15-jährige oder 30-jährige Hypothek: Was ist der Unterschied?
15-jährige vs. 30-jährige Hypothek: Ein Überblick
Eine verwirrende Vielfalt von Hypotheken mag verfügbar sein, aber für die meisten Eigenheimkäufer gibt es in der Praxis nur eine. Die 30-jährige Festhypothek ist praktisch ein amerikanischer Archetyp, der Apfelkuchen der Finanzinstrumente. Dies ist der Weg, den Generationen von Amerikanern zum erstmaligen Wohneigentum eingeschlagen haben.
Aber viele dieser Käufer wären möglicherweise besser bedient worden, wenn sie sich stattdessen für eine 15-jährige Festhypothek entschieden hätten.
Die Kredite sind strukturell ähnlich – der Hauptunterschied ist die Laufzeit. Während eine 30-jährige Hypothek Ihre monatlichen Zahlungen erschwinglicher machen kann, kostet eine 15-jährige Hypothek auf lange Sicht im Allgemeinen weniger.
Die zentralen Thesen
- Die meisten Eigenheimkäufer wählen eine 30-jährige Festhypothek, aber eine 15-jährige Hypothek kann für einige eine gute Wahl sein.
- Eine 30-jährige Hypothek kann Ihre monatlichen Zahlungen erschwinglicher machen.
- Während die monatlichen Zahlungen für eine 15-jährige Hypothek höher sind, sind die Kosten des Kredits auf lange Sicht geringer.
Wie sich Hypothekenkonditionen auf die Kosten auswirken
Eine Hypothek ist einfach eine bestimmte Art von befristetem Darlehen – eines, das durch Immobilien besichert ist. Für ein befristetes Darlehen zahlt der Darlehensnehmer jährlich berechnete Zinsen auf den ausstehenden Saldo des Darlehens. Sowohl der Zinssatz als auch die monatliche Zahlung sind fest.
Da die monatliche Zahlung festgelegt ist, geht der Anteil, Zinsen zu zahlen und der Teil zu zahlen hat Haupt Lauf derZeit ändern. Am Anfang sind die meisten Zahlungen Zinsen, da der Kreditsaldo so hoch ist. Wenn der Saldo jedoch kleiner wird, sinkt der Zinsanteil der Zahlung und der Anteil am Kapital steigt.
Ein kurzfristigeres Darlehen bedeutet eine höhere monatliche Zahlung, wodurch die 15-jährige Hypothek weniger erschwinglich erscheint. Aber die kürzere Laufzeit macht den Kredit an mehreren Fronten billiger. Tatsächlich kostet eine 30-jährige Hypothek über die gesamte Laufzeit eines Kredits mehr als das Doppelte der 15-jährigen Option.
Da 15-jährige Kredite für Banken weniger riskant sind als 30-jährige Kredite – und weil es Banken weniger kostet, kurzfristigere Kredite zu vergeben als längerfristige Kredite , ist eine 30-jährige Hypothek in der Regel mit einem höheren Zinssatz verbunden.
30-jährige Hypothek
Bei einer 30-jährigen Hypothek schrumpft dieser Saldo natürlich viel langsamer – effektiv leiht sich der Käufer mehr als doppelt so lange denselben Geldbetrag aus. Tatsächlich ist es mehr als doppelt so lang und nicht nur doppelt so lang, da bei einer 30-jährigen Hypothek der Kapitalbetrag nicht so schnell sinkt wie bei einem 15-jährigen Darlehen.
Je höher der Zinssatz, desto größer ist die Lücke zwischen den beiden Hypotheken. Wenn der Zinssatz beispielsweise 4% beträgt, zahlt der Kreditnehmer tatsächlich fast das 2,2-fache der Zinsen, um über einen Zeitraum von 30 Jahren den gleichen Kapitalbetrag zu leihen, verglichen mit einem 15-jährigen Darlehen.
Der Hauptvorteil einer 30-jährigen Hypothek ist die relativ niedrige monatliche Zahlung. Und selbst wenn Erschwinglichkeit kein Problem ist, gibt es noch andere Vorteile:
- Die niedrigere Zahlung kann es einem Kreditnehmer ermöglichen, mehr Haus zu kaufen, als er sich mit einem 15-jährigen Darlehen leisten könnte, da die gleiche monatliche Zahlung es dem Kreditnehmer ermöglichen würde, über 30 Jahre ein größeres Darlehen aufzunehmen.
- Die niedrigere Zahlung ermöglicht es einem Kreditnehmer, Einsparungen aufzubauen.
- Durch die niedrigere Zahlung werden Mittel für andere Ziele freigesetzt.
90%
Der Prozentsatz der Eigenheimkäufer, die sich 2019 für eine 30-jährige Festhypothek entschieden haben, so Freddie Mac.
15-jährige Hypothek
Verbraucher zahlen weniger für eine 15-jährige Hypothek – von einem Viertelprozent bis zu einem vollen Prozent (oderPunkt) weniger, und im Laufe der Jahrzehnte kann sich das wirklich summieren.
Die von der Regierung unterstützten Agenturen, die die meisten Hypotheken unterstützen, wie Freddie Mac, erheben zusätzliche Gebühren, sogenannte Preisanpassungen auf Darlehensebene, die 30-jährige Hypotheken teurer machen.
Diese Gebühren gelten normalerweise für Kreditnehmer mit niedrigeren Kredit-Scores, geringeren Anzahlungen oder beidem. Die Federal Housing Administration lädt auch höhere Hypothekenversicherungsprämien auf 30-Jahres -Kreditnehmer.
„Einige der Preisanpassungen auf Darlehensebene, die für einen Zeitraum von 30 Jahren bestehen, existieren nicht für einen Zeitraum von 15 Jahren“, sagt James Morin, Senior Vice President für Privatkundenkredite bei Norcom Mortgage in Avon, Connecticut. Rollen Sie diese Kosten als Teil eines höheren Zinssatzes in ihre Hypothek ein, anstatt sie direkt zu bezahlen.
Stellen Sie sich also ein Darlehen in Höhe von 300.000 USD vor, das 30 Jahre lang zu 4% oder 15 Jahre lang zu 3,25% verfügbar ist. Der kombinierte Effekt der schnelleren Amortisation und des niedrigeren Zinssatzes bedeutet, dass die Kreditaufnahme für nur 15 Jahre 79.441 USD kosten würde, verglichen mit 215.609 USD über 30 Jahre oder fast zwei Drittel weniger.
Natürlich gibt es einen Haken. Der Preis für das langfristige Sparen von so viel Geld ist ein viel höherer monatlicher Aufwand – die Zahlung für das hypothetische 15-jährige Darlehen beträgt 2.108 USD, 676 USD (oder etwa 38%) mehr als die monatliche Zahlung für das 30-jährige Darlehen (1.432 USD) ).
Für einige Experten bedeutet die Möglichkeit, sich die höhere Zahlung leisten zu können, dass ein Fonds für Regentage versteckt ist. Was viele Finanzplaner an der 15-jährigen Hypothek mögen, ist, dass sie effektiv in Form von Eigenkapital in einem Vermögenswert „erzwungen“ wird, der normalerweise aufgewertet wird (obwohl Immobilien wie Aktien wie Aktien steigen und fallen).
Wenn sich ein Anleger die höhere Zahlung leisten kann, liegt es in seinem Interesse, sich für das kürzere Darlehen zu entscheiden, insbesondere wenn er sich dem Ruhestand nähert, wenn er von einem festen Einkommen abhängig ist.
Besondere Überlegungen
Es gibt einige Fälle, in denen ein Kreditnehmer möglicherweise einen Anreiz hat, das monatlich ausgegebene zusätzliche Geld für eine 15-jährige Hypothek an anderer Stelle zu investieren, z. B. in ein 529-Konto für Studiengebühren oder in einen steuerlich latenten 401 (k) -Plan, insbesondere wenn Der Arbeitgeber entspricht den Beiträgen des Kreditnehmers. Und bei so niedrigen Hypothekenzinsen könnte sich ein versierter und disziplinierter Investor für das 30-jährige Darlehen entscheiden und die Differenz zwischen den 15-jährigen und 30-jährigen Zahlungen in höher verzinsliche Wertpapiere investieren.
Wenn im vorherigen Beispiel eine monatliche Zahlung für ein 15-jähriges Darlehen 2.108 USD und die monatliche Zahlung für ein 30-jähriges Darlehen 1.432 USD betrug, könnte ein Kreditnehmer diese Differenz von 676 USD an anderer Stelle anlegen. Die Back-of-the-Envelope-Berechnung gibt an, um wie viel (oder ob) die Rendite der externen Investition abzüglich der geschuldeten Kapitalertragssteuer den Zinssatz für die Hypothek nach Berücksichtigung des Hypothekenzinsabzugs übersteigt. Für jemanden in der Steuerklasse von 24% kann der Abzug den effektiven Hypothekenzins von beispielsweise 4% auf 3% senken.
Im Großen und Ganzen hat der Kreditnehmer die Nase vorn, wenn die Rendite der Investition nach Steuern höher ist als die Kosten der Hypothek abzüglich des Zinsabzugs.
Laut Shashin Shah, einem zertifizierten Finanzplaner in Dallas, Texas, erfordert dieses Spiel jedoch eine Risikobereitschaft, da der Kreditnehmer in volatile Aktien investieren muss.
„Derzeit gibt es keine festverzinslichen Anlagen, die eine ausreichend hohe Rendite erzielen würden, damit dies funktioniert“, sagt Shah. Dieses Risiko zahlt sich möglicherweise nicht immer aus, wenn es mit den starken Kursverlusten an den Aktienmärkten zusammenfällt, die während der COVID-19-Pandemie aufgetreten sind. Es erfordert auch die Disziplin, systematisch das Äquivalent dieser monatlichen Differenzen zu investieren und die Zeit, sich auf die Investitionen zu konzentrieren, die den meisten Menschen fehlen, fügt er hinzu.
Eine private Hypothekenversicherung wird von Kreditgebern verlangt, wenn Sie eine Anzahlung leisten, die weniger als 20% des Wertes des Eigenheims beträgt.
Eine Best-of-Both-Worlds-Option
Offensichtlich fehlt den meisten Kreditnehmern auch – oder sie glauben zumindest, dass ihnen das Nötigste fehlt, um die höheren Zahlungen zu leisten, die für eine 15-jährige Hypothek erforderlich sind. Es gibt jedoch eine einfache Lösung, um einen Großteil der Einsparungen der kürzeren Hypothek zu erfassen: Nehmen Sie einfach die größeren Zahlungen eines 15-Jahres-Zeitplans für Ihre 30-jährige Hypothek vor, vorausgesetzt, die Hypothek hat keine Vorauszahlungsstrafe.
Ein Kreditnehmer ist berechtigt, die zusätzlichen Zahlungen an den Kapitalgeber zu richten. Wenn die Zahlungen konsistent sind, wird die Hypothek innerhalb von 15 Jahren zurückgezahlt. Wenn die Zeiten knapp werden, kann der Kreditnehmer jederzeit auf die normalen, niedrigeren Zahlungen des 30-Jahres-Zeitplans zurückgreifen. Bei einem Kreditnehmer, der die Zahlungen beschleunigt, werden die Zinsen jedoch auch dem relativ höheren 30-Jahres-Zinssatz unterliegen, wenn er die Hypothek in 15 Jahren ohnehin besser zum niedrigeren Zinssatz für das kürzere Darlehen zurückzahlen konnte.
Das Fazit
Die Entscheidung zwischen einer 30- oder 15-jährigen Hypothek wirkt sich über Jahrzehnte auf Ihre Finanzen aus. Stellen Sie daher sicher, dass Sie die Zahlen genau bestimmen, bevor Sie entscheiden, welche die beste ist. Wenn Sie die Hypothek früher abbezahlen möchten und sich höhere monatliche Zahlungen leisten können, ist ein Darlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren möglicherweise die bessere Wahl. Die niedrigere monatliche Zahlung eines 30-jährigen Kredits kann es Ihnen andererseits ermöglichen, mehr Haus zu kaufen oder Mittel für andere finanzielle Ziele freizugeben.