bis zu 500.000 US-Dollar für verheiratete Steuerpflichtige) vom Verkauf ausschließen. Dieser Ausschluss für den Verkauf von Erstwohnungen gilt nicht, wenn die Wohnung nicht Ihr Hauptwohnsitz war. In diesem Fall schulden Sie die übliche Kapitalertragsteuer.
Wenn Sie eine Immobilie in den USA verkaufen, können Sie möglicherweise einen 1031-Tausch (auch als „ ähnlicher Tausch“ bezeichnet ) durchführen, bei dem Sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie gegen eine andere „gleichartige“ Immobilie auf steuerbegünstigter Basis tauschen. Viele Anleger verwenden diese Strategie, um die Zahlung von Kapitalgewinnen und Abschreibungssteuern aufzuschieben.
US Section 1031 erlaubt Ihnen, eine ausländische Immobilie nur durch eine andere ausländische Immobilie zu verkaufen und zu ersetzen.
Ein wesentlicher Unterschied bei der steuerlichen Behandlung von inländischem und ausländischem Eigentum besteht jedoch darin, dass Eigentum in den USA nicht als Eigentum im Ausland angesehen wird. US Section 1031 erlaubt nur den Inland-gegen-Inland- und den Ausland-gegen-Auslands-Umtausch.
Die USA betrachten jede Immobilie außerhalb der USA als gleichartig mit jeder anderen ähnlichen Immobilie außerhalb der USA, daher ist es möglich, ein Haus in Panama gegen ein anderes in Panama oder Ecuador oder Costa Rica auszutauschen. Es wird einfach nicht als gleichartig mit Immobilien in den USA angesehen
Doppelbesteuerung
Wenn Sie Ihr Zuhause im Ausland als Mietobjekt betreiben, können Sie in dem Land, in dem sich das Objekt befindet, Steuern zahlen. Um zu verhindern, Doppelbesteuerung, können Sie eine nehmen Steuergutschrift auf Ihre US – Steuererklärung für alle Steuern Sie an das Ausland auf die Nettomieteinnahmen inBezug bezahlt. Es gibt jedoch eine maximal zulässige Steuergutschrift: Sie können nicht mehr als den Betrag der US-Steuer auf die Mieteinnahmen nach Abzug der Ausgaben anrechnen.
Darüber hinaus eine Steuergutschrift für alle Miete zu nehmen Steuern bezahlt haben, können Sie auch einen Anspruch ausländische Steuergutschrift, wenn Sie das Eigentum und Lohnkapitalertragsteuer im Ausland verkaufen.
Die Quintessenz
Wenn Sie im Ausland einkaufen, müssen Sie besonders auf Planung und Details achten. Viele Länder haben Regeln und Vorschriften darüber, wer Eigentum besitzen darf und wie es verwendet werden kann. Wenn Sie ein Haus im Ausland kaufen, stellen Sie sicher, dass die Transaktion so durchgeführt wird, dass Ihre Eigentumsrechte geschützt werden. In den USA erhalten Eigenheimkäufer das Eigentum an der Immobilie; diese Unterscheidung ist nicht in allen Ländern so klar.
Beachten Sie auch, dass Sie als ausländischer Immobilienbesitzer je nach Ihrer genauen Situation möglicherweise eine Reihe von US-Steuerformularen einreichen müssen. Wenn Sie beispielsweise Ihr Zuhause im Ausland vermieten und ein Bankkonto eröffnen, um Miete einzuziehen, müssen Sie ein FBAR- Formular (Report of Foreign Bank and Financial Accounts) einreichen, wenn der Gesamtwert aller Ihrer Konten 10.000 USD oder mehr beträgt Tag des Kalenderjahres.“
Andere Formulare umfassen dasFormular 5471 – Informationsrückgabe von US-Personen in Bezug auf bestimmte ausländische Gesellschaften (wenn Ihr Eigentum von einer ausländischen Gesellschaft gehalten wird);undFormular 8858 – Informationsrückgabe von US-Personen in Bezug auf ausländische nicht anerkannte Rechtsträger (wenn Ihr Offshore Eigentum von einer ausländischen LLC gehalten wird).12
Da ausländisches Eigentum und Steuergesetze sind kompliziert und ändern sie von Zeit zu Zeit, schützen Sie sich, indem sie mit einem qualifizierten Steuerberatungswirtschaftsprüfer und / oder Immobilien Anwalt sowohl in den USA und im Ausland.