Cabrio ARM
Was ist ein Convertible-ARM?
Ein Convertible ARM ist eine variabel verzinsliche Hypothek (ARM), die dem Kreditnehmer die Möglichkeit gibt, nach einem bestimmten Zeitraum in eine Festhypothek umzuwandeln. Wandelbare ARMs werden vermarktet, um von fallenden Zinssätzen zu profitieren und beinhalten in der Regel bestimmte Bedingungen. Für den Wechsel des ARM in eine Festhypothek erhebt das Finanzinstitut in der Regel eine Gebühr.
Die zentralen Thesen
- Ein wandelbarer ARM ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz, die nach einer ersten Periode in einen festen Zinssatz umgewandelt werden kann.
- Der Vorteil eines wandelbaren ARM wird bei fallenden Zinsen realisiert. Wenn die Zinsen steigen, geht der Vorteil eines Wandelanleihe-Arms verloren.
- Ein Convertible ARM beginnt in der Regel mit einer Teaser-Rate, die unter den Standardkursen liegt, steigt dann aber nach einer bestimmten Zeit gemäß einem Index zuzüglich einer Marge an.
- Nach der Umstellung auf einen festen Tarif wird der neue Tarif mit ziemlicher Sicherheit höher sein als der, den der Hausbesitzer im Rahmen des Teaser-Tarifs bezahlt hat.
Convertible ARMs verstehen
Bei der Beantragung einer Hypothek stehen verschiedene Arten zur Auswahl, in der Regel hängt es davon ab, wie der Zinssatz über die Laufzeit der Hypothek bestimmt wird. Convertible ARMS sind eine Mischung aus zwei Hypothekenarten: der konventionellen 30-Jahres-Festhypothek und der variabel verzinslichen Hypothek (ARM). Festhypotheken geben dem Kreditnehmer die Sicherheit, dass sich seine monatliche Zahlung auch bei steigenden Zinsen nicht ändert, was ein konservativer und sicherer Ansatz ist. Im Laufe der Zeit sinken die Zahlungen im Verhältnis zur Inflation effektiv.
Eine variabel verzinsliche Hypotheken beginnt mit einem viel niedrigeren Einführungs Teaser Rate, aber nach einem festgelegten Zeitraum ( in der Regel fünf Jahre) wird die Rate nach einem Index, wie angepasst LIBOR, zuzüglich einer Marge. Der Tarif wird in der Regel halbjährlich angepasst und kann (innerhalb der vertraglich festgelegten Grenzen) erhöht oder gesenkt werden.
Bei einem wandelbaren ARM beginnt die Hypothek wie ein variabel verzinslicher 30-jähriger Zinssatz; das heißt, mit einer Teaser-Rate unter dem Marktdurchschnitt. Aber innerhalb einer bestimmten Frist, oft nach dem ersten Jahr, aber vor dem fünften, hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, in einen Festzins umzuwandeln. Der neue Zinssatz ist in der Regel der niedrigste Zinssatz, der innerhalb der sieben Tage vor der Sperrung angeboten wird. So kann der Kreditnehmer bei sinkenden Zinsen einen niedrigeren Festzins erhalten, als er ursprünglich erhalten hätte.
Geschichte der konvertierbaren ARMs
In den frühen 1980er Jahren eingeführt, betraten wandelbare ARMs die Szene während einer Zeit mit zweistelligen Festhypotheken. Da es historisch unwahrscheinlich war, dass die Zinssätze viel höher steigen würden (abgesehen von einer außergewöhnlichen Inflation), könnten Schuldner von Wandelanleihen im Wesentlichen auf die große Wahrscheinlichkeit zukünftiger niedrigerer Zinsen setzen.
Frühe konvertierbare ARMs waren teuer und enthielten belastende Einschränkungen. Aber 1987 begannen die staatlich geförderten Hypothekenunternehmen (GSE), Freddie Mac, wandelbare ARMs auf dem Sekundärmarkt zu kaufen. Da die meisten Geschäftsbanken ihre Hypothekendarlehen auf dem Sekundärmarkt verkaufen, führte die Akzeptanz von Wandelanleihen durch die beiden Hypothekengiganten zu ihrer schnellen Expansion. Der Wettbewerb wiederum brachte niedrigere Gebühren und weniger restriktive Bedingungen mit sich.
Nachteile eines Convertible ARM
Der größte Nachteil eines wandelbaren ARM besteht darin, dass er den Kreditnehmer zwingt, die Zinssätze zu überwachen und zukünftige Veränderungen vorherzusagen, was selbst Experten nicht zuverlässig tun können. Außerdem liegen die Zinssätze für wandelbare ARMS – sowohl der Einführungszins als auch der spätere Festzins – in der Regel etwas über den Marktzinsen.
Und während Kreditnehmer bei der Umwandlung der Hypothek keine Abschlusskosten zahlen , erheben Kreditgeber Gebühren. Steigen die Zinsen während der Einführungsphase, geht der Vorteil eines wandelbaren ARM verloren. Schließlich wird die monatliche Zahlung nach der Umwandlung mit ziemlicher Sicherheit höher sein als die, die der Hausbesitzer im Rahmen des Teaser-Tarifs bezahlt hat, wenn auch mit der Sicherheit, dass sie fest bleibt.