Kostenansatz
Was ist der Kostenansatz?
Der Kostenansatz ist eine Immobilienbewertungsmethode, bei der der Preis, den ein Käufer für ein Grundstück zahlen sollte, den Kosten für den Bau eines gleichwertigen Gebäudes entspricht. Beim Kostenansatz entspricht der Wert der Immobilie den Grundstückskosten zuzüglich der Gesamtbaukosten abzüglich der Abschreibungen. Es ergibt den genauesten Marktwert, wenn eine Immobilie neu ist, als durch alternative Methoden.
Der Kostenansatz ist eine von drei Bewertungsmethoden für Immobilien; die anderen sind der Einkommensansatz und der Vergleichsansatz .
Die zentralen Thesen
- Der Kostenansatz bei der Immobilienbewertung geht davon aus, dass der Wert den Gesamtkosten für den Bau einer gleichwertigen Struktur entsprechen sollte.
- Der Kostenansatz berücksichtigt die Grundstückskosten zuzüglich der Baukosten abzüglich der Abschreibungen.
- Der Kostenansatz gilt als weniger zuverlässig als andere Immobilienbewertungsmethoden, kann jedoch in bestimmten Fällen nützlich sein, beispielsweise bei der Bewertung eines Neubaus oder eines einzigartigen Hauses mit wenigen Vergleichswerten.
Kostenansatz verstehen
Anstatt sich auf die Preise anderer, ähnlicher Häuser in der Umgebung zu konzentrieren, oder auf die Fähigkeit einer Immobilie, Einnahmen zu erzielen, bewertet die Methode des Küstenansatzes Immobilien, indem sie berechnet, wie viel das Gebäude heute kosten würde, wenn es zerstört und ersetzt werden müsste vom Start zum Ziel. Es berücksichtigt auch den Wert des Grundstücks und nimmt Abzüge für jeden Wertverlust vor, der auch als Abschreibung bezeichnet wird.
Die Logik hinter dem Kostenansatz besteht darin, dass es für Käufer wenig Sinn macht, für eine Immobilie mehr zu zahlen, als ein kompletter Neubau kosten würde.
Es gibt zwei Hauptarten von Kostenschätzungen:
- Reproduktionsmethode: Diese Version berücksichtigt die Kosten für den Bau einer Nachbildung der Immobilie und achtet auf die Verwendung von Originalmaterialien.
- Ersatzmethode. In diesem Fall wird davon ausgegangen, dass die neue Struktur die gleiche Funktion hat, jedoch mit neueren Materialien, unter Verwendung aktueller Bauweisen und aktualisiertem Design.
Wenn alle Schätzungen gesammelt wurden, wird der Kostenansatz wie folgt berechnet:
Kosten – Abschreibung + Grundstückswert = Wert der Immobilie.
Vor- und Nachteile des Kostenansatzes
Der Kostenansatz kann weniger zuverlässig sein als das Einkommen und vergleichbare Methoden in der Praxis. Es erfordert bestimmte Annahmen, einschließlich der Annahme, dass genügend Land für den Käufer vorhanden ist, um eine identische Immobilie zu bauen.
Steht zudem kein vergleichbares unbebautes Land zur Verfügung, muss der Wert geschätzt werden, was die Bewertung ungenauer macht. Auch das Fehlen ähnlicher Baumaterialien verringert die Genauigkeit der Bewertung und erhöht den Raum für Subjektivität. Auch die Berechnung der Abschreibung älterer Immobilien ist nicht einfach und leicht messbar.
Trotz dieser Einschränkungen gibt es einige Fälle, in denen der Kostenansatz nützlich und sogar notwendig sein kann. Die getrennte Bewertung der einzelnen Komponenten von Immobilien ist besonders hilfreich, wenn es sich um neue oder auf einzigartige Weise von anderen abweichende Immobilien handelt.
Wann sollte der Kostenansatz verwendet werden
Spezielle Verwendungseigenschaften
Der Kostenansatz ist erforderlich und manchmal die einzige Möglichkeit, den Wert exklusiv genutzter Gebäude wie Bibliotheken, Schulen oder Kirchen zu bestimmen. Diese Ressourcen generieren wenig Einkommen und werden nicht oft vermarktet, was das Einkommen und vergleichbare Ansätze entkräftet.
Neubau
Auch bei Neubauten wird häufig der Kostenansatz verwendet. Baukreditgeber benötigen Schätzungen des Kostenansatzes, da jeder Marktwert oder Ertragswert von den Projektstandards und der Fertigstellung abhängt. Projekte werden in verschiedenen Bauphasen neu bewertet, um Mittel für die nächste Fertigstellungsphase freizugeben.
Versicherung
Versicherungsgutachten verwenden bei der Erstellung von Wohneigentumspolicen oder bei der Prüfung von Schadenfällen in der Regel den Kostenansatz, da nur der Wert von Verbesserungen versicherbar ist und der Bodenwert vom Gesamtwert der Immobilie getrennt wird. Ausschlaggebend für die Bewertung ist die Wahl zwischen Wertminderung und vollem Wiederbeschaffungswert.
Gewerbeimmobilien
Schließlich wird der Kostenansatz gelegentlich zur Bewertung von Gewerbeimmobilien wie Bürogebäuden, Einzelhandelsgeschäften und Hotels herangezogen. Der Ertragsansatz ist hier die hauptsächliche Methode, obwohl ein Kostenansatz angewendet werden kann, wenn Design, Konstruktion, funktionale Nutzung oder Materialqualität individuelle Anpassungen erfordern.
Besondere Überlegungen
Die meisten Wohnungsbewertungen verwenden nicht den Kostenansatz. Stattdessen treiben Verkaufsvergleiche in der Regel die Marktbewertungen dieser Art von Immobilien voran.
Wenn eine Bewertung des Kostenansatzes unter dem Marktpreis liegt, kann dies ein Zeichen für einen überhitzten Markt sein. Umgekehrt können regelmäßige Bewertungen über den Marktpreisen eine Kaufgelegenheit signalisieren.
Eine Ausnahme ist, wenn die Immobilie für ihre Nachbarschaft zu wenig oder zu stark verbessert ist. In diesem Fall trägt eine genaue Schätzung des Werts von Verbesserungen zur Genauigkeit der Wertbestimmung bei, was allein mit dem vergleichbaren Ansatz nicht möglich ist.