Zinsen für Ihre zweite Hypothek abziehen
Die Bundesregierung versteht, dass Hypotheken für Eigenheime die größte finanzielle Belastung sind, die viele Amerikaner jemals in ihrem Leben auf sich nehmen werden. Um eine Pause zu schaffen (und vermutlich die Menschen zu ermutigen, am Immobilienmarkt teilzunehmen), erlaubt der Internal Revenue Service (IRS) den Steuerzahlern, die Zinsen für ihre Hypotheken abzuziehen.
Aber was ist, wenn Sie eine Zweitwohnungshypothek bekommen? Spielt es eine Rolle, wofür Sie es verwenden? Kann man Zinsen unbegrenzt abziehen?
Wir werfen einen detaillierten Blick auf die steuerlichen Auswirkungen einer Zweithypothek, zeigen Ihnen, wie Sie Ihren Steuerabzug berechnen und zeigen Ihnen verschiedene Einschränkungen und Fallstricke auf.
Die Grundlagen
Zuerst müssen Sie verstehen, was ein „qualifiziertes Eigenheim“ (dasjenige, für das ein Hypothekenzinsabzug gilt) ausmacht und wie der IRS “ Hypothekenzinsen “ und „Hypothekenschulden“ definiert.
Für den Anfang bezieht sich ein „qualifizierter Wohnsitz“ entweder auf Ihren Hauptwohnsitz, in dem Sie normalerweise leben, oder auf einen Zweitwohnsitz. Wohnmobile, Wohnwagen, Wohnungen und Boote sind alle qualifiziert, solange sie „Schlaf, Koch- und Toiletteneinrichtungen“ haben, wie es die IRS-Publikation 936 ausdrückt.
Wenn Sie drei oder mehr Immobilien besitzen, können Sie nur zwei davon als Haupt- bzw. Zweitwohnsitz für ein bestimmtes Jahr beanspruchen. Wenn Sie im Laufe des Jahres eine der beanspruchten Wohnungen verkaufen, können Sie für den Rest des Jahres eine andere Immobilie als Haupt- oder Zweitwohnung betrachten.
Wenn Sie Abzüge für ein Haus geltend machen, das gleichzeitig als etwas anderes dient, wie z. B. eine Mietwohnung oder ein Büro, kommen einige nuancierte Regeln und Berechnungen ins Spiel, die sich darauf beziehen, wie viel Zeit Sie in den Räumlichkeiten verbringen. Sie können sich hier auf Einzelheiten beziehen, aber im Allgemeinen müssen Sie, wenn Sie eine Zweitwohnung vermieten, dort mindestens 14 Tage oder mehr als 10 % der Mietdauer eines Jahres (je nachdem, was länger ist) wohnen. die Hypothekenzinsen davon abziehen zu können. (Wenn Sie dort gar nicht wohnen, sind Sie Vermieter, und es kommen ganz andere Regeln ins Spiel: siehe Steuerabzüge für Vermieter von Mietobjekten ).
Hypothekenzinsen gelten nur für Zinsen, die für Darlehen gezahlt werden, die Ihr(e) Haus(e) als Sicherheit verwenden. Das beinhaltet:
Der IRS umreißt drei Kategorien von Hypothekenschulden. Diese variieren je nachdem, wann Sie die Schulden aufgenommen haben und wofür der Erlös verwendet wurde:
- Bestandsschulden beziehen sich auf Hypotheken, die am oder vor dem 13. Oktober 1987 durch Ihr Eigenheim besichert wurden (nachdem die geltenden Steuervorschriften in Kraft getreten sind).
- Startseite Erwerb Schulden bezieht sich auf Hypotheken nach 13. Oktober herausgenommen, 1987, die kaufen wurden verwendet, um, bauen oder verbessern Sie Ihr Zuhause (dh., Renovierungen, Reparaturen, etc.).
- Eigenheimschulden oder -darlehen beziehen sich auf Hypotheken, die nach dem 13. Oktober 1987 aufgenommen wurden und für andere, nicht wohnsitzbezogene Zwecke verwendet wurden, z. B. zur Finanzierung von Studiengebühren, einem neuen Auto, einem Urlaub oder so ziemlich allem, was nicht damit zu tun hat ein Haus kaufen, bauen oder verbessern.
Die Abzüge
Das hängt davon ab, welche Schulden Sie bereits haben – und wie viel Sie noch übernehmen möchten. Wenn Sie verheiratet sind und gemeinsam einreichen, können Sie nur Zinsen für Eigenheimschulden im Wert von 1 Million US-Dollar oder weniger und Eigenheimschulden im Wert von 100.000 US-Dollar oder weniger insgesamt abziehen. Wenn Sie alleinstehend oder verheiratet sind und getrennt einreichen, beträgt Ihr Limit 500.000 USD für Eigenheimanleihen bzw. 50.000 USD Eigenheimschulden.
Mit anderen Worten, wenn Ihre Hypothek oder Hypotheken verwendet werden, um Ihr Haupt- und/oder Zweitwohnsitz zu kaufen, zu bauen oder zu verbessern (wodurch es Schulden für den Erwerb von Eigenheimen macht) und insgesamt 1 Million US-Dollar betragen, können Sie alle gezahlten Zinsen abziehen. Wenn Sie beispielsweise einen Zinssatz von 4 % für jede von zwei Hypotheken haben, die zusammen eine Million US-Dollar ergeben, können Sie alle Ihre jährlichen Zinszahlungen von 40.000 US-Dollar abziehen.
Wenn Ihre Schulden für den Erwerb von Eigenheimen jedoch beispielsweise 2 Millionen US-Dollar betragen, können Sie nur die Hälfte der Gesamtzinsen abziehen, die Sie in diesem Jahr für Hypotheken im Wert von 2 Millionen US-Dollar bezahlt haben. Wenn die gleichen Zinssätze von 4 % gelten, können Sie nur 40.000 US-Dollar abziehen statt der 80.000 US-Dollar, die Sie in diesem Jahr vermutlich an Zinsen gezahlt haben. (Dies ist etwas, das jeder in Betracht ziehen sollte, der versucht, eine siebenstellige Immobilie zu finanzieren. Siehe Jumbo vs. Konventionelle Hypotheken: Wie sie sich unterscheiden.)
Obwohl diese Grenze nicht für Bestandsschulden gilt, können Sie keine zusätzlichen Abzüge für neue Hypotheken vornehmen, wenn Ihre Bestandsschulden bereits 1 Million US-Dollar überschreiten. Was ist, wenn Sie nur 900.000 US-Dollar an Großvaterschulden haben? Dann könnten Sie nur die Zinsen für eine zusätzliche Schuld für den Erwerb von Eigenheimen im Wert von 100.000 US-Dollar abziehen.
Dies ist zumindest die allgemeine Regel. Der IRS stellt ein Arbeitsblatt zur Verfügung, um Ihre tatsächlichen abzugsfähigen Hypothekenzinsen zu bestimmen.
Der Papierkram
Solange Sie Hypothekenzinsen im Wert von mindestens 600 USD bezahlt haben, erhalten Sie einige Monate vor der Steuererklärung eine Mitteilung von Ihrem Hypothekeninhaber oder Kreditgeber (normalerweise das Ausfüllen Ihrer Steuererklärung auf Formular 1040, Anhang A (Einzelnachweise).
Mit der Kombination von Eigenheimanleihen und Eigenheimschulden können Sie technisch gesehen 1,1 Millionen US-Dollar für Ihr Haus leihen. Wenn Sie jedoch zusätzliche Schulden haben, die diesen Schwellenwert überschreiten, können Sie möglicherweise die Zinsen abziehen, wenn diese Einnahmen für eine qualifizierte Ausgabe verwendet wurden, z. B. eine Investition (auch in Anhang A aufgeführt) oder ein Geschäft (Anhang C oder.). C-EZ ).
Refinanzierung, Punkte und Prämien
Wenn Sie eine Hypothek refinanzieren, auch Ihre zweite, können Sie das neue Darlehen bis zur Höhe des bisherigen Darlehens als Wohnungsbauschuld geltend machen. Alles darüber hinaus wird als Eigenheimanleihe behandelt.
Darüber hinaus können Sie, wenn Sie Punkte auf die neue Hypothek einzahlen, diese über die Laufzeit des Darlehens abziehen. Angenommen, Sie refinanzieren einen neuen 30-Jahres – Hypothek, können Sie 1/30 abziehen th von was auch immer Sie jedes Jahr in Punkten bezahlt. Wenn Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs oder der Refinanzierung des Hauses noch nicht alle Punkte abgezogen haben, können Sie alle verbleibenden Punkte in diesem Jahr auf einmal abziehen. Sie reichen den Abzug in Anhang A, Formular 1040, Zeile 12 ein.
Solange Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen 109.000 USD (oder 54.500 USD, wenn Sie verheiratet sind und getrennt einreichen) nicht überschreitet, können Sie auch einen Teil oder alle Ihre Hypothekenversicherungsprämien abziehen. Dies würde in Ihre Kategorie „Schulden für den Erwerb von Eigenheimen“ fallen.
Die Quintessenz
Die Steuervorschriften sind kompliziert, das ist nicht zu leugnen, aber wenn Sie richtig vorgehen, können Sie mit den Bestimmungen Tausende von Dollar pro Jahr sparen. Konsultieren Sie unbedingt einen qualifizierten Steuerberater, bevor Sie sich für eine zweite Hypothek entscheiden.