Baugrundpfandrecht
Was ist ein Grundpfandrecht?
Ein Grundpfandrecht ist eine Forderung eines Auftragnehmers oder Subunternehmers gegen eine Immobilie, die nicht für Arbeiten an dieser Immobilie bezahlt wurde. Baugrundpfandrechte sollen Fachkräfte vor dem Risiko schützen, für erbrachte Dienstleistungen nicht bezahlt zu werden.
Ein Grundpfandrecht macht es schwierig oder unmöglich, eine Immobilie zu verkaufen oder zu refinanzieren, da dies den Titel unklar macht. Im schlimmsten Fall kann ein Verkauf des Hauses erzwungen werden, um die Entschädigung zu gewähren.
Die zentralen Thesen
- Ein Auftragnehmer oder Subunternehmer kann ein Grundpfandrecht gegen eine Immobilie geltend machen, wenn der Eigentümer die dafür geleistete Arbeit nicht bezahlt hat.
- Ein Pfandrecht macht es schwierig oder unmöglich, eine Immobilie zu verkaufen oder zu refinanzieren.
- Wenn Sie mit der Qualität der geleisteten Arbeit unzufrieden sind, liegt es in Ihrer Verantwortung, eine Lösung zu finden.
Die Gesetze in Bezug auf Grundpfandrechte variieren von Staat zu Staat. In einigen Gesetzen kann es als Mechanikerpfandrecht bezeichnet werden.
Grundpfandrecht erklärt
Wenn ein Eigentümer mit der Arbeit eines Auftragnehmers oder eines anderen Fachmanns unzufrieden ist, kann das Problem nicht behoben werden, wenn er die Rechnung nicht bezahlt. Wenn der Auftragnehmer Subunternehmer eingesetzt und diese nicht bezahlt hat, könnte der Hausbesitzer für die Zahlung am Haken sein, und ein Pfandrecht könnte verwendet werden, um sicherzustellen, dass die Zahlung erfolgt.
Ein unzufriedener Eigentümer sollte die Qualität der Arbeiten mit dem Auftragnehmer besprechen und eine Vereinbarung zur Behebung etwaiger Probleme einholen.
Eine erfolgreiche Lösung endet mit einer sogenannten Freigabe des Pfandrechts, bei der es sich um ein Dokument handelt, mit dem das Pfandrecht aufgehoben wird.
Allgemeine Regeln für Grundpfandrechte
Obwohl die staatlichen Gesetze variieren, kann ein Grundpfandrecht in der Regel nur dann geltend gemacht werden, wenn ein schriftlicher Vertrag vorliegt, in dem die Art der auszuführenden Arbeiten, die zu verwendenden Materialien und der vereinbarte Preis für die Arbeiten beschrieben sind. Einige Staaten haben unterschiedliche Gesetze für Grundpfandrechte an Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Das Gesetz des Staates New York erlaubt beispielsweise die Einreichung von Grundpfandrechten durch Bauunternehmer, Subunternehmer und andere Personen, die Arbeiten ausführen oder Material zur Verbesserung von Immobilien liefern. Ein Pfandrecht kann jederzeit während der Bauarbeiten oder bis zu acht Monate nach Abschluss des Projekts geltend gemacht werden. Eine Kopie des Pfandrechts muss an den Eigentümer der betreffenden Immobilie gesendet werden. Diese Kopie muss bis zu fünf Tage vor Einreichung des Pfandrechts oder bis zu 30 Tage danach versandt werden.
Nach Inkrafttreten ist das Pfandrecht nach New Yorker Recht bis zu einem Jahr gültig.
In New Jersey ist das Gesetz anders. Dort muss innerhalb von 90 Tagen nach Erbringung der Dienstleistungen oder Materialien am letzten Tag ein Grundpfandrecht für ein kommerzielles Projekt bei einem Bezirksschreiber eingereicht werden. Für die Einreichung eines Grundpfandrechts für Wohnprojekte muss innerhalb von 90 Tagen nach dem letzten Tag der Zustellung eine Mitteilung über den unbezahlten Saldo und das Recht zur Hinterlegung eines Grundpfandrechts eingereicht werden. Der Hausbesitzer muss außerdem innerhalb von 10 Tagen nach seiner Einreichung eine Kopie dieser Mitteilung erhalten. Der nächste Schritt für eine Wohnimmobilie, für die ein Grundpfandrecht besteht, wäre eine Schiedsgerichtsverhandlung.
Vermeidung eines Grundpfandrechts
Wenn Sie Umbauarbeiten durchführen lassen, stellen Sie sicher, dass diese von Anfang an professionell sind:
- Stellen Sie sicher, dass Sie eine schriftliche Vereinbarung mit dem Generalunternehmer getroffen haben, in der die auszuführenden Arbeiten, die zu verwendenden Materialien, die Subunternehmer und andere einzustellende Arbeitnehmer mit einer Aufschlüsselung der Kosten beschrieben sind.
- Fordern Sie den Nachweis an, dass diese Subunternehmer und andere bezahlt wurden, bevor Sie Ihre endgültige Zahlung an den Generalunternehmer leisten. (Alternativ können Sie eine schriftliche Liste der Schulden jedes Subunternehmers anfordern.)
Wenn Sie kostspielige Umbauarbeiten durchführen, ist es eine gute Idee, einen Anwalt zu den Gesetzen Ihres Staates bezüglich der Bezahlung von Dienstleistungen zu konsultieren.