Der vollständige Leitfaden zur Finanzierung einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie
Es gibt viele Gründe, in Anlageimmobilie verbunden sind.
Vermieter zu werden kann ein kluger Weg sein, um ein stetiges passives Einkommen zu generieren, aber es braucht eine gewisse Menge an Geld, um loszulegen. Und wenn Sie nicht über eine große Bankroll verfügen, kann die Aufnahme eines Immobiliendarlehens die einzige Möglichkeit sein, den Deal zu besiegeln.
Die Finanzierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien kann verschiedene Formen annehmen, und es gibt bestimmte Kriterien, die Kreditnehmer erfüllen müssen. Die Wahl der falschen Kreditart kann sich auf den Erfolg Ihrer Investition auswirken. Daher ist es wichtig, die Anforderungen der einzelnen Kreditarten und die Funktionsweise der verschiedenen Alternativen zu verstehen, bevor Sie sich an einen Kreditgeber wenden.
Drei Arten von Krediten, die Sie für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien verwenden können, sind konventionelle Bankkredite, Hartgeldkredite und Eigenheimkredite.
Die zentralen Thesen
- Es gibt mehrere Möglichkeiten, Anlageimmobilien zu finanzieren, einschließlich der Verwendung des Eigenkapitals in Ihrem persönlichen Zuhause.
- Wenn Sie nicht über das Geld verfügen, um eine Anzahlung selbst zu finanzieren, können Sie möglicherweise Spendengelder verwenden, aber die Geldgeschenke müssen dokumentiert werden.
- Immobilien zu kaufen und zu renovieren, um sie mit Gewinn weiterzuverkaufen, wird im Immobilienjargon als Flipping bezeichnet.
- Hartgeldkredite dienen als kurzfristige Finanzierung und haben meist eine kürzere Amortisationszeit als eine herkömmliche Hypothek.
- Banken bieten keine Hartgeldkredite an, sondern nur konventionelle Hypotheken.
Option 1: Konventionelle Bankkredite
Wenn Sie bereits ein Eigenheim besitzen, das Ihr Hauptwohnsitz ist, kennen Sie wahrscheinlich die konventionelle Finanzierung. Eine konventionelle Hypothek entspricht den Richtlinien von Fannie Mae oder Freddie Mac und wird im Gegensatz zu einem FHA, VA- oder USDA-Darlehen nicht von der Bundesregierung unterstützt.
Bei einer herkömmlichen Finanzierung beträgt die typische Erwartung einer Anzahlung 20 % des Kaufpreises des Eigenheims, bei einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie kann der Kreditgeber jedoch 30 % der Mittel als Anzahlung verlangen.
Bei einem herkömmlichen Kredit bestimmen Ihre persönliche Bonität und Ihre Bonität, ob Sie eine Genehmigung erhalten und welcher Zinssatz für die Hypothek gilt. Kreditgeber überprüfen auch Einkommen und Vermögen der Kreditnehmer. Und natürlich müssen Kreditnehmer nachweisen können, dass sie sich ihre bestehende Hypothek und die monatlichen Kreditraten einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie leisten können.
Zukünftige Mieteinnahmen werden nicht in die Schulden-Einkommens Berechnungen einbezogen, und die meisten Kreditgeber erwarten, dass Kreditnehmer mindestens sechs Monate lang Bargeld zur Verfügung haben, um beide Hypothekenverpflichtungen zu decken.
Option #2: Fix-and-Flip-Darlehen
Ein Vermieter zu sein hat seine Vorteile, bringt aber auch gewisse Kopfschmerzen mit sich. Für einige Anleger ist das Flipping House die attraktivere Alternative, da sie beim Verkauf des Hauses ihren Gewinn in einer Pauschale erhalten, anstatt jeden Monat auf einen Mietscheck zu warten.
Ein Fix-and-Flip-Kredit ist eine Art kurzfristiger Kredit, der es dem Kreditnehmer ermöglicht, Renovierungen abzuschließen, damit das Haus so schnell wie möglich wieder auf den Markt gebracht werden kann. Fix-and-Flip-Darlehen sind im Wesentlichen harte Gelddarlehen, das heißt, das Darlehen ist durch die Immobilie selbst besichert. Hartgeldverleiher sind auf diese Art von Krediten spezialisiert, aber bestimmte Immobilien-Crowdfunding-Plattformen bieten sie auch an.
Der Vorteil eines Hartgelddarlehens zur Finanzierung eines Hauswechsels besteht darin, dass es im Vergleich zu einem herkömmlichen Darlehen möglicherweise einfacher ist, sich zu qualifizieren. Während Kreditgeber immer noch Dinge wie Kredit und Einkommen berücksichtigen, liegt der Hauptfokus auf der Rentabilität der Immobilie.
Der geschätzte Nach-Reparatur-Wert (ARV) des Hauses wird verwendet, um zu beurteilen, ob Sie das Darlehen zurückzahlen können. Es ist auch möglich, innerhalb weniger Tage eine Kreditfinanzierung zu erhalten, anstatt Wochen oder Monate auf einen herkömmlichen Hypothekenabschluss zu warten.
Der größte Nachteil bei der Verwendung eines Fix-and-Flip-Darlehens ist, dass es nicht billig ist. Die Zinssätze für diese Art von Darlehen können je nach Kreditgeber bis zu 18% betragen, und Ihr Zeitrahmen für die Rückzahlung kann kurz sein. Nicht selten haben Hartgeldkredite Laufzeiten von weniger als einem Jahr. Emissionsgebühren und Abschlusskosten können im Vergleich zu einer herkömmlichen Finanzierung ebenfalls höher sein, was die Renditen schmälern könnte.
Option 3: Eigenheimkapital erschließen
Die Inanspruchnahme Ihres Eigenheimkapitals, entweder durch ein Eigenheimdarlehen, HELOC oder eine Auszahlungsrefinanzierung, ist eine dritte Möglichkeit, eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie für eine langfristige Vermietung zu sichern oder einen Flip zu finanzieren. In den meisten Fällen ist es möglich, bis zu 80 % des Eigenheimwertes für den Kauf eines Zweitwohnsitzes zu leihen.
Die Verwendung von Eigenkapital zur Finanzierung einer Immobilieninvestition hat Vor- und Nachteile, abhängig von der Art des von Ihnen gewählten Kredits. Mit einem HELOC können Sie beispielsweise genauso wie mit einer Kreditkarte gegen das Eigenkapital leihen, und die monatlichen Zahlungen sind oft nur Zinsen. Die Rate ist normalerweise variabel; Dies bedeutet jedoch, dass er sich erhöhen kann, wenn sich der Leitzins ändert.
Eine Cash-out-Refinanzierung wäre mit einem festen Zinssatz verbunden, kann jedoch die Laufzeit Ihrer bestehenden Hypothek verlängern. Eine längere Kreditlaufzeit könnte bedeuten, mehr Zinsen für den Hauptwohnsitz zu zahlen. Dies müsste gegen die erwarteten Renditen einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie abgewogen werden.
Die Quintessenz
In eine Mietimmobilie zu investieren oder ein Haus-Flip-Projekt in Angriff zu nehmen, sind riskante Unternehmungen, aber sie bieten das Potenzial für eine große Auszahlung. Das Geld zu finden, um eine Investitionsmöglichkeit zu nutzen, muss kein Hindernis sein, wenn Sie wissen, wo Sie suchen müssen. Wenn Sie verschiedene Kreditoptionen vergleichen, denken Sie daran, was die kurz- und langfristigen Kosten sind und wie sich dies auf das Endergebnis der Investition auswirken kann.