Verurteilung
Was ist Verurteilung?
Eine Verurteilung liegt vor, wenn eine Regierung anordnet, dass ein Grundstück aufgrund eines öffentlichen Zwecks oder einer Besorgnis geräumt und freigehalten wird. Eine Verurteilung kann vorübergehend oder dauerhaft sein und kann aus einer Reihe von Gründen erfolgen. Die beiden häufigsten sind auf den unsicheren Zustand des Eigentums zurückzuführen oder auf die Durchführung einer staatlichen Übernahme des Eigentums nach der Rechtslehre der eminenten Domäne.
Die zentralen Thesen
- Die Verurteilung ist das rechtliche Verfahren, das von der Regierung verwendet wird, um die Räumung einer Immobilie anzuordnen.
- Eine Verurteilung kann verwendet werden, um Wohn- und Sicherheitsvorschriften durchzusetzen oder als Teil eines Prozesses, um eine Immobilie von den Eigentümern zu beschlagnahmen.
- Verurteilung wird häufig im Rahmen des bedeutenden Domain-Prozesses verwendet, um Eigentum für öffentliche Zwecke wie Autobahnen, Eisenbahnen, Flughäfen, Stromleitungen und Pipelines zu erwerben.
Verurteilung verstehen
Wenn eine Regierungsbehörde eine Immobilie verurteilt, erlässt sie eine rechtliche Anordnung, die die Bewohner verlassen müssen. Dies kann für das gesamte oder einen Teil des Anwesens gelten und kann eine vollständige Verurteilung darstellen oder nur bestimmte Nutzungs- und Belegungsbeschränkungen gelten.
Es kann sich um eine dauerhafte Beschlagnahme des Eigentums handeln, bei der die Regierung das Eigentum übernimmt oder das Eigentum an einen Dritten überträgt, gefolgt von Abriss und Wiederaufbau. Alternativ kann es sich um eine vorübergehende Bedingung handeln, die später aufgehoben wird, sobald die Bedingungen, die die Regierung zur Verurteilung des Eigentums veranlasst haben, korrigiert sind.
Arten von Verurteilungen
Die beiden häufigsten Situationen, in denen eine Regierung eine Immobilie verurteilen könnte, sind, wenn der Zustand der Immobilie die Nutzung oder Belegung unsicher macht oder wenn die Regierung beabsichtigt, die Immobilie zu nehmen, um sie in einem als eminenter Bereich bezeichneten Prozess in eine legitime öffentliche Nutzung umzuwandeln.
Verfallene oder unsichere Gebäude
Baufällige oder unsichere Gebäude werden oft verurteilt, um Schäden für die Bewohner zu vermeiden, können aber nach Reparaturen wieder bewohnt werden. Lokale, staatliche und bundesstaatliche Wohnvorschriften und Sicherheitsstandards können für jedes Gebäude gelten, und wenn der Zustand des Gebäudes gegen diese verstößt, kann das Eigentum verurteilt werden.
Dies kann aufgrund einer Verschlechterung einer Immobilie im Laufe der Zeit oder infolge eines bestimmten Ereignisses, das die Immobilie beschädigt, wie beispielsweise ein Feuer, ein Erdbeben oder ein Chemikalienaustritt, auftreten. Bei Renovierungsarbeiten oder Reparaturen der Schäden kann die Abmahnung aufgehoben werden. In einigen Fällen führen jedoch Renovierungen selbst zu einer Verurteilung, wenn sie erforderliche Inspektionen auslösen, die andere unsichere Bedingungen oder Verstöße gegen die aktuellen Vorschriften und Normen entdecken, die zum Zeitpunkt des ursprünglichen Baus möglicherweise noch nicht in Kraft waren.
Hervorragende Domain
Die zweite Art der Verurteilung erfolgt nach der Rechtslehre von herausragender Bedeutung. In den USA haben Bundesstaaten und die Bundesregierung das Recht auf eine eminente Domain, die es ihnen ermöglicht, Eigentum zu verurteilen und den Titel von privatem auf öffentliches Eigentum oder auf einen privaten Dritten zu übertragen. Die Verurteilungsbehörde muss eine „gerechte Entschädigung“ vorsehen, und die Verurteilung muss zu einem öffentlichen Zweck durchgeführt werden.
In einigen Fällen kann auch eine gerechte Entschädigung für Eigentum verlangt werden, das rechtmäßig von der Regierung genommen wurde – zum Beispiel durch das Verbot jeder wirtschaftlichen Nutzung des Eigentums –, aber nicht wirklich verurteilt wird.
Eigentum kann zur wirtschaftlichen Entwicklung beschlagnahmt werden, nicht nur zur öffentlichen Nutzung.
Eminent Domain-Prozess
Wenn der Grundstückseigentümer der Ansicht ist, dass der angebotene Betrag den Wert nicht ausreichend widerspiegelt, kann er die Angelegenheit gerichtlich verfolgen. Verurteilte Grundstückseigentümer können die Rechtmäßigkeit der Beschlagnahme selbst anfechten und wegen Nichterfüllung des Nachweises, dass die Beschlagnahme im öffentlichen Interesse lag, das Recht auf Eigentumsvorbehalt geltend machen. Sie können auch einfach auf mehr Entschädigung klagen, wenn die angebotene Entschädigung nicht gerecht ist.
Vor der Beschlagnahme von Eigentum müssen staatliche Behörden die Immobilie zunächst bewerten. Sie können dann eine Pro-Tanto-Prämie zahlen, die der Eigentümer annehmen kann, ohne das Recht auf Klage zu verlieren, oder die Parteien können zu einem vollständigen Vergleich kommen. Pro-Tanto-Zahlungen sind oft gering im Vergleich zu dem Betrag, den die Gerichte den Eigentümern der verurteilten Immobilie letztendlich zusprechen.
Die verurteilende Stelle ist verpflichtet, während des gesamten Verurteilungsprozesses eine zeitnahe Benachrichtigung und eine Kopie der erforderlichen Beurteilung vorzulegen. Der angebotene Betrag kann vor Gericht oder vor einem Sonderkommissar angefochten werden. Der Grundstückseigentümer kann die Entscheidung des Kommissars anfechten. Der Verurteilende kann jedoch auf der Grundlage der Entscheidung des Kommissars eine Zahlung ausstellen. Während die Berufung vor Gericht fortgeführt wird, hat der Verurteilende das Recht, auf das Grundstück zuzugreifen und sein Projekt voranzutreiben.
1875
Das Jahr des ersten bedeutenden Domain-Falls – Kohl gegen Vereinigte Staaten –, der vom Obersten Gerichtshof verhandelt wurde.
Besondere Überlegungen
Zu den einfachsten Beispielen für die Verurteilung gehören Grundstücke und Gebäude, die Regierungen beschlagnahmen, um Platz für ein öffentliches Projekt wie eine Autobahn zu schaffen; oder private Projekte, von denen angenommen wird, dass sie dem öffentlichen Wohl dienen, wie beispielsweise ein Hotel, von dem erwartet wird, dass es Unternehmen anzieht und Steuereinnahmen generiert. Nicht alle verurteilten Immobilien sind jedoch Immobilien. Die Gelder waren einer eminenten Domäne unterworfen, und einige Rechtswissenschaftler argumentieren, dass Regierungen sogar geistiges Eigentum durch Verurteilung beschlagnahmen könnten.
Bei Stromleitungs- und Pipelineprojekten behält der Grundeigentümer das Eigentum. Die Regierung erhält eine Dienstbarkeit, die ihnen besitzlose Rechte zur Installation und Wartung der Pipelines oder Stromleitungen auf Ihrem Grundstück gewährt. Ein Vertrag kommt durch eine Urkunde mit dem ursprünglichen Grundstückseigentümer zustande.