Abschlusskosten
Was sind Abschlusskosten?
Abschlusskosten sind die Kosten, die Käufer und Verkäufer normalerweise über den Immobilienpreis hinaus verursachen, um eine Immobilientransaktion abzuschließen.
Die anfallenden Kosten können Gebühren für die Kreditaufnahme, Rabattpunkte, Bewertungsgebühren, Titelsuche, Eigentumsversicherung, Umfragen, Steuern, Gebühren für die Aufzeichnung von Urkunden und Gebühren für Kreditauskünfte umfassen. Vorausbezahlte Kosten sind solche, die im Laufe der Zeit wiederkehren, wie Grundsteuern und Hausbesitzerversicherungen. Der Kreditgeber ist gesetzlich verpflichtet, diese Kosten innerhalb von drei Tagen nach einem Wohnungsbaudarlehensantrag in einem Kreditvoranschlagsformular (früher bekannt als Schätzung nach Treu und Glauben oder GFE) anzugeben. Bei Schenkungen von Eigenkapital fallen noch Abschlusskosten an.
Die zentralen Thesen
- Abschlusskosten sind Gebühren und Abgaben, die durch den Abschluss einer Immobilientransaktion über dem Kaufpreis der Immobilie entstehen. Verkäufer können auch Abschlusskosten unterliegen.
- Beispiele für übliche Abschlusskosten sind Gebühren im Zusammenhang mit der Beantragung und Unterzeichnung einer Hypothek, Immobilienprovisionen, Steuern, Versicherungen und Akteneinreichung.
- Die Abschlusskosten müssen Käufern und Verkäufern gesetzlich offengelegt und vereinbart werden, bevor ein Immobiliengeschäft abgeschlossen werden kann.
Abschlusskosten verstehen
Schließungskosten entstehen, wenn das Eigentum an der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer übergeht. Der Gesamtbetrag der Schließungskosten in Dollar hängt davon ab, wo die Immobilie verkauft wird und der Wert der Immobilie zugewiesen wird.
Eigenheimkäufer zahlen in der Regel zwischen 2% und 5% des Kaufpreises, die Abschlusskosten können jedoch entweder vom Verkäufer oder vom Käufer getragen werden. Eine Immobilientransaktion ist ein etwas komplizierter Prozess mit vielen beteiligten Akteuren und zahlreichen beweglichen Teilen. Einige Staaten (und einige Darlehensprodukte) erfordern bestimmte Inspektionen, die über die erforderliche Inspektion hinausgehen, die Sie direkt an einen Hausinspektor Ihrer Wahl zahlen. Hinzu kommen Grund- und Grunderwerbssteuern sowie Versicherungsschutz und diverse Zusatzgebühren.
Laut einer Umfrage von ClosingCorp aus dem Jahr 2019 zahlen Hauskäufer in den USA durchschnittlich 5.749 US-Dollar für Abschlusskosten. Die Umfrage ergab die höchsten durchschnittlichen Schließungskosten in Teilen des Nordostens, darunter:
- Der District of Columbia ($25.800)
- Delaware ($13.273)
- New York (12.847 USD)
- Maryland (11.876)
- Pennsylvanien (10.076 $)
Washington ist der einzige Staat außerhalb des Nordostens, der zu den höchsten Abschlusskosten gehört (12.406 USD). Zu den Staaten mit den niedrigsten durchschnittlichen Abschlusskosten gehörten:
- Indiana ($1.909)
- Missouri ($2.063)
- South Dakota (2.159 $)
- Iowa (1.194 $)
- Kentucky ($2.276)
Gesetze verlangen von Kreditgebern, eine Kreditschätzung vorzulegen, aus der die Abschlusskosten der Immobilie hervorgehen. Nach dem Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) sind Kreditgeber gesetzlich verpflichtet, diese Schätzung, auch Kreditschätzung genannt, innerhalb von drei Tagen nach Annahme des Kreditantrags des Kreditnehmers durch den Kreditgeber vorzulegen. Mindestens drei Tage vor dem Abschluss sollte der Kreditgeber auch eine Offenlegungserklärung zum Abschluss vorlegen, in der alle Abschlussgebühren aufgeführt sind. Die aufgeführten Gebühren können sich gegenüber der Kreditschätzung geändert haben.
Beispiele für Abschlusskosten
Originierungsgebühren sind Gebühren, die von der Bank für die Erstellung eines Darlehens erhoben werden. Die Gebühr beträgt in der Regel 1% der Hypothek. Der Käufer kann Rabattpunkte im Voraus kaufen, um den von der Bank berechneten Zinssatz zu senken. Obwohl die Bank eine Kreditauskunft und einen Kreditantrag benötigt, sind diese Gebühren verhandelbar und werden von der Bank übernommen. Die private Hypothekenversicherung ist eine zusätzliche Gebühr, die bei jedem Kauf mit einer Anzahlung von weniger als 20% erhoben wird.
Die Eigentumsversicherung schützt den Kreditgeber vor Ansprüchen gegen das Haus und schützt den Käufer vor früheren Auftragnehmern, die Ansprüche gegen das Eigentum geltend machen. Kreditgeber verlangen oft eine Bewertung, die in den meisten Bereichen bis zu 400 US-Dollar kosten kann. Die lokalen Regierungen erheben Aufzeichnungsgebühren und Steuern, um den Verkauf der Immobilie aufzuzeichnen. Diese Transfersteuern variieren von Staat zu Staat.
Alle Abschlusskosten werden in der Kreditschätzung und Abschlussoffenlegung aufgeführt. Hier sind die Standardgebühren, die Sie erwarten können:
Anmeldegebühr
Dies ist eine Gebühr, die vom Kreditgeber für die Bearbeitung Ihres Hypothekenantrags erhoben wird. Fragen Sie den Kreditgeber nach Details, bevor Sie eine Hypothek beantragen.
Anwaltsgebühr
Hierbei handelt es sich um eine Gebühr, die von einem Immobilienanwalt für die Vorbereitung und Prüfung von Hauskaufverträgen und Verträgen erhoben wird. Nicht alle Staaten verlangen einen Anwalt, um eine Immobilientransaktion abzuwickeln.
Abschlussgebühr
Dies wird auch als „Treuhandgebühr“ bezeichnet, die an die Partei gezahlt wird, die den Abschluss abwickelt: die Titelgesellschaft, die Treuhandgesellschaft oder einen Anwalt, je nach Landesrecht.
Kuriergebühr
Wenn Sie Papierdokumente unterschreiben, hilft diese Gebühr, deren Transport zu beschleunigen. Wenn der Abschluss digital erfolgt, zahlen Sie diese Gebühr möglicherweise nicht.
Kreditauskunftsgebühr
Eine Gebühr ($15 bis $30) von einem Kreditgeber, um Ihre Kreditauskünfte von den drei Hauptauskunftsbüros abzurufen. Einige Kreditgeber erheben diese Gebühr möglicherweise nicht, da sie von den Meldebehörden einen Rabatt erhalten.
Treuhandeinzahlung
Einige Kreditgeber verlangen, dass Sie bei Abschluss zwei Monate Grundsteuer und Hypothekenversicherungszahlungen hinterlegen.
FHA Hypothekenversicherungsprämie
FHA-Darlehen erfordern eine Vorauszahlung für die Hypothekenversicherungsprämie (UPMIP) von 1,75% des Grunddarlehensbetrags, die bei Abschluss zu zahlen ist (oder kann in Ihre Hypothek aufgenommen werden). Es gibt auch eine monatliche jährliche MIP-Zahlung, die je nach Laufzeit und Grundbetrag Ihres Darlehens zwischen 0,45 % und 1,05 % liegen kann.
Hochwasserbestimmungs- und Überwachungsgebühr
Dies ist eine Gebühr, die einem zertifizierten Hochwasserinspektor in Rechnung gestellt wird und bestimmt, ob sich die Immobilie in einem Hochwassergebiet befindet, das eine Hochwasserversicherung erfordert (getrennt von Ihrer Hausratversicherung). Ein Teil der Gebühr beinhaltet die laufende Beobachtung, um Veränderungen des Hochwasserstatus des Grundstücks zu überwachen.
Ablösesumme der Wohnungseigentümergemeinschaft
Wenn Sie eine Eigentumswohnung, ein Stadthaus oder eine Immobilie in einer geplanten Entwicklung kaufen, müssen Sie der Wohnungseigentümergemeinschaft dieser Gemeinde beitreten. Dies ist die Transfergebühr, die die Kosten des Eigentümerwechsels, wie zum Beispiel Dokumente, abdeckt. Ob der Verkäufer oder Käufer die Gebühr zahlt, kann im Vertrag stehen oder nicht; solltest du vorher prüfen. Der Verkäufer sollte Unterlagen mit den HOA-Gebührenbeträgen und eine Kopie des Jahresabschlusses, der Mitteilungen und des Protokolls der HOA vorlegen.
Hauseigentümerversicherung
Ein Kreditgeber verlangt normalerweise die Vorauszahlung der Versicherungsprämie des ersten Jahres bei Abschluss.
Titelversicherung des Kreditgebers
Eine im Voraus an die Titelgesellschaft gezahlte einmalige Gebühr schützt einen Kreditgeber, wenn ein Eigentumsstreit oder ein Pfandrecht auftritt, das bei der Titelsuche nicht gefunden wurde.
Bleibasierte Lackinspektion
Dies ist eine Gebühr, die an einen zertifizierten Inspektor gezahlt wird, um festzustellen, ob die Immobilie gefährliche Farben auf Bleibasis enthält.
Punkte
Punkte (oder „Rabattpunkte“) beziehen sich auf eine optionale Vorauszahlung an den Kreditgeber, um den Zinssatz für Ihr Darlehen zu senken und dadurch Ihre monatliche Zahlung zu senken. Ein Punkt entspricht 1% der Kreditsumme. In einem Niedrigzinsumfeld spart Ihnen dies möglicherweise nicht viel Geld.
Eigentumsschutzversicherung
Diese Richtlinie schützt Sie für den Fall, dass jemand Ihre Eigentumsrechte an der Immobilie anzweifelt. Es ist in der Regel optional, wird aber von Rechtsexperten dringend empfohlen.
Originierungsgebühr
Diese Gebühr deckt die Verwaltungskosten des Kreditgebers für die Bearbeitung Ihrer Gebühr und beträgt in der Regel 1 % des Kreditbetrags. Einige Kreditgeber berechnen keine Emissionsgebühren, berechnen jedoch in der Regel einen höheren Zinssatz, um die Kosten zu decken.
Schädlingsinspektion
Dies ist eine Gebühr, die die Kosten einer professionellen Schädlingsuntersuchung auf Termiten, Hausschwamm oder andere schädlingsbedingte Schäden abdeckt. Einige Staaten und einige staatlich versicherte Kredite erfordern die Inspektion.
Vorausbezahlte tägliche Zinsgebühren
Ab dem Abschlussdatum bis zum Datum Ihrer ersten Hypothekenzahlung fällt eine Zahlung an, um alle Zinsen auf Ihre Hypothek abzudecken.
Private Hypothekenversicherung (PMI)
Wenn Ihre Anzahlung weniger als 20 % beträgt, verlangt Ihr Kreditgeber möglicherweise PMI. Möglicherweise müssen Sie beim Abschluss die PMI-Zahlung des ersten Monats leisten.
Immobilienbewertungsgebühr
Dies ist eine erforderliche Gebühr, die an ein professionelles Immobilienbewertungsunternehmen gezahlt wird, um den angemessenen Marktwert des Hauses zu ermitteln, der zur Bestimmung Ihres Beleihungswerts (LTV) verwendet wird.
Vermögenssteuer
Erwarten Sie bei Abschluss, dass alle fälligen Grundsteuern innerhalb von 60 Tagen nach dem Hauskauf bezahlt werden.
Tarifsperrgebühr
Eine Gebühr, die vom Kreditgeber erhoben wird, um Ihnen einen bestimmten Zinssatz für einen begrenzten Zeitraum zu garantieren, normalerweise ab dem Zeitpunkt, an dem Sie eine Vorabgenehmigung erhalten, bis zum Abschluss.
Aufnahmegebühr
Dies ist eine Gebühr, die von Ihrem örtlichen Einwohnermeldeamt, in der Regel der Stadt oder des Landkreises, für die Eintragung öffentlicher Grundbücher erhoben wird.
Umfragegebühr
Dies ist eine Gebühr, die von einem Vermessungsunternehmen erhoben wird, um Grundstücksgrenzen und gemeinsame Zäune zu überprüfen, um die Grenzen eines Grundstücks zu bestätigen.
Gebühren für Steuerüberwachung und Steuerstatus-Recherche
Dies sind Gebühren von Drittanbietern, um Ihre Grundsteuerzahlungen im Auge zu behalten und Ihren Kreditgeber über Probleme mit Ihren Grundsteuerzahlungen zu informieren, z. B. verspätete oder fehlgeschlagene Zahlungen.
Gebühr für die Titelsuche
Titelsuchgebühren sind Gebühren, die von der Titelfirma erhoben werden, um Aufzeichnungen über öffentliches Eigentum auf etwaige Eigentumsunterschiede zu analysieren. Die Titelgesellschaft durchsucht die Urkundenunterlagen und stellt sicher, dass keine ausstehenden Eigentumsstreitigkeiten oder Pfandrechte an der Immobilie bestehen.
Transfersteuer
Dies ist eine Steuer, die erhoben wird, um das Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer zu übertragen.
Zeichnungsgebühr
Für die Zeichnung Ihres Darlehens wird vom Kreditgeber eine Zeichnungsgebühr erhoben. Underwriting ist der Rechercheprozess zur Überprüfung Ihrer Finanzinformationen, Ihres Einkommens, Ihrer Beschäftigung und Ihres Kredits für die endgültige Kreditgenehmigung.
VA-Finanzierungsgebühr
Wenn Sie ein VA-Kreditnehmer sind, hilft diese Gebühr, die als Prozentsatz des Darlehensbetrags berechnet wird, dabei, die Kosten des Darlehensprogramms für die US-Steuerzahler auszugleichen. Die Höhe der Fördergebühr hängt von Ihrer Wehrdienstzugehörigkeit und der Kredithöhe ab; Die Gebühr kann beim Abschluss bezahlt oder in Ihre Hypothek aufgenommen werden. Einige Militärangehörige sind von der Zahlung der Gebühr befreit.
Eine weitere bedeutende Gebühr: Immobilienprovisionen. Käufer zahlen diese Gebühr jedoch nicht. Verkäufer tun. In der Regel beträgt die Provision 5 bis 6 % des Kaufpreises des Hauses und wird zu gleichen Teilen zwischen dem Makler des Verkäufers und dem Makler des Käufers aufgeteilt.
So reduzieren Sie die Abschlusskosten
Es könnte sich anfühlen, als ob Sie sich all diese Gebühren zusätzlich zu der Anzahlung, den Umzugskosten und den Reparaturen an Ihrem neuen Zuhause nicht leisten können. Es gibt jedoch Möglichkeiten, diese Gebühren zu verhandeln. Versuchen Sie auch, die Junk-Gebühren oder überflüssigen Gebühren zu reduzieren, die ein Kreditgeber beim Abschluss einer Hypothek erhebt. Diese Gebühren werden vom Kreditnehmer oft unerwartet und vom Kreditgeber nicht eindeutig erklärt. Dieser Überraschungsfaktor kann den Eindruck erwecken, dass diese Gebühren überhöht sind und ohne triftigen Grund auf andere legitime Abschlusskosten angehängt werden.
Einkaufsbummel
Dies gilt für Kreditgeber und Fremdleistungen wie Hausratversicherungen und Eigentumswohnungen. Viele Hauskäufer wissen nicht, dass sie bei den Abschlusskosten viel Geld sparen können, wenn sie die Gebühren von Kreditgeber zu Kreditgeber vergleichen. Sie müssen nicht die Titelfirma, den Schädlingsinspektor oder den Versicherungsagenten des Hausbesitzers verwenden, den Ihr Kreditgeber vorschlägt. Machen Sie ein paar Hausaufgaben, und Sie könnten bei diesen Gebühren viel Geld sparen.
Geplanter Abschluss am Ende des Monats
Ein Abschlussdatum nahe oder am Ende des Monats hilft, die im Voraus bezahlten täglichen Zinsgebühren zu reduzieren. Ein Kreditgeber kann dieses Szenario für Sie ausführen, um herauszufinden, wie viel Sie sparen könnten.
Bitten Sie den Verkäufer um Hilfe
Möglicherweise können Sie einen Verkäufer dazu bringen, entweder den Kaufpreis zu senken oder einen Teil (oder alle – wenn Sie Glück haben) Ihrer Abschlusskosten zu decken. Dies ist wahrscheinlicher, wenn der Verkäufer motiviert ist und das Haus schon lange mit wenigen Angeboten auf dem Markt ist. In vielen heißen Immobilienmärkten begünstigen die Bedingungen jedoch Verkäufer, sodass Sie möglicherweise einen Rückstoß oder ein klares „Nein“ erhalten, wenn Sie um Hilfe von einem Verkäufer bitten. Es schadet nicht zu fragen.
Vergleichen Sie die Darlehensschätzung und die Abschlussformulare
Wenn Sie Ihren ersten Kreditvoranschlag erhalten, überprüfen Sie ihn mit einem feinen Kamm. Wenn Sie sich nicht sicher sind, was eine Gebühr beinhaltet oder warum sie erhoben wird, bitten Sie den Kreditgeber, dies zu klären. Ein Kreditgeber, der eine Gebühr nicht erklären kann oder auf Nachfrage zurückweist, sollte ein Warnsignal sein.
Wenn Sie neue Gebühren bemerken oder einen spürbaren Anstieg bestimmter Abschlussgebühren feststellen, bitten Sie Ihren Kreditgeber, Sie durch die Details zu führen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass die Abschlusskosten von der Vorabgenehmigung bis zum Abschluss schwanken, aber große Sprünge oder überraschende Ergänzungen können sich auf Ihre Abschlussfähigkeit auswirken.
Darlehensspezifische Gebühren verhandeln
Wenn Sie den Verdacht haben, dass ein Kreditgeber unnötige Gebühren, sogenannte „Junk-Gebühren“, für Ihr Darlehen hinzufügt, melden Sie sich. Bitten Sie den Kreditgeber, Gebühren zu entfernen oder zu reduzieren, wenn Sie Doppelspurigkeiten feststellen. Vergleichskäufe können Ihr Verbündeter sein, um die Abschlusskosten zu senken und wettbewerbsfähige Konditionen und Preise zu finden. Seien Sie besonders vorsichtig bei übermäßigen Bearbeitungs- und Dokumentationsgebühren.
Schließen Sie die Abschlusskosten in Ihre Hypothek ein
In einigen Fällen bieten Kreditgeber an, Ihre Abschlusskosten zu bezahlen oder sie als letzten Ausweg in Ihr Darlehen einzubeziehen. Wenn Sie Ihre Abschlusskosten auf Ihr Darlehen einzahlen, zahlen Sie einen höheren Zinssatz für Ihre Hypothek.
Immobilienkommissionen
Eine Immobilienprovision ist eine erhebliche Gebühr, die Verkäufer ihrem Makler am Ende des Verkaufs schulden.
Besondere Überlegungen
Hypotheken ohne Abschlusskosten eliminieren alle Vorabgebühren für den Käufer beim Abschluss. Diese Arten von Hypotheken sind kurzfristig vorteilhaft, führen jedoch wahrscheinlich zu höheren Zinsen. Die Schließungskosten können auch in die Gesamthypothek vergraben werden, das heißt, der Käufer zahlt im Laufe der Zeit Zinsen auf die Schließungskosten. Während Hypotheken ohne Abschlusskosten dazu beitragen, den anfänglichen Kapitalaufwand zu reduzieren, sind daher langfristige finanzielle Auswirkungen zu berücksichtigen.
Beachten Sie, dass auch bei Schenkungen von Eigenkapital Abschlusskosten anfallen.