Baupfandrecht
Was ist ein Baupfandrecht?
Ein Baupfandrecht ist eine Forderung eines Auftragnehmers oder Subunternehmers gegen eine Immobilie, die für die an dieser Immobilie ausgeführten Arbeiten nicht bezahlt wurde. Das Baupfandrecht soll Fachleute vor dem Risiko schützen, für erbrachte Dienstleistungen nicht bezahlt zu werden.
Ein Baupfandrecht erschwert oder verunmöglicht den Verkauf oder die Refinanzierung einer Immobilie, weil der Titel unklar ist. Im schlimmsten Fall kann es einen Verkauf des Hauses erzwingen, um die Entschädigung zu leisten.
Die zentralen Thesen
- Ein Bauunternehmer oder Subunternehmer kann ein Baupfandrecht gegen eine Immobilie einreichen, wenn der Eigentümer die daran geleistete Arbeit nicht bezahlt hat.
- Ein Pfandrecht erschwert oder verunmöglicht den Verkauf oder die Refinanzierung einer Immobilie.
- Wenn Sie mit der Qualität der geleisteten Arbeit unzufrieden sind, liegt es in Ihrer Verantwortung, eine Lösung zu suchen.
Die Gesetze zum Baurecht variieren von Staat zu Staat. In einigen Gesetzen kann es als Mechanikerpfandrecht bezeichnet werden.
Baupfandrecht erklärt
Wenn ein Immobilieneigentümer mit der Arbeit eines Auftragnehmers oder eines anderen Fachmanns unzufrieden ist, kann das Problem einfach nicht behoben werden, wenn die Rechnung nicht bezahlt wird. Wenn der Auftragnehmer Subunternehmer eingesetzt und diese nicht bezahlt hat, könnte der Hausbesitzer mit der Zahlung belastet sein und ein Pfandrecht könnte verwendet werden, um die Zahlung sicherzustellen.
Ein unzufriedener Grundstückseigentümer sollte die Qualität der Arbeiten mit dem Auftragnehmer besprechen und eine Vereinbarung zur Behebung aller Probleme einholen.
Eine erfolgreiche Auflösung endet mit einer sogenannten Pfandbefreiung, einem Dokument, das das Zurückbehaltungsrecht aufhebt.
Allgemeine Regeln für Baupfandrecht
Obwohl staatliche Gesetze unterschiedlich sind, kann ein Baupfandrecht in der Regel nur eingereicht werden, wenn ein schriftlicher Vertrag vorliegt, der die Art der auszuführenden Arbeiten, die zu verwendenden Materialien und den vereinbarten Preis für die Arbeiten beschreibt. Einige Bundesstaaten haben unterschiedliche Gesetze für das Pfandrecht an Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Das Gesetz des Staates New York erlaubt beispielsweise die Hinterlegung von Baupfandrechten von Auftragnehmern, Subunternehmern und anderen, die Arbeiten ausführen oder Material bereitstellen, um Immobilien zu verbessern. Ein Pfandrecht kann jederzeit während der Bauarbeiten oder bis zu acht Monate nach Fertigstellung des Projekts eingereicht werden. Eine Kopie des Pfandrechts ist dem Eigentümer der betreffenden Immobilie zu übersenden. Diese Kopie muss bis zu fünf Tage vor der Pfandbestellung oder bis zu 30 Tage danach übersandt werden.
Nach dem Inkrafttreten gilt das Pfandrecht nach New Yorker Recht bis zu einem Jahr.
In New Jersey ist das Gesetz anders. Dort muss innerhalb von 90 Tagen nach Erbringung der Dienstleistungen oder Materialien am letzten Tag ein Grundpfandrecht für ein kommerzielles Projekt bei einem Bezirksschreiber eingereicht werden. Die Einreichung eines Baupfandrechts für Wohnprojekte erfordert die Einreichung einer Mitteilung über unbezahltes Guthaben und das Recht zur Hinterlegung des Pfandrechts innerhalb von 90 Tagen nach dem letzten Tag der Zustellung. Der Hausbesitzer muss außerdem innerhalb von 10 Tagen nach der Einreichung eine Kopie dieser Mitteilung erhalten. Der nächste Schritt für ein Wohneigentum mit Baugrundpfandrecht wäre ein Schiedsgerichtsverfahren.
Vermeidung eines Baupfandrechts
Wenn Sie Umbauarbeiten durchführen lassen, stellen Sie sicher, dass diese von Anfang an auf professioneller Basis erfolgen:
- Stellen Sie sicher, dass Sie mit dem Generalunternehmer eine schriftliche Vereinbarung getroffen haben, in der die auszuführenden Arbeiten, die zu verwendenden Materialien, die zu beschäftigenden Subunternehmer und sonstigen Arbeitskräfte mit einer Aufschlüsselung der Kosten beschrieben sind.
- Verlangen Sie einen Nachweis, dass diese Subunternehmer und andere bezahlt wurden, bevor Sie Ihre letzte Zahlung an den Generalunternehmer leisten. (Alternativ können Sie eine schriftliche Liste der Schulden jedes Unterauftragnehmers verlangen.)
Wenn Sie einen kostspieligen Umbau durchführen, ist es eine gute Idee, einen Anwalt zu den Gesetzen Ihres Bundesstaates bezüglich der Bezahlung von Dienstleistungen zu konsultieren.