Discounted Cashflow nach Steuern
Was ist ein diskontierter Cashflow nach Steuern?
Die Discounted-Cashflow-Methode nach Steuern ist ein Ansatz zur Bewertung einer Investition, bei dem der generierte Geldbetrag bewertet und die Kapitalkosten zusammen mit dem geltenden Grenzsteuersatz berücksichtigt werden.
Der diskontierte Cashflow nach Steuern ähnelt dem einfachen diskontierten Cashflow (DCF), hier werden jedoch auch steuerliche Auswirkungen berücksichtigt.
Die zentralen Thesen
- Diskontierte Cashflows nach Steuern nehmen den Barwert zukünftiger Einnahmequellen an, die jedoch an die erwartete Steuerschuld jedes Cashflows angepasst wurden.
- Die Verwendung der Diskontierung nach Steuern bietet eine realistischere Bewertung der Attraktivität eines Projekts oder einer Investition und kann auch nicht zahlungswirksame Ströme wie Abschreibungen berücksichtigen.
- Diskontierte Cashflows nach Steuern werden zur Berechnung des Rentabilitätsindex sowie der diskontierten Amortisationszeit eines Projekts oder einer Investition verwendet.
Grundlegendes zu diskontierten Cashflows nach Steuern
Der Zweck der Abzinsungsanalyse besteht darin, das Geld zu schätzen, das ein Anleger aus einer Investition erhalten würde, angepasst an den Zeitwert des Geldes. Der Zeitwert des Geldes setzt voraus, dass ein Dollar heute mehr wert ist als ein Dollar morgen, weil er investiert werden kann. Daher ist eine DCF-Analyse in jeder Situation angemessen, in der eine Person in der Gegenwart Geld zahlt und erwartet, in Zukunft mehr Geld zu erhalten.
Der Discounted-Cashflow-Ansatz nach Steuern wird hauptsächlich bei der Immobilienbewertung verwendet, um zu bestimmen, ob eine bestimmte Immobilie wahrscheinlich eine gute Investition ist. Anleger müssen bei dieser Bewertungsmethode die Abschreibungen, die Steuerklasse des Unternehmens, dem die Immobilie gehört, und etwaige Zinszahlungen berücksichtigen. Es handelt sich um eine Berechnung des Netto-Cashflows aus einer Immobilie, nachdem Steuern und Finanzierungskosten jedes Jahr berücksichtigt wurden. Der Cashflow wird mit der erforderlichen Rendite des Anlegers abgezinst, um den Barwert der Cashflows nach Steuern zu ermitteln. Wenn der Barwert des Cashflows nach Steuern höher ist als die Investitionskosten, kann sich die Investition lohnen.
Da der diskontierte Cashflow nach Steuern nach Steuern berechnet wird, obwohl es sich nicht um einen tatsächlichen Cashflow handelt, müssen die Abschreibungen zur Ermittlung der Steuerbelastung herangezogen werden. Die Abschreibung ist ein nicht zahlungswirksamer Aufwand, der die Steuern senkt und den Cashflow erhöht. Es wird normalerweise vom Betriebsergebnis abgezogen, um das Nettoergebnis nach Steuern abzuleiten, und dann wieder addiert, um die positiven Auswirkungen auf den Cashflow nach Steuern widerzuspiegeln.
Diskontierte Cashflows und Rentabilität nach Steuern
Der diskontierte Cashflow nach Steuern kann zur Berechnung des Rentabilitätsindex verwendet werden, einer Kennzahl, die das Verhältnis zwischen Kosten und Nutzen eines vorgeschlagenen Projekts oder einer geplanten Investition bewertet. Der Rentabilitätsindex oder das Nutzen-Kosten-Verhältnis wird berechnet, indem der Barwert des diskontierten Cashflows nach Steuern durch die Investitionskosten dividiert wird.
Die Faustregel besagt, dass ein Projekt mit einer Rentabilitätsindexquote von mindestens eins eine potenzielle rentable Investitionsmöglichkeit darstellt. Mit anderen Worten, wenn der Barwert des Cashflows nach Steuern gleich oder höher als die Projektkosten ist, kann es sich lohnen, das Projekt durchzuführen.
Andere Überlegungen
Da es verschiedene Methoden zur Bewertung von Immobilieninvestitionen gibt und jede Methode ihre Mängel aufweist, sollten sich Anleger bei ihrer Entscheidung nicht nur auf den diskontierten Cashflow nach Steuern verlassen. Um den Wert der Immobilie aus mehreren Perspektiven zu untersuchen, können Sie auch andere Methoden der Immobilienbewertung verwenden, z. B. den Kostenansatz, den Verkaufsvergleichsansatz (SCA) und den Ertragsansatz.
Der diskontierte Cashflow nach Steuern wird auch zur Berechnung der einfachen Amortisationszeit und der diskontierten Amortisationszeit einer Investition verwendet, sodass ein Investor bestimmen kann, wie lange es dauern würde, bis ein Projekt den ursprünglich in es investierten Betrag wiedererlangt.