Kombinierte Beleihungsquote – CLTV-Quote

Was ist die kombinierte Beleihungsquote – CLTV-Ratio?

Das kombinierte Beleihungsverhältnis (CLTV) ist das Verhältnis aller Kreditgeber verwenden das CLTV-Verhältnis, um das Ausfallrisiko eines potenziellen Eigenheimkäufers zu bestimmen, wenn mehr als ein Kredit verwendet wird.

Im Allgemeinen sind Kreditgeber bereit, Kredite mit CLTV-Quoten von 80 % und mehr an Kreditnehmer mit hoher Bonität zu vergeben. Der CLTV unterscheidet sich vom einfachen Beleihungswert (LTV) dadurch, dass der LTV nur die erste oder primäre Hypothek in seine Berechnung einbezieht.

CLTV-Formel und -Berechnung

Um die kombinierte Beleihungsquote zu berechnen, teilen Sie die aggregierten Kapitalsalden aller Darlehen durch den Kaufpreis oder den Verkehrswert der Immobilie. Die CLTV-Quote wird somit ermittelt, indem die Summe der nachfolgend aufgeführten Posten durch den niedrigeren Verkaufspreis der Immobilie oder den Schätzwert der Immobilie dividiert wird.

• der ursprüngliche Kreditbetrag der ersten Hypothek
• der gezogene Teil (ausstehender Kapitalsaldo ) einer Home-Equity-Kreditlinie ( HELOC )
• der unbezahlte Kapitalsaldo aller geschlossenen nachrangigen Finanzierungen, wie einer zweiten oder dritten Hypothek (Bei einem geschlossenen Darlehen zieht ein Kreditnehmer alle Mittel am ersten Tag ab und kann keine Zahlungsplanänderungen vornehmen oder auf zurückgezahlte Kredite zugreifen Kapital nach Abschluss des Darlehens.)

Was das CLTV-Verhältnis zeigt

Die kombinierte Beleihungsquote (CLTV) ist eine Berechnung, die von Hypotheken- und Kreditprofis verwendet wird, Verschuldungsquote  und der Standard-Loan-to-Value (LTV)-Ratio, um das Risiko einer Kreditvergabe an einen Kreditnehmer zu bewerten.

Viele Ökonomen führen unter anderem die gelockerten CLTV-Standards auf die Abschottungskrise zurück  , die die Vereinigten Staaten Ende der 2000er Jahre heimgesucht hat . Ab den 1990er-Jahren und insbesondere Anfang und Mitte der 2000er-Jahre nahmen Wohnungskäufer beim Kauf häufig eine zweite Hypothek auf, anstatt Anzahlungen zu leisten. Kreditgeber, die das Geschäft dieser Kunden nicht an Wettbewerber verlieren wollten, stimmten solchen Bedingungen trotz des erhöhten Risikos zu.

Vor der Immobilienblase, die sich von Ende der 1990er bis Mitte der 2000er Jahre ausbreitete, war es üblich, dass Hauskäufer Anzahlungen in Höhe von mindestens 20 % des Kaufpreises leisteten. Die meisten Kreditgeber hielten die Kunden innerhalb dieser Parameter, indem sie den LTV auf 80 % begrenzten.

Als sich die Blase zu erhitzen begann, haben viele dieser Unternehmen Schritte unternommen, um den Kunden zu ermöglichen, 20 % weniger zu zahlen. Einige Kreditgeber haben die LTV-Obergrenzen angehoben oder ganz abgeschafft und Hypotheken mit 5 % Anzahlung oder weniger angeboten, während andere die LTV-Anforderungen beibehalten, aber die CLTV-Obergrenzen oft auf 100 % angehoben haben. Dieses Manöver ermöglichte es den Kunden, eine zweite Hypothek aufzunehmen, um ihre 20%-Anzahlungen zu finanzieren.

Der Anstieg der Abschottung ab 2008 unterstrich, warum CLTV wichtig ist. Wenn Sie Haut im Spiel haben, wie zum Beispiel eine anfängliche Barausgabe von 100.000 USD für ein Haus von 500.000 USD, bietet einem Hausbesitzer einen starken Anreiz, seine Hypothekenzahlungen aufrechtzuerhalten. Bei einer Zwangsvollstreckung verliert er nicht nur sein Zuhause, sondern auch den Bargeldstapel, den er für die Schließung bezahlt hat.

Die Forderung nach Eigenkapital in der Immobilie schützt die Kreditgeber auch vor einem Rückgang der Immobilienpreise. Wenn eine Immobilie einen Wert von 500.000 US-Dollar hat und sich die Gesamtpfandrechte auf 400.000 US-Dollar summieren, kann die Immobilie bis zu 20 % ihres Wertes verlieren, ohne dass Pfandrechtinhaber bei einer Zwangsversteigerung eine kurze Zahlung erhalten.

Warum CLTV wichtig ist

Einige Hauskäufer entscheiden sich dafür, ihre Anzahlung zu senken, indem sie mehrere Hypotheken auf eine Immobilie erhalten, was zu einem niedrigeren Beleihungswert für die Haupthypothek führt. Auch wegen der niedrigeren LTV-Quote vermeiden viele Eigenheimkäufer erfolgreich private Hypothekenversicherungen (PMI). Ob es besser ist, eine zweite Hypothek aufzunehmen oder die Kosten für PMI zu tragen, ist individuell unterschiedlich.

Folglich ist der Zinssatz einer zweiten Hypothek typischerweise höher als der Zinssatz einer ersten Hypothek, da der zweite Hypothekengläubiger ein höheres Risiko übernimmt. Es ist ratsam, dass die Verbraucher die Vor- und Nachteile der Annahme mehrerer Kredite für eine Immobilie berücksichtigen. Die Ausübung einer Due Diligence wird dazu beitragen, sicherzustellen, dass die gewählte Option unter den gegebenen Umständen die beste Option ist.

Loan-to-Value vs. CLTV

Loan-to-Value (LTV) und CLTV sind zwei der gebräuchlichsten Kennziffern, die während des Hypothekendarlehensprozesses verwendet werden. Die meisten Kreditgeber legen für beide Werte Höchstgrenzen fest, oberhalb derer der potenzielle Kreditnehmer nicht für einen Kredit in Frage kommt. Die LTV-Quote berücksichtigt nur den primären Hypothekensaldo. Daher beträgt im obigen Beispiel das LTV-Verhältnis 50%, das Ergebnis der Division des primären Hypothekensaldos von 100.000 USD durch den Eigenheimwert von 200.000 USD.

Die meisten Kreditgeber legen LTV-Höchstwerte von 80 % fest, da Fannie Mae und Freddie Mac keine Hypotheken mit höheren LTV-Quoten kaufen. Kreditnehmer mit guten Bonitätsprofilen können diese Anforderung umgehen, müssen jedoch eine private Hypothekenversicherung  (PMI) bezahlen, solange ihr Hauptkreditsaldo mehr als 80 % des Eigenheimwerts beträgt. PMI schützt den Kreditgeber vor Verlusten, wenn der Wert eines Eigenheims unter den Kreditsaldo fällt.

Primäre Kreditgeber sind in der Regel großzügiger mit CLTV-Anforderungen. Betrachtet man das obige Beispiel, erhält im Falle einer Zwangsvollstreckung der primäre Hypothekennehmer sein Geld vollständig, bevor der zweite Hypothekennehmer etwas erhält. Wenn der Wert der Immobilie auf 125.000 US-Dollar sinkt, bevor der Kreditnehmer ausfällt, erhält der Hauptpfandgläubiger den gesamten geschuldeten Betrag (100.000 US-Dollar), während der zweite Pfandgläubiger nur die verbleibenden 25.000 US-Dollar erhält, obwohl er 50.000 US-Dollar geschuldet hat. Der Hauptpfandgläubiger trägt bei sinkenden Immobilienwerten ein geringeres Risiko und kann sich daher eine Kreditvergabe zu einem höheren CLTV leisten.

Beispiel für das CLTV-Verhältnis

Nehmen wir als Beispiel an, eine Person kauft ein Haus für 200.000 US-Dollar. Um die Immobilie zu sichern, leistete sie eine Anzahlung von 50.000 US-Dollar und erhielt zwei Hypotheken: eine für 100.000 US-Dollar (primär) und eine für 50.000 US-Dollar (sekundär). Ihre kombinierte Beleihungsquote (CLTV) beträgt daher 75%: ((100.000 USD + 50.000 USD) / 200.000 USD).