Gewerbeimmobilienkredit

Gewerbliche Immobilien (CRE) sind einkommensschaffende Immobilien, die ausschließlich für geschäftliche (und nicht für Wohn-) Zwecke verwendet werden. Beispiele sind Einkaufszentren, Einkaufszentren, Bürogebäude und -komplexe sowie Hotels. Die Finanzierung – einschließlich des Erwerbs, der Entwicklung und des Baus dieser Immobilien – erfolgt in der Regel über gewerbliche Immobilienkredite: durch Grundpfandrechte an der gewerblichen Immobilie besicherte Hypotheken.

Was ist ein gewerblicher Immobilienkredit?

Ebenso wie bei504 Loan-Programm derUS Small Business Administration, stellen Kapital für Gewerbeimmobilienbereit.

Hier werfen wir einen Blick auf gewerbliche Immobilienkredite, wie sie sich von Wohnkrediten unterscheiden, ihre Eigenschaften und worauf Kreditgeber achten.

Wohnungsbaudarlehen im Vergleich zu gewerblichen Immobilienkrediten: Hauptunterschiede

Gewerbeimmobilienkredite

• Gewerbliche Immobiliendarlehen werden in der Regel an Unternehmen (Kapitalgesellschaften, Bauträger, Kommanditgesellschaften, Fonds und Trusts) vergeben.
• Gewerbliche Kredite reichen in der Regel von fünf Jahren oder weniger bis zu 20 Jahren, wobei die Amortisationszeit oft länger ist als die Laufzeit des Darlehens.
• Die Belehnungsquoten für gewerbliche Kredite liegen im Allgemeinen im Bereich von 65 % bis 80 %.

Wohnkredite

• Hypotheken für Wohnimmobilien werden in der Regel an einzelne Kreditnehmer vergeben.
• Wohnhypotheken sind ein amortisiertes Darlehen, bei dem die Schulden über einen bestimmten Zeitraum in regelmäßigen Raten zurückgezahlt werden. Das beliebteste Wohnhypothekenprodukt ist die 30-jährige Festhypothek.
• Bei bestimmten Wohnbaudarlehen wie USDA- oder VA-Darlehen sind hohe Belehnungsquoten – sogar bis zu 100 % – zulässig.

Einzelpersonen vs. Entitäten

Während Wohnhypotheken in der Regel an einzelne Kreditnehmer vergeben werden, werden gewerbliche Immobilienkredite häufig an Unternehmen vergeben (z. B. Unternehmen, Bauträger, Kommanditgesellschaften, Fonds und Trusts ). Diese Einheiten werden oft mit dem spezifischen Zweck gegründet, gewerbliche Immobilien zu besitzen.

Ein Unternehmen verfügt möglicherweise nicht über eine finanzielle Erfolgsbilanz oder eine Bonität. In diesem Fall kann der Kreditgeber von den Auftraggebern oder Eigentümern des Unternehmens verlangen, dass sie das Darlehen garantieren. Dies bietet den Kreditgeber mit einer Person (oder Personengruppe) mit einer Kredit – Geschichte -und von denen sie im Fall von Darlehen erholen Standard. Wenn diese Art von Garantie vom Kreditgeber nicht verlangt wird und die Immobilie im Falle eines Kreditausfalls die einzige Möglichkeit zur Beitreibung ist, wird die Schuld als regressloses Darlehen bezeichnet, was bedeutet, dass der Kreditgeber keine Regressansprüche gegen andere oder andere Personen hat als die Eigenschaft.

Tilgungspläne für Kredite

Eine Wohnbauhypothek ist eine Art amortisiertes Darlehen, bei dem die Schulden über einen bestimmten Zeitraum in regelmäßigen Raten zurückgezahlt werden. Das beliebteste Hypothekenprodukt für Wohnimmobilien ist die 30-jährige Festhypothek, aber Käufer von Wohnimmobilien haben auch andere Optionen, einschließlich 25-jähriger und 15-jähriger Hypotheken. Längere Amortisationszeiten beinhalten typischerweise kleinere monatliche Zahlungen und höhere Gesamtzinskosten über die Laufzeit des Darlehens, während kürzere Amortisationszeiten im Allgemeinen größere monatliche Zahlungen und niedrigere Gesamtzinskosten beinhalten.

Wohnungsbaudarlehen werden über die Laufzeit des Darlehens abgeschrieben, so dass das Darlehen am Ende der Darlehenslaufzeit vollständig zurückgezahlt wird.

Der Käufer eines Eigenheims im Wert von 200.000 US-Dollar mit einer 30-jährigen Festhypothek zu 3% würde beispielsweise 360 ​​monatliche Zahlungen von 1.027 US-Dollar leisten, wonach das Darlehen vollständig zurückgezahlt wäre. Diese Zahlen gehen von einer Anzahlung von 20 % aus.

Im Gegensatz zu Wohnkrediten reichen die Laufzeiten von gewerblichen Krediten in der Regel von fünf Jahren (oder weniger) bis 20 Jahren, und die Amortisationszeit ist oft länger als die Laufzeit des Kredits. Ein Kreditgeber kann beispielsweise einen gewerblichen Kredit mit einer Laufzeit von sieben Jahren mit einer Amortisationszeit von 30 Jahren vergeben. In dieser Situation würde der Investor sieben Jahre lang Zahlungen eines Betrags leisten, der auf der Rückzahlung des Darlehens über 30 Jahre basiert, gefolgt von einer letzten „Ballon“-Zahlung des gesamten Restbetrags des Darlehens.

Zum Beispiel kann ein Investor mit einem Darlehen von kommerziellem $ 1 Million bei 7% würde die monatlichen Zahlungen von $ 6,653.02 für sieben Jahre machen, gefolgt von einer abschließenden Ballonzahlung von $ 918,127.64, dass das Darlehen in voller Höhe auszahlen würde.

Die Länge der Kreditlaufzeit und die Amortisationsdauer wirken sich auf den Zinssatz des Kreditgebers aus. Je nach Kreditstärke des Anlegers können diese Bedingungen verhandelbar sein. Im Allgemeinen ist der Zinssatz umso höher, je länger der Tilgungsplan für Kredite ist.

Beleihungsquoten

Ein weiterer Unterschied zwischen Gewerbe- und Wohnkrediten ist die Beleihungsquote (LTV), eine Kennzahl, die den Wert eines Darlehens am Wert der Immobilie misst. Ein Darlehensgeber berechnet den LTV, indem er den Darlehensbetrag durch den niedrigeren Wert aus dem Schätzwert der Immobilie oder dem Kaufpreis dividiert. Beispielsweise würde der LTV für ein Darlehen in Höhe von 90.000 USD für eine Immobilie in Höhe von 100.000 USD 90% betragen (90.000 USD ÷ 100.000 USD = 0,9 oder 90%).

Sowohl bei gewerblichen als auch bei Wohnkrediten haben Kreditnehmer mit niedrigeren LTVs Anspruch auf günstigere Finanzierungszinsen als Kreditnehmer mit höheren LTVs. Der Grund: Sie haben mehr Eigenkapital (oder Beteiligung) an der Immobilie, was in den Augen des Kreditgebers weniger Risiko bedeutet.

Für bestimmte Wohnhypotheken sind hohe LTVs zulässig: Bis zu 100 % LTV sind für VA und USDA Darlehenzulässig;bis zu 96,5% für FHA-Darlehen (Darlehen, die von der Federal Housing Administration versichert sind);und bis zu 95% für konventionelle Kredite (die von Freddie Mac garantiert werden).3

Im Gegensatz dazu liegen die LTVs für gewerbliche Kredite im Allgemeinen im Bereich von 65 % bis 80 %. Während einige Kredite zu höheren LTVs vergeben werden können, sind sie weniger verbreitet. Der spezifische LTV hängt oft von der Kreditkategorie ab. Zum Beispiel kann ein maximaler LTV von 65 % für unbebautes Land zulässig sein, während ein LTV von bis zu 80 % für ein Mehrfamilienhaus akzeptabel sein könnte.

Es gibt keine VA- oder FHA-Programme bei der gewerblichen Kreditvergabe und keine Sicherheit verpfändeten Immobilien verlassen.

Schuldendienstdeckungsgrad

Kommerzielle Kreditgeber auch einen Blick auf den Schuldendienstdeckungsgrade (DSCR), die eine Immobilie vergleicht jährliches Nettoergebnis (NOI) zu seinem jährlichen Hypothek Schuldendienst (einschließlich Kapitals und Zinsen), die Unterkunft Messen der Fähigkeit, seine Schulden zu bedienen. Er wird berechnet, indem der NOI durch den jährlichen Schuldendienst dividiert wird.

Beispielsweise hätte eine Immobilie mit 140.000 USD NOI und 100.000 USD jährlichem Hypothekenschuldendienst einen DSCR von 1,4 (140.000 USD ÷ 100.000 USD = 1,4). Das Verhältnis hilft Kreditgebern, die maximale Kredithöhe basierend auf dem von der Immobilie generierten Cashflow zu bestimmen.

Ein DSCR von weniger als 1 weist auf einen negativen Cashflow hin. Ein DSCR von 0,92 bedeutet beispielsweise, dass nur genug NOI vorhanden ist, um 92 % des jährlichen Schuldendienstes zu decken. Im Allgemeinen suchen kommerzielle Kreditgeber nach DSCRs von mindestens 1,25, um einen angemessenen Cashflow zu gewährleisten.

Bei Krediten mit kürzeren Amortisationszeiten und/oder Immobilien mit stabilen Cashflows kann ein niedrigerer DSCR akzeptabel sein. Für Immobilien mit volatilen Cashflows können höhere Quoten erforderlich sein, beispielsweise für Hotels, denen die langfristigen (und daher besser vorhersehbaren) Mietverträge fehlen, die bei anderen Arten von Gewerbeimmobilien üblich sind.

Zinssätze und Gebühren für gewerbliche Immobiliendarlehen

Die Zinssätze für gewerbliche Kredite sind in der Regel höher als für Wohnkredite. Darüber hinaus fallen bei gewerblichen Immobiliendarlehen in der Regel Gebühren an, die zu den Gesamtkosten des Darlehens beitragen, einschließlich Bewertungs, Rechts, Darlehensantrags, Darlehensvergabe und/oder Umfragegebühren.

Einige Kosten müssen im Voraus bezahlt werden, bevor der Kredit genehmigt (oder abgelehnt) wird, während andere jährlich fällig werden. Zum Beispiel kann ein Darlehen eine einmalige Darlehen Origination in Höhe von 1%, fällig zum Zeitpunkt des Schließens und eine jährliche Gebühr in Höhe von einem Viertel von einem Prozent (0,25%), bis das Darlehen vollständig bezahlt. Für ein Darlehen von 1 Million US-Dollar kann beispielsweise eine Kreditvergabegebühr von 1 % in Höhe von 10.000 US-Dollar im Voraus und eine 0,25 %-Gebühr von 2.500 US-Dollar jährlich (zusätzlich zu den Zinsen) gezahlt werden.

Vorauszahlung

Bei einem gewerblichen Immobiliendarlehen kann die Vorauszahlung Beschränkungen unterliegen, die darauf abzielen, die erwartete Rendite des Kreditgebers für einen Kredit zu erhalten. Wenn die Anleger die Schulden vor Fälligkeit des Darlehens begleichen, müssen sie wahrscheinlich Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen. Es gibt vier Hauptarten von „Ausstiegsstrafen“ für die vorzeitige Rückzahlung eines Kredits:

• Vorfälligkeitsentschädigung. Dies ist die einfachste Vorfälligkeitsentschädigung, die durch Multiplikation des aktuellen ausstehenden Saldos mit einer bestimmten Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird.
• Zinsgarantie. Der Darlehensgeber hat Anspruch auf einen bestimmten Zinsbetrag, auch wenn das Darlehen vorzeitig getilgt wird. Beispielsweise kann ein Kredit für 60 Monate mit einem Zinssatz von 10 % und danach mit einer Ausstiegsgebühr von 5 % garantiert werden.
• Aussperrung. Der Kreditnehmer kann den Kredit nicht vor einem bestimmten Zeitraum, beispielsweise einer fünfjährigen Sperre, abbezahlen.
• Enteignung. Ein Ersatz von Sicherheiten. Anstatt dem Kreditgeber Bargeld zu zahlen, tauscht der Kreditnehmer neue Sicherheiten (in der Regel US-Staatsanleihen ) gegen die ursprünglichen Kreditsicherheiten ein. Dies kann zwar die Gebühren senken, jedoch können mit dieser Methode der Kreditabzahlung hohe Strafen verbunden sein.

Die Vorauszahlungsbedingungen sind in den Darlehensunterlagen angegeben und können zusammen mit anderen Darlehensbedingungen bei gewerblichen Immobiliendarlehen ausgehandelt werden.

Die Quintessenz

Bei Gewerbeimmobilien kauft ein Investor (oft ein Unternehmen) die Immobilie, vermietet Flächen und kassiert die Miete von den Unternehmen, die in der Immobilie tätig sind. Die Anlage soll eine ertragsbringende Immobilie sein.

Wenn gewerbliche Immobilienkredite bewerten, prüfen Kreditgeber die Sicherheit der Darlehen, die Bonität des Unternehmens (oder Auftraggeber / Eigentümer), darunter drei bis fünf Jahre von Abschluss und Einkommen Steuererklärungen und Finanzkennzahlen, wie der Loan-to-Wert Verhältnis und die Schuldendienstdeckungsquote.