Vergleichende Marktanalyse
Was ist eine vergleichende Marktanalyse?
Eine vergleichende Marktanalyse (CMA) ist eine Schätzung des Werts einer Immobilie auf der Grundlage kürzlich verkaufter, ähnlicher Immobilien in der unmittelbaren Umgebung. Immobilienmakler und Makler erstellen CMA-Berichte, um Verkäufern dabei zu helfen, realtor.com recherchieren.
Die zentralen Thesen
- Eine vergleichende Marktanalyse (CMA) ist eine Schätzung des Wertes eines Hauses, die verwendet wird, um Verkäufern bei der Festlegung von Listenpreisen zu helfen und Käufern zu helfen, wettbewerbsfähige Angebote zu machen.
- Die Analyse berücksichtigt Lage, Alter, Größe, Konstruktion, Stil, Zustand und andere Faktoren für die untersuchte Immobilie und Vergleichsobjekte.
- Wenn Sie ein Käufer oder Verkäufer sind, der an einer CMA für eine bestimmte Immobilie interessiert ist, bitten Sie einen lokalen Immobilienmakler oder Makler um Hilfe, oder führen Sie Ihre eigenen Recherchen durch, indem Sie Häuser online vergleichen.
Verstehen der vergleichenden Marktanalyse
Eine vergleichende Marktanalyse hilft Verkäufern, die besten Listenpreise für ihre Häuser zu wählen. Der „beste“ Preis ist nicht so niedrig, dass Geld auf dem Tisch bleibt, und nicht so hoch, dass das Haus überhaupt nicht verkauft wird. Für Käufer kann eine CMA überprüfen, ob ein Haus ein gutes Geschäft ist, und ein wettbewerbsfähiges Angebot ermitteln, das ernst genommen wird – ohne es zu übertreiben.
Eine CMA vergleicht eine betroffene Immobilie mit anderen Häusern, die in Lage, Größe und Ausstattung ähnlich sind. Im Idealfall verwendet eine CMA kürzlich verkaufte Häuser aus derselben Unterteilung wie das betreffende Objekt. Natürlich kann es schwierig sein, Häuser in der unmittelbaren Umgebung zu finden, die innerhalb der letzten drei bis sechs Monate verkauft wurden, wenn Sie sich auf einem coolen Immobilienmarkt oder in einer ländlichen Umgebung befinden. In diesen Fällen könnte eine formelle Beurteilung eine bessere Option sein.
Beachten Sie, dass eine vergleichende Marktanalyse zwar wie eine informelle Bewertung ist, Immobilienmakler und Makler jedoch keine Gutachterlizenz benötigen, um eine CMA durchzuführen, während sie Käufer und Verkäufer bedienen. Dennoch werden einige Staaten Immobilienmakler und -makler zur Verantwortung ziehen, wenn sie eine CMA nicht kompetent durchführen. In diesem Fall könnte die staatliche Immobilienlizenzkommission Disziplinarmaßnahmen gegen den Makler oder Makler ergreifen.
Was steht in einem CMA-Bericht?
Wenn ein Immobilienmakler oder Makler eine vergleichende Marktanalyse durchführt, erstellt er einen Bericht, in dem die Ergebnisse detailliert aufgeführt sind. Es gibt zwar keinen standardisierten CMA-Bericht, er enthält jedoch in der Regel:
- Die Adresse des Objekts und drei bis fünf Vergleichsobjekte
- Eine Beschreibung jeder Immobilie, einschließlich Höhe, Grundriss und Anzahl der Schlafzimmer und Bäder
- Die Quadratmeterzahl jeder Immobilie
- Der Verkaufspreis jedes Komp
- Dollar-Anpassungen für eventuelle Unterschiede
- Der angepasste Verkaufspreis pro Quadratfuß jeder Komposition
- Der faire Marktwert der betreffenden Immobilie
Viele Immobilienmakler und Makler verwenden Software, um umfassende (und professionell aussehende) CMA-Berichte zu erstellen. Wenn Sie vorhaben, Ihre eigenen zu erstellen, verwenden Sie eine Tabelle, um Ihre Recherchen zu verfolgen, oder probieren Sie ein Online-Tool für den Eigenheimpreis aus, das von einer der Immobilien-Websites angeboten wird. Unten: ein Beispielbericht.
Wie man eine vergleichende Marktanalyse durchführt
Ein CMA beinhaltet viel mehr als nur den Vergleich der Preise kürzlich verkaufter Häuser in der Umgebung. Hier ist ein Überblick über die grundlegenden Schritte zum Erstellen einer genauen CMA:
1. Bewerten Sie die Nachbarschaft.
Um den richtigen Listenpreis festzulegen – oder sicherzustellen, dass ein Haus, an dem Sie interessiert sind, ein gutes Geschäft ist – sollte die CMA die allgemeine Qualität der Nachbarschaft berücksichtigen. Wo sind die attraktiveren Blöcke? Wie nah sind Gemeinschaftseinrichtungen? Wie nah sind die Belästigungen der Gemeinschaft? Was sind die HOA Regeln? Wie sind die Schulen? Gibt es irgendwelche Probleme mit der Bordsteinanfechtung?
2. Sammeln Sie Details über die betreffende Eigenschaft.
Wenn ein Immobilienmakler oder Makler die CMA durchführt, überprüft er die vorhandene Auflistung (falls vorhanden) und macht einen persönlichen Besuch, um Informationen über das betreffende Haus zu sammeln. Sie werden die Größe des Hauses (insbesondere den bewohnbaren Raum), das Alter, den Stil, den Bau, den Zustand, die Aufteilung, die Oberflächen, die Landschaftsgestaltung sowie die Upgrades und Aktualisierungen berücksichtigen.
3. Wählen Sie Kompositionen aus.
Finden Sie drei bis fünf vergleichbare Häuser in der Gegend, die kürzlich verkauft wurden und die dem betreffenden Haus so nahe wie möglich kommen. Im Idealfall befinden sich die Kompositionen innerhalb einer Meile des Fachobjekts und im selben Schulbezirk. Konzentrieren Sie sich auf Häuser, die in Bezug auf Quadratmeterzahl, Grundstücksgröße, Schlafzimmer, Badezimmer und Bauart dem Thema Zuhause ähneln. Achten Sie genau darauf, wann die vergleichbare Immobilie verkauft wird: Je jünger, desto besser, denn Immobilienpreise können schnell schwanken. Wenn das Haus eine einzigartige Lage hat – beispielsweise mit Blick auf einen Golfplatz oder die Uferpromenade – sollten die Comps dieselbe Platzierung haben.
4. Passen Sie die Unterschiede an.
Der nächste Schritt besteht darin, Unterschiede zwischen dem betreffenden Haus und jeder vergleichbaren Immobilie auszugleichen. Ein erfahrener Immobilienmakler oder Makler kann jeder der Differenzen einen Dollarwert zuweisen und den Wert jedes Comps entsprechend anpassen. Es mag kontraintuitiv erscheinen, aber wenn die Komposition eine Funktion hat, die dem Thema home unterlegen ist, wird der Wert der Komposition positiv angepasst und umgekehrt. Wenn ein Comp beispielsweise ein zusätzliches Schlafzimmer (überlegene Funktion) hat, ist es vernünftig anzunehmen, dass der Käufer mehr bezahlt hat, um das zusätzliche Schlafzimmer zu erhalten. In diesem Fall würden Sie einen Betrag von der Vergütung abziehen, um das zusätzliche Schlafzimmer zu berücksichtigen, wodurch ein Vergleich von Äpfeln zu Äpfeln ermöglicht wird. Der Wert des Zielhauses wird nie angepasst.
5. Bestimmen Sie den Verkaufspreis pro Quadratmeter nach Anpassungen.
Nachdem Sie die Unterschiede bereinigt haben, teilen Sie den angepassten Preis jedes Comps durch seine Quadratmeterzahl, um den Verkaufspreis pro Quadratfuß zu bestimmen. Als nächstes addieren Sie den Verkaufspreis pro Quadratmeter aller Comps und dividieren durch die Anzahl der Comps, um den Durchschnitt zu erhalten. Zum Schluss multiplizieren Sie diesen Durchschnitt mit den Quadratmetern der betreffenden Immobilie, um den aktuellen Marktwert zu ermitteln.
Das Fazit
Im Allgemeinen sind die besten Kompositionen diejenigen, die dem Thema Zuhause am ähnlichsten sind, die erst kürzlich verkauft wurden und die mit den wenigsten Anpassungen erforderlich sind. Der Endpreis muss je nach Markt möglicherweise geringfügig angepasst werden. Wenn der Markt beispielsweise heiß ist oder der Lagerbestand niedrig ist, kann der Preis etwas höher sein. Umgekehrt, wenn es viele ähnliche Häuser auf dem Markt gibt, muss der Preis möglicherweise gesenkt werden, um wettbewerbsfähig zu sein.