Mangelisat
Was ist ein Mangelurteil?
Ein Mangelurteil ist eine Entscheidung eines Gerichts gegen einen Schuldner, der mit einem Pfandrecht an den Schuldner für weiteres Geld.
Die zentralen Thesen
- Ein Mangelurteil ist ein Gerichtsurteil, das einem Schuldner ein Pfandrecht für weitere Gelder auferlegt, wenn der Verkauf von gesicherten Gegenständen die volle geschuldete Schuld nicht erfüllt.
- Abhängig von Ihrem Bundesstaat kann es sein, dass während einer Zwangsvollstreckung Mängelurteile verboten sind.
- Es gibt Sicherheitsvorkehrungen, um zu verhindern, dass Banken eine Immobilie unterbezahlen und vom Kreditnehmer in Verzug den Restbetrag verlangen.
- Mangelurteile sind häufig bei einer Transaktion zulässig, die als Urkunde statt Zwangsvollstreckung bezeichnet wird.
Wie ein Mangelurteil funktioniert
Der Rechtsgrundsatz eines Mangelurteils könnte für jedes gesicherte Darlehen gelten, bei dem die Immobilie für weniger als den fälligen Darlehensbetrag verkauft wird, z. B. ein Autokredit. In den meisten Fällen ist der Begriff jedoch mit Hypotheken- Zwangsvollstreckungen verbunden.
Hypotheken für Eigenheime sollen die Möglichkeit eines Mangels vermeiden, indem sie die Kreditnehmer zur Anzahlung verpflichten und die Kredite auf den geschätzten Wert der Immobilie stützen. Theoretisch stellen diese Schutzmaßnahmen sicher, dass der Kreditgeber die Immobilie verkaufen kann, um einen Kredit zurückzuerhalten. In einem Immobilienabschwung wie dem nach dem Marktcrash von 2008 können die Immobilienwerte jedoch unter den Betrag des ausstehenden Kredits fallen.
Beispiel eines Mangelurteils
Stellen Sie sich ein Haus vor, das für 300.000 USD mit einem Zinssatz von 4% und einer Anzahlung von 30.000 USD gekauft wurde. Die Kreditnehmer für das Darlehen $ 270.000 nach zwei Jahren eine Abgangshaupt Saldo von $ 256.000. Die Bank verkauft das Haus für 245.000 USD und beantragt dann ein Mangelurteil gegen den Kreditnehmer für die ausstehenden 11.000 USD. Dies ist der Betrag, den der Kreditnehmer zahlen muss, um keine weiteren Schulden zu machen.
Staatliche Gesetze gegen Mängelansprüche gelten normalerweise nicht für Zweithypotheken wie Eigenheimkredite.
Einschränkungen von Mangelurteilen
Viele Staaten verbieten Mängelurteile nach einer Zwangsvollstreckung. Wo dies zulässig ist, müssen Kreditgeber im Allgemeinen durch vergleichbare Listings und Bewertungen nachweisen, dass der Verkaufspreis fair ist. Dieser Schutz verhindert, dass eine Bank ein Lowball-Angebot annimmt und vom Kreditnehmer den Restbetrag verlangt.
Selbst wenn dies zulässig ist, erfolgt eine Mängelbeurteilung nicht automatisch. Das Gericht prüft dies nur, wenn der Kreditgeber einen Antrag stellt oder um dessen Gewährung bittet. Wenn der Kreditgeber den Antrag nicht stellt, hält das Gericht das aus dem abgeschotteten Eigentum gewonnene Geld für ausreichend.
Darüber hinaus kann ein Schuldner, der ein Mangelurteil erhält, eine Befreiung vom Kreditgeber oder anderen Gläubigern beantragen, einen Antrag auf Aufhebung des Urteils stellen oder erforderlichenfalls Insolvenz anmelden. In jedem Fall wird die erlassene Schuld vom IRS als Einkommen betrachtet und ist steuerpflichtig, wenn ein Schuldner von der vollständigen Rückzahlung eines Kredits „vom Haken“ gelassen wird.
Besondere Überlegungen
Die meisten Staaten erlauben Mängelurteile bei sogenannten Leerverkäufen, wenn eine Bank sich bereit erklärt, einen Kreditnehmer ein Haus zu einem Preis verkaufen zu lassen, der unter dem Kreditbetrag liegt. Ein günstiger Verkauf kann stattfinden, wenn die Immobilienpreise fallen und eine Bank versucht, ihren Verlust durch einen schnellen Verkauf zu mindern, anstatt eine Zwangsvollstreckung zu durchlaufen. Diese Maßnahme kann je nach ihren individuellen Umständen für Kreditnehmer von Vorteil sein.
Ebenso sind Mängelurteile in der Regel bei einer als Urkunde bezeichneten Transaktion anstelle einer Zwangsvollstreckung zulässig, wenn die Bank sich bereit erklärt, das Eigentum an einer Immobilie anstelle einer Zwangsvollstreckung zu übernehmen.