Gewerblicher Immobilienkredit

Gewerbeimmobilien (Commercial Real Estate, CRE) sind einkommensschaffende Immobilien, die ausschließlich für geschäftliche Zwecke (und nicht für Wohnzwecke) verwendet werden. Beispiele hierfür sind Einkaufszentren, Einkaufszentren, Bürogebäude und -komplexe sowie Hotels. Die Finanzierung – einschließlich des Erwerbs, der Entwicklung und des Baus dieser Immobilien – erfolgt in der Regel über gewerbliche Immobilienkredite: Hypotheken, die durch Grundpfandrechte an der gewerblichen Immobilie besichert sind.

Was ist ein gewerblicher Immobilienkredit?

Wie bei504-Darlehensprogramm derUS Small Business Administration, stellen Kapital für gewerbliche Immobilienbereit.

Hier werfen wir einen Blick auf gewerbliche Immobilienkredite, wie sie sich von Wohnungsbaudarlehen unterscheiden, welche Merkmale sie haben und wonach Kreditgeber suchen.

Wohnungsbaudarlehen Vs. Gewerbliche Immobilienkredite: Wesentliche Unterschiede

Gewerbliche Immobilienkredite

• Gewerbliche Immobilienkredite werden in der Regel an Unternehmen (Unternehmen, Entwickler, Kommanditgesellschaften, Fonds und Trusts) vergeben.
• Gewerbliche Kredite haben in der Regel eine Laufzeit von fünf Jahren oder weniger bis zu 20 Jahren, wobei die Amortisationsdauer häufig länger als die Laufzeit des Kredits ist.
• Die Beleihungsquoten für gewerbliche Kredite liegen im Allgemeinen im Bereich von 65% bis 80%.

Wohnungsbaudarlehen

• Wohnhypotheken werden in der Regel an einzelne Kreditnehmer vergeben.
• Wohnhypotheken sind ein amortisiertes Darlehen, bei dem die Schulden über einen bestimmten Zeitraum in regelmäßigen Raten zurückgezahlt werden. Das beliebteste Wohnhypothekenprodukt ist die 30-jährige Festhypothek.
• Für bestimmte Wohnhypotheken wie USDA- oder VA-Kredite sind hohe Beleihungsquoten – sogar bis zu 100% – zulässig.

Einzelpersonen gegen Entitäten

Während Wohnhypotheken in der Regel an einzelne Kreditnehmer vergeben werden, werden gewerbliche Immobilienkredite häufig an Unternehmen (z. B. Unternehmen, Entwickler, Kommanditgesellschaften, Fonds und Trusts ) vergeben. Diese Einheiten werden häufig für den spezifischen Zweck des Besitzes von Gewerbeimmobilien gegründet.

Ein Unternehmen verfügt möglicherweise nicht über eine finanzielle Erfolgsbilanz oder eine Bonität. In diesem Fall kann der Kreditgeber von den Auftraggebern oder Eigentümern des Unternehmens verlangen , das Darlehen zu garantieren. Dies bietet den Kreditgeber mit einer Person (oder Personengruppe) mit einer Kredit – Geschichte -und von denen sie im Fall von Darlehen erholen Standard. Wenn diese Art von Garantie vom Kreditgeber nicht verlangt wird und das Eigentum das einzige Mittel zur Einziehung im Falle eines Kreditausfalls ist, wird die Schuld als regressloses Darlehen bezeichnet, was bedeutet, dass der Kreditgeber keinen Rückgriff gegen irgendjemanden oder etwas anderes als hat die Eigenschaft.

Tilgungspläne für Kredite

Eine Wohnhypothek ist eine Art Tilgungsdarlehen, bei dem die Schulden über einen bestimmten Zeitraum in regelmäßigen Raten zurückgezahlt werden. Das beliebteste Hypothekenprodukt für Wohnimmobilien ist die 30-jährige Festhypothek. Käufer von Wohnimmobilien haben jedoch auch andere Möglichkeiten, einschließlich Hypotheken mit einer Laufzeit von 25 und 15 Jahren. Längere Amortisationszeiten beinhalten typischerweise kleinere monatliche Zahlungen und höhere Gesamtzinskosten über die Laufzeit des Darlehens, während kürzere Amortisationszeiten im Allgemeinen größere monatliche Zahlungen und niedrigere Gesamtzinskosten beinhalten.

Wohnungsbaudarlehen werden über die Laufzeit des Darlehens abgeschrieben, so dass das Darlehen am Ende der Darlehenslaufzeit vollständig zurückgezahlt wird.

Der Käufer eines Eigenheims in Höhe von 200.000 USD mit einer 30-jährigen Festhypothek in Höhe von 3% würde beispielsweise 360 ​​monatliche Zahlungen in Höhe von 1.027 USD leisten, wonach das Darlehen vollständig zurückgezahlt würde. Diese Zahlen gehen von einer Anzahlung von 20% aus.

Im Gegensatz zu Wohnungsbaudarlehen liegen die Laufzeiten für gewerbliche Darlehen in der Regel zwischen fünf Jahren (oder weniger) und 20 Jahren, und die Amortisationsdauer ist häufig länger als die Laufzeit des Darlehens. Ein Kreditgeber kann beispielsweise ein gewerbliches Darlehen mit einer Laufzeit von sieben Jahren und einer Amortisationsdauer von 30 Jahren vergeben. In dieser Situation würde der Investor sieben Jahre lang Zahlungen in Höhe eines Betrags leisten, der auf der Tilgung des Darlehens über 30 Jahre basiert, gefolgt von einer endgültigen „Ballonzahlung“ des gesamten verbleibenden Restbetrags des Darlehens.

Zum Beispiel würde ein Investor mit einem kommerziellen Darlehen von 1 Million US-Dollar zu 7% sieben Jahre lang monatliche Zahlungen in Höhe von 6.653,02 US-Dollar leisten, gefolgt von einer endgültigen Ballonzahlung in Höhe von 918.127,64 US-Dollar, mit der das Darlehen vollständig zurückgezahlt würde.

Die Laufzeit des Darlehens und die Amortisationszeit wirken sich auf den Zinssatz des Kreditgebers aus. Abhängig von der Kreditstärke des Anlegers können diese Bedingungen verhandelbar sein. Im Allgemeinen ist der Zinssatz umso höher, je länger der Tilgungsplan für Kredite ist.

Loan-to-Value-Verhältnisse

Ein weiterer Unterschied zwischen gewerblichen und privaten Krediten besteht im Loan-to-Value-Verhältnis (LTV), das den Wert eines Kredits gegen den Wert der Immobilie misst. Ein Kreditgeber berechnet den LTV, indem er den Kreditbetrag durch den niedrigeren Wert aus dem geschätzten Wert der Immobilie oder dem Kaufpreis dividiert. Beispielsweise würde der LTV für ein Darlehen in Höhe von 90.000 USD für eine Immobilie in Höhe von 100.000 USD 90% betragen (90.000 USD ÷ 100.000 USD = 0,9 oder 90%).

Sowohl für gewerbliche als auch für private Kredite erhalten Kreditnehmer mit niedrigeren LTV günstigere Finanzierungsraten als Kreditnehmer mit höheren LTV. Der Grund: Sie haben mehr Eigenkapital (oder Anteil) an der Immobilie, was in den Augen des Kreditgebers weniger Risiko bedeutet.

Für bestimmte Wohnhypotheken sind hohe LTVs zulässig: Für VA und USDA Darlehen sindbis zu 100% LTV zulässig.bis zu 96,5% für FHA -Darlehen (Darlehen,die von den Versicherten sind Federal Housing Administration );und bis zu 95% für konventionelle Kredite (die von Freddie Mac garantiert werden).3

Im Gegensatz dazu fallen LTVs für gewerbliche Kredite im Allgemeinen in den Bereich von 65% bis 80%. Während einige Kredite zu höheren LTVs vergeben werden können, sind sie weniger verbreitet. Der spezifische LTV hängt häufig von der Darlehenskategorie ab. Zum Beispiel kann eine maximale LTV von 65% erlaubt seinen unbebautes Land, während ein LTV von bis zu 80% könnte für eine Mehr Konstruktion akzeptabel sein.

Es gibt keine VA- oder FHA-Programme für gewerbliche Kredite und keine Sicherheit verpfändeten Immobilien verlassen.

Debt-Service-Deckungsgrad

Kommerzielle Kreditgeber auch einen Blick auf den Schuldendienstdeckungsgrade (DSCR), die eine Immobilie vergleicht jährliches Nettoergebnis (NOI) zu seinem jährlichen Hypothek Schuldendienst (einschließlich Kapitals und Zinsen), die Unterkunft Messen der Fähigkeit, seine Schulden zu bedienen. Sie wird berechnet, indem der NOI durch den jährlichen Schuldendienst dividiert wird.

Beispielsweise hätte eine Immobilie mit einem NOI von 140.000 USD und einem jährlichen Hypothekenschuldendienst von 100.000 USD einen DSCR von 1,4 (140.000 USD ÷ 100.000 USD = 1,4). Das Verhältnis hilft Kreditgebern dabei, die maximale Kreditgröße basierend auf dem von der Immobilie generierten Cashflow zu bestimmen.

Ein DSCR von weniger als 1 zeigt einen negativen Cashflow an. Zum Beispiel bedeutet ein DSCR von 0,92, dass es nur genug NOI gibt, um 92% des jährlichen Schuldendienstes abzudecken. Im Allgemeinen suchen gewerbliche Kreditgeber nach DSCRs von mindestens 1,25, um einen angemessenen Cashflow sicherzustellen.

Ein niedrigerer DSCR kann für Kredite mit kürzeren Amortisationszeiten und / oder Immobilien mit stabilen Cashflows akzeptabel sein. Für Immobilien mit volatilen Cashflows können höhere Quoten erforderlich sein, z. B. für Hotels, denen die langfristigen (und daher besser vorhersehbaren) Mietverträge fehlen, die für andere Arten von Gewerbeimmobilien üblich sind.

Zinssätze und Gebühren für gewerbliche Immobilienkredite

Die Zinssätze für gewerbliche Kredite sind in der Regel höher als für Wohnungsbaudarlehen. Bei gewerblichen Immobilienkrediten fallen in der Regel Gebühren an, die zu den Gesamtkosten des Kredits beitragen, einschließlich Gebühren für Bewertung, Recht, Kreditantrag, Kreditvergabe und / oder Umfrage.

Einige Kosten müssen im Voraus bezahlt werden, bevor das Darlehen genehmigt (oder abgelehnt) wird, während andere jährlich anfallen. Zum Beispiel kann ein Darlehen eine einmalige Darlehen Origination in Höhe von 1%, fällig zum Zeitpunkt des Schließens und eine jährliche Gebühr in Höhe von einem Viertel von einem Prozent (0,25%), bis das Darlehen vollständig bezahlt. Für ein Darlehen in Höhe von 1 Mio. USD kann beispielsweise eine Vorauszahlungsgebühr von 1% in Höhe von 10.000 USD erforderlich sein, die im Voraus gezahlt werden muss, wobei eine Gebühr von 0,25% in Höhe von 2.500 USD jährlich (zusätzlich zu den Zinsen) gezahlt wird.

Vorauszahlung

Ein gewerblicher Immobilienkredit kann Einschränkungen bei der Vorauszahlung aufweisen, um die erwartete Rendite des Kreditgebers für einen Kredit zu erhalten. Wenn die Anleger die Schulden vor dem Fälligkeitsdatum des Darlehens begleichen, müssen sie wahrscheinlich Vorauszahlungsstrafen zahlen. Es gibt vier Hauptarten von „Ausstiegsstrafen“ für die vorzeitige Rückzahlung eines Kredits:

• Vorauszahlungsstrafe. Dies ist die grundlegendste Vorauszahlungsstrafe, die berechnet wird, indem der aktuell ausstehende Saldo mit einer bestimmten Vorauszahlungsstrafe multipliziert wird.
• Zinsgarantie. Der Kreditgeber hat Anspruch auf einen bestimmten Zinsbetrag, auch wenn der Kredit vorzeitig zurückgezahlt wird. Zum Beispiel kann ein Kredit mit einem 10% Zinssatz für 60 Monate garantiert hat, mit einer 5% Rücknahmegebühr danach.
• Aussperrung. Der Darlehensnehmer kann das Darlehen nicht vor einem bestimmten Zeitraum, z. B. einer fünfjährigen Sperrfrist, zurückzahlen.
• Defeasance. Ein Ersatz von Sicherheiten. Anstatt Bargeld an den Kreditgeber zu zahlen, tauscht der Kreditnehmer neue Sicherheiten (normalerweise US-Schatzpapiere ) gegen die ursprünglichen Kreditsicherheiten. Dies kann die Gebühren senken, aber mit dieser Methode zur Tilgung eines Kredits können hohe Strafen verbunden sein.

Vorauszahlungsbedingungen sind in den Darlehensunterlagen angegeben und können zusammen mit anderen Darlehensbedingungen für gewerbliche Immobilienkredite ausgehandelt werden.

Das Fazit

Bei gewerblichen Immobilien kauft ein Investor (häufig eine Geschäftseinheit) die Immobilie, vermietet Flächen und kassiert Miete von den Unternehmen, die innerhalb der Immobilie tätig sind. Die Investition soll eine einkommensschaffende Immobilie sein.

Wenn gewerbliche Immobilienkredite bewerten, prüfen Kreditgeber die Sicherheit der Darlehen, die Bonität des Unternehmens (oder Auftraggeber / Eigentümer), darunter drei bis fünf Jahre von Abschluss und Einkommen Steuererklärungen und Finanzkennzahlen, wie der Loan-to-Wert Verhältnis und die Schuldendienstdeckungsquote.