Abgezinster Cashflow nach Steuern

Was ist ein diskontierter Cashflow nach Steuern?

Die Discounted-Nach-Steuer-Cashflow-Methode ist ein Ansatz zur Bewertung einer Investition, indem der erwirtschaftete Geldbetrag ermittelt und die Kapitalkosten sowie der geltende Grenzsteuersatz berücksichtigt werden.

Der diskontierte Cashflow nach Steuern ähnelt dem einfachen Discounted Cashflow (DCF), jedoch werden hier auch steuerliche Auswirkungen berücksichtigt.

Verstehen von abgezinsten Cashflows nach Steuern

Der Zweck der Abzinsungsanalyse besteht darin, das Geld zu schätzen, das ein Anleger aus einer Investition erhalten würde, angepasst an den  Zeitwert des Geldes. Der Zeitwert des Geldes setzt voraus, dass ein Dollar heute mehr wert ist als ein Dollar morgen, weil er investiert werden kann. Daher ist eine DCF-Analyse in jeder Situation angemessen, in der eine Person in der Gegenwart Geld bezahlt und erwartet, in Zukunft mehr Geld zu erhalten.

Der Discounted After Tax Cashflow-Ansatz wird hauptsächlich bei der Immobilienbewertung verwendet, um zu bestimmen, ob eine bestimmte Immobilie wahrscheinlich eine gute Investition ist. Anleger müssen bei dieser Bewertungsmethode die Abschreibung, die Steuerklasse des Unternehmens, das die Immobilie besitzen wird, und etwaige Zinszahlungen berücksichtigen. Es handelt sich um eine Berechnung des Netto-Cashflows aus einer Immobilie, nachdem Steuern und Finanzierungskosten jedes Jahr berücksichtigt wurden. Der Cashflow wird mit der erforderlichen Rendite des Anlegers abgezinst, um den Barwert der Cashflows nach Steuern zu ermitteln. Ist der Barwert des Cashflows nach Steuern höher als die Investitionskosten, kann sich die Investition lohnen.

Da der diskontierte Cashflow nach Steuern nach Steuern berechnet wird, obwohl es sich nicht um einen tatsächlichen Cashflow handelt, müssen Abschreibungen zur Ermittlung der Steuerbelastung herangezogen werden. Die Abschreibung ist ein nicht zahlungswirksamer Aufwand, der Steuern senkt und den Cashflow erhöht. Es wird in der Regel vom Nettobetriebsergebnis abgezogen, um das Nettoergebnis nach Steuern abzuleiten, und dann wieder hinzuaddiert, um den positiven Einfluss auf den Cashflow nach Steuern widerzuspiegeln.

Abgezinste Cashflows nach Steuern und Rentabilität

Der diskontierte Cashflow nach Steuern kann zur Berechnung des Rentabilitätsindex verwendet werden, einer Kennzahl, die das Verhältnis zwischen Kosten und Nutzen eines vorgeschlagenen Projekts oder einer Investition bewertet. Der Rentabilitätsindex oder Nutzen-Kosten-Verhältnis wird berechnet, indem der Barwert des diskontierten Cashflows nach Steuern durch die Investitionskosten geteilt wird.

Die Faustregel besagt, dass ein Projekt mit einem Rentabilitätsindex von gleich oder größer als eins eine potenziell rentable Investitionsmöglichkeit darstellt. Mit anderen Worten, wenn der Barwert des Cashflows nach Steuern gleich oder höher als die Kosten des Projekts ist, kann es sich lohnen, das Projekt durchzuführen.

Andere Überlegungen

Da es mehrere verschiedene Methoden zur Bewertung von Immobilieninvestitionen gibt und jede Methode ihre Schwächen hat, sollten sich Anleger bei ihrer Entscheidung nicht ausschließlich auf den diskontierten Cashflow nach Steuern verlassen. Um den Wert der Immobilie aus mehreren Perspektiven zu untersuchen, können Sie auch andere Methoden der Immobilienbewertung wie den Kostenansatz, den Verkaufsvergleichsansatz (SCA) und den Ertragsansatz verwenden.

Der diskontierte Cashflow nach Steuern wird auch verwendet, um die einfache Amortisation und die diskontierte Amortisationszeit einer Investition zu berechnen, sodass ein Investor die Zeitdauer bestimmen kann, die ein Projekt benötigen würde, um den ursprünglich investierten Betrag zurückzuerhalten.