Haben FHA-Darlehen Vorfälligkeitsentschädigungen?
FHA-Darlehen wurden für Kreditnehmer mit niedrigem und mittlerem Einkommen entwickelt. Sie erfordern niedrigere Mindestanzahlungen und Kredit – Scores als viele herkömmliche Darlehen benötigen.
Im Gegensatz zu Subprime-Hypotheken, die von einigen konventionellen kommerziellen Kreditgebern vergeben werden, haben Darlehen der Federal Housing Administration ( FHA ) keine Vorfälligkeitsentschädigungen. Regeln FHA – Darlehen Staat regeln, dass diese Hypotheken keine unnötigen Gebühren, wie zum Beispiel einer enthalten können aufgrund on Sale – Klausel oder Vorfälligkeitsentschädigung, dass möglicherweise finanzieller Härten für die Kreditnehmer führen.
Die zentralen Thesen
- Einige traditionelle Hypothekendarlehen beinhalten eine Vorfälligkeitsentschädigung, die berechnet wird, wenn Kreditnehmer ihre Kredite zu schnell zurückzahlen oder zusätzliche Tilgungszahlungen hinzufügen.
- Diese Strafen schützen Kreditgeber und Anleger in hypothekenbesicherten Wertpapieren vor dem Risiko der vorzeitigen Rückzahlung. Infolgedessen haben viele Subprime-Kredite eine solche Strafe.
- FHA-Darlehen, bei denen es sich um staatlich gesicherte Hypotheken für Kreditnehmer mit niedrigem und mittlerem Einkommen handelt, haben keine Vorfälligkeitsentschädigungen.
- Mit der vorzeitigen Rückzahlung von Krediten können auch indirekte Kosten verbunden sein, darunter Verlust von Steuerabzügen, geringere Liquidität und verpasste Gelegenheiten, in Aktien zu investieren.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird in einer Klausel in einem Hypothekenvertrag festgelegt, die besagt, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung verhängt wird, wenn der Kreditnehmer die Hypothek erheblich zurückzahlt oder vorzeitig abbezahlt, in der Regel innerhalb der ersten fünf Jahre nach Zusage des Darlehens. Die Strafe basiert manchmal auf einem Prozentsatz des verbleibenden Hypothekensaldos. Es kann sich auch um eine bestimmte Anzahl von Zinsmonaten handeln.
Vorfälligkeitsentschädigungen schützen den Kreditgeber vor dem finanziellen Verlust der sonst zu erwartenden Zinserträge. Sie reduzieren auch das Vorfälligkeitsrisiko bei der Anlage in hypothekenbesicherten Wertpapieren.
Berechnung der Hypothekarzinsen bei Vorauszahlung
Für alle FHA-Darlehen, die vor dem 21. Januar 2015 geschlossen wurden, sind Sie zwar nicht verpflichtet, zusätzliche Gebühren zu zahlen, wenn Sie Ihr FHA-Darlehen vorzeitig bezahlen. Sie sind jedoch weiterhin für die vollen Zinsen ab dem nächsten Fälligkeitsdatum der Rate verantwortlich. Nehmen Sie beispielsweise an, dass die monatliche Fälligkeit Ihres FHA-Darlehens am fünften eines jeden Monats liegt. Wenn Sie Ihre monatliche Zahlung bis zum 1. des Monats geleistet haben, haften Sie noch bis zum fünften für die Zinsen.
Auch wenn Sie den Restbetrag Ihrer Hypothek bezahlt haben, sind Sie bis zum Fälligkeitsdatum für die Zinsen verantwortlich.
Diese Zinsbelastung nach Zahlungseingang war technisch gesehen keine Vorauszahlungsstrafe, aber viele Hausbesitzer fühlten sich so. Im Jahr 2012 zahlten Inhaber von FHA-Darlehen schätzungsweise 449 Millionen US-Dollar an Nachzahlungszinsen. Um die Belastung der Hausbesitzer zu verringern, hat die FHA ihre Richtlinien überarbeitet, um Nachzahlungszinsen für FHA-Darlehen abzuschaffen, die am oder nach dem 21. Januar 2015 abgeschlossen wurden. Gemäß diesen Richtlinien müssen Kreditgeber qualifizierter FHA-Darlehen die monatlichen Zinsen anhand der tatsächlich unbezahlten Hypothek berechnen un Saldo zum Zeitpunkt des Eingangs der Vorauszahlung.
Emittenten von FHA-Darlehen können nur bis zum Datum der Hypothekenzahlung Zinsen verlangen.
Sonstige Vorauszahlungskosten
Obwohl es keine direkten Strafen für die vorzeitige Rückzahlung von FHA-Darlehen gibt, entstehen indirekte Kosten. Auf den ersten Blick scheint es, als ob der Verlust des Standardabzug jedoch so stark erhöht, dass viele Steuerzahler die Abzüge nicht mehr auflisten. Das bedeutet, dass viele Kreditnehmer mit Hypotheken den Hypothekenzinsabzug gar nicht in Anspruch nehmen.
Noch subtiler führt die vorzeitige Rückzahlung von FHA-Darlehen dazu, dass Kreditnehmer Liquidität verlieren. Hausbesitzer, die zusätzliches Geld in ihre FHA-Darlehen stecken, werden Schwierigkeiten haben, es zurückzubekommen, wenn sie es später brauchen. Eine Home-Equity-Kreditlinie ( Kreditgeber die Anforderungen an die Kreditwürdigkeit für HELOCs erhöhen, wie sie es während der Coronavirus-Krise getan haben.
Stellen Sie sicher, dass Sie über ausreichende Barreserven verfügen, bevor Sie ein FHA-Darlehen vorzeitig zurückzahlen. Es ist im Allgemeinen eine gute Idee, genügend Bargeld zu haben, um die Ausgaben für einige Monate oder sogar ein Jahr zu decken.
Schließlich gibt es auch Opportunitätskosten für die Vorauszahlung eines FHA-Darlehens. Durch die Rückzahlung des Kredits entgehen Hausbesitzern das Geld, das sie durch Investitionen in andere Vermögenswerte hätten verdienen können.
Die Zinsen für Wohnungsbaudarlehen sind in der Regel niedriger als die erwartete langfristige Rendite von Aktien, Immobilien und vielen anderen Vermögenswerten. Insbesondere Real Estate Investment Trust Exchange Traded Funds ( REIT ETFs ) bieten Anlegern eine einfache Möglichkeit, die volle Rendite von Immobilien zu erschließen. Darüber hinaus können Hausbesitzer REIT-ETFs schnell verkaufen, wenn sie Bargeld benötigen. Allerdings dürften die REIT-ETF-Preise während eines Wirtschaftsabschwungs niedriger sein.