Den Treuhandprozess verstehen
Der Kauf eines Hauses kann ein komplizierter Prozess sein, auf den die meisten Menschen im Allgemeinen nicht vorbereitet sind. Eines dieser mysteriösen Elemente ist der Treuhandprozess – auch Abschluss genannt. Dieser Prozess, der zwischen der Annahme des Angebots durch den Verkäufer und der Schlüsselübergabe durch den Käufer stattfindet, kann für viele Hauskäufer überwältigend sein. Es ist eine gute Idee, zumindest eine grundlegende Vorstellung von den erforderlichen Schritten zu haben, bevor Sie ein Angebot für ein Haus unterbreiten.
Die zentralen Thesen
- Der Treuhandprozess findet zwischen dem Zeitpunkt statt, an dem ein Verkäufer ein Angebot annimmt und der Käufer die Schlüssel erhält.
- Zu Beginn muss ein Käufer ein Treuhandkonto eröffnen, auf dem Gelder gehalten werden.
- Käufer müssen dann auf eine Bankbewertung warten, eine Hypothek sichern, verschiedene Inspektionen durchführen lassen, eine Versicherung abschließen, einen letzten Rundgang durchführen und schließen.
- Die Zeit, die für die Durchführung des Treuhandprozesses benötigt wird, variiert und kann von der Vorabgenehmigung der Hypothek, dem Vorhandensein der richtigen Dokumente und der Dauer der Sicherung der Finanzierung abhängen.
Was ist Escrow?
Escrow ist ein Finanzinstrument, das von einem Dritten im Namen von zwei anderen Parteien gehalten wird, die eine Transaktion abschließen. Es ist wie ein Treuhandkonto eines Dritten, während alle Verpflichtungen des Verkäufers und Käufers erfüllt werden.
Die Zeit vom Anfang bis zum Ende des Escrow-Prozesses ist unterschiedlich. Zu den Faktoren, die die Dauer des Abschlusses bestimmen, gehören eine Underwritings benötigt wird. Und genau wie die Dauer kann auch der Prozess je nach Bundesland variieren. Die folgenden Schritte sind jedoch im Allgemeinen für alle gleich.
Eröffnen Sie ein Treuhandkonto
Sobald Sie und der Verkäufer einen für beide Seiten akzeptablen Kaufvertrag unterzeichnet haben, wird Ihr Treuhänder IhrenScheck einziehen und auf ein Treuhandkonto bei der im Kaufvertrag angegebenen Treuhandgesellschaft einzahlen. Die Treuhandgesellschaft agiert als neutraler Dritter, um die erforderlichen Gelder und Dokumente für den Abschlussprozess von der ersten Einzahlung über die Kreditunterlagen bis hin zur unterzeichneten Urkunde zu sammeln.
In einigen Bereichen können Anwälte diesen Prozess anstelle eines Treuhandunternehmens abwickeln und es kann eher als Vergleich statt als Treuhandgesellschaft bezeichnet werden.
Warten Sie auf die Bewertung der Bank
Die Bank,die Hypothek vorrückenden wird seine eigene tun Beurteilung -die üblicherweise der Käufer zahlt für zu ihren finanziellen Interessen zuschützen,wenn sie jemals braucht abzuschotten auf dem Grundstück. Wenn das Gutachten niedriger als der angebotene Preis ausfällt, gewährt Ihnender Kreditgeber keine Finanzierung, es sei denn, Sie kommen auf die Differenz oder der Verkäufer senkt den Preis auf den geschätzten Betrag.
Sie können jedoch versuchen, die Meinung des Gutachters zu ändern, indem Sie einen der folgenden Schritte ausführen :
- Geben Sie zusätzliche Informationen darüber an, warum das Haus Ihrer Meinung nach mit einem höheren Betrag bewertet werden sollte
- Holen Sie sich eine zweite Bewertung
- Versuchen Sie es mit einem anderen Kreditgeber und hoffen Sie, dass die Bewertung zu Ihren Gunsten ausfällt
Ist keine dieser Möglichkeiten möglich, können Sie den Kaufvertrag kündigen.
Sichere Finanzierung
Sie sollten bereits eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek erhalten haben, bevor Ihr Vertrag akzeptiert wurde. Sobald Sie Ihrem Kreditgeber die Adresse der Immobiliemitteilen, erstellt er in gutem Glauben einen Kostenvoranschlag – oder eine Aufstellung über Ihren Kreditbetrag – Zinssatz, Abschlusskosten und andere mit dem Kauf verbundene Kosten. Stellen Sie sicher, dass Sie die Nummern auf diesem Dokument aushandeln, bevor Sie es unterschreiben. Sobald Sie Ihre schriftliche haben Kreditzusage, ist es Zeit,die Finanzierung zu entfernen Kontingenz schriftlich.
Genehmigen Sie die Angaben des Verkäufers
Offensichtliche Probleme, die der Verkäufer oder sein Vertreter bereits festgestellt hat, sollten Ihnen schriftlich mitgeteilt werden. In Gegenden mit mittlerem bis niedrigem Einkommen in Gegenden mit hohen Lebenshaltungskosten kann die Garage beispielsweise unter Verstoß gegen die städtische Wohnordnung in einen Wohnbereich umgewandelt worden sein. Möglicherweise sind Ihnen solche Probleme bereits bekannt, da sie oft in der Auflistung erwähnt werden.
Die Immobilie kann ohne Offenlegung des Verkäufers geliefert werden, was bedeutet, dass der Verkäufer keine Details in den Verkaufsbedingungen veröffentlicht. Wenn Sie weiterhin Interesse an der Immobilie haben, lassen Sie eine eigene Besichtigung durchführen. Stellen Sie sicher, dass Sie die Erlaubnis des Verkäufers einholen, bevor Ihr Inspektor das Gelände betritt.
Besorgen Sie die erforderlichen Inspektionen
Der nächste Schritt besteht darin, zu überlegen, ob Sie den zusätzlichen Aufwand für Inspektionen wünschen. Diese sind zwar nicht erforderlich, können sich jedoch in Anbetracht Ihrer Umstände als nützlich erweisen.
Obwohl dies keine Voraussetzung ist, ist es in Ihrem Interesse, eine Hausinspektion durchzuführen. Für ein paar hundert Dollarwird Ihneneinprofessioneller Hausinspektor sagen, ob es gefährliche oder kostspielige Mängel im Haus gibt. Wenn ja, möchten Sie etwas über sie wissen, damit Sie einen der folgenden Schritte ausführen können:
- Zurück aus dem Kauf.
- Bitten Sie den Verkäufer, sie zu reparieren.
- Bitten Sie den Verkäufer, den Preis zu senken, damit Sie die Reparaturen selbst durchführen können.
Wenn der Inspektionsprozess zufriedenstellend abgeschlossen ist, müssen Sie die Eventualität der Inspektion schriftlich beseitigen. Sie werden diesen Schritt nach allen anderen Inspektionen wiederholen, einschließlich:
Schädlingsinspektion
Vielleicht möchten Sie eine Schädlingsinspektion durchführen lassen, um sicherzustellen, dass das Haus keine Termiten, Tischlerameisen oder andere Schädlinge wie Kakerlaken oder Ratten hat. Diese Probleme sind während des Tages, an dem Sie wahrscheinlich das Haus besichtigt haben, möglicherweise nicht sichtbar und wären nach dem Einzug eine schrecklich unerwünschte Entdeckung. Alle Schädlingsprobleme müssen behoben werden, bevor der Verkauf fortgesetzt werden kann – vorausgesetzt, Sie möchten fortfahren der Kauf. Dies ist ein weiterer Bereich, in dem Sie möglicherweise mit dem Verkäufer neu verhandeln möchten, um die Arbeit zu bezahlen.
Umweltinspektion
Manchmal wird empfohlen, eine Umweltinspektion durchzuführen, um das Haus auf Giftstoffe wie Schimmel und Asbest zu überprüfen. Es kann auch zu Problemen auf dem Heimatstandort kommen, wie z. B. Kontamination durch einen Standort in der Nähe einer Deponie, eines ehemaligen Ölfelds, einer chemischen Reinigung, einer Tankstelle oder eines anderen umweltgefährdenden Unternehmens. Alle Probleme, die in diesem Bereich aufgedeckt werden, können ernsthafte Gesundheitsgefahren bedeuten und können teuer zu beheben sein.
Geologischer Bericht
In Erdbebengebieten kann ein Bodengutachten und/oder ein geologisches Gutachten erforderlich sein, um das Risiko schwerer Sachschäden im Falle einer solchen Katastrophe einzuschätzen. Vielleicht möchten Sie auch einen Hochwasserbericht in Betracht ziehen. Wenn das Haus zu stark überflutet wird, können Sie keine Hausratversicherung abschließen, was bedeutet, dass Sie keine Hypothek aufnehmen können. In einigen Fällenlöst der Abschluss einer Hochwasserversicherung zusätzlich zur Versicherung Ihres Hausbesitzers dieses Problem. In ländlichen Gebieten sollte eine Landvermessung durchgeführt werden, um die Grenzen des Grundstücks zu überprüfen. In städtischen Gebieten sind die Grenzen meist schon sehr klar.
Sie können keine Verkäufer verhandeln Zugeständnisse, wenn der Vertrag sagt, dass Sie die Eigenschaft kauft „ wie er ist.“
Erwerben Sie eine Gefahrenversicherung
Dies beinhaltet die Hausratversicherung und jede zusätzliche Deckung, die in Ihrem geografischen Gebiet erforderlich ist (z. B. Hochwasserversicherung). Sie müssen eine Hausbesitzer-Versicherung haben, bis Ihre Hypothek zurückgezahlt ist.
Holen Sie sich einen Titelbericht und eine Titelversicherung
Sowohl Titelberichte als auch Titelversicherungen werden von Ihrem Kreditgeber benötigt. Selbst wenn sie es nicht wären, würdest du sie trotzdem haben wollen.8
Der Titelbericht stellt sicher, dass der Eigentumstitel an der Immobilie eindeutig ist – das heißt, es gibt keine Pfandrechte an der Immobilie und niemand außer dem Verkäufer hat einen Anspruch auf irgendeinen Teil davon. Titel Versicherung schützt Sie und die Kreditgeber von allen rechtlichen Herausforderungen, die später auftreten können, wenn etwas nicht während der aufkreuzen Titelsuche.
Wenn etwas mit dem Titel nicht stimmt (bekannt als Cloud oder Defekt), muss der Verkäufer es beheben, damit der Verkauf fortgesetzt werden kann oder Sie gehen können. Je nachdem, wo Sie leben, können die Treuhandgesellschaft und die Titelgesellschaft ein und dasselbe sein.
Wenn Sie ein paar Euro sparen möchten, wählen Sie Ihre eigene Versicherungsgesellschaft und schauen Sie sich um, um den besten Tarif zu erhalten. Die vom Kreditgeber gewählte ist möglicherweise nicht die von Ihnen gewünschte.
Führen Sie einen letzten Rundgang durch
Es ist eine gute Idee, die Immobilie kurz vor der Schließung erneut zu inspizieren, um sicherzustellen, dass keine neuen Schäden aufgetreten sind und der Verkäufer Ihnen im Kaufvertrag angegebene Gegenstände wie Geräte oder Einrichtungsgegenstände hinterlassen hat.
Zu diesem Zeitpunkt können Sie wahrscheinlich nicht zurücktreten, es sei denn, das Haus hat ernsthaften Schaden erlitten. Es ist jedoch nicht ungewöhnlich, dass ein Kleinkäufer seinen Agenten unter Druck setzt, die Vereinbarung wegen etwas Unbedeutender zu annullieren.
HUD-1-Formular sorgfältig lesen
Mindestens einen Tag vor Abschluss erhalten Sie ein HUD-1-Formular oder die Schlussabrechnung der Kreditbedingungen und Abschlusskosten. Vergleichen Sie es mit der Schätzung nach Treu und Glauben, die Sie zuvor unterzeichnet haben. Die beiden Dokumente sollten sehr ähnlich sein. Suchen Sie nach unnötigen, unerwarteten oder überhöhten Gebühren sowie nach direkten Fehlern.
Treuhandkonto schließen
Der Abschlussprozess variiert je nach Bundesland etwas, aber Sie müssen eine Menge Papierkram unterschreiben – nehmen Sie sich Zeit und lesen Sie es sorgfältig durch. Der Verkäufer muss auch Papiere unterschreiben. Nachdem alle Papiere unterschrieben sind, erstellt der Treuhänder eine neue Urkunde, in der Sie als Grundstückseigentümer benannt werden, und sendet sie an die Bezirksverwaltungsbehörde. Sie werden einen Kassenscheck einreichenoder eine Überweisung veranlassen, um Ihre Anzahlung und Abschlusskosten zu begleichen, und Ihr Kreditgeber überweist Ihre Kreditmittel an ein Treuhandkonto, damit der Verkäufer und gegebenenfalls der Kreditgeber des Verkäufers bezahlt werden können.
Wenn Sie es so weit schaffen, können Sie das Haus endlich in Besitz nehmen.
Die Quintessenz
Ihr Agent wird diesen gesamten Prozess beaufsichtigen, seien Sie also nicht zu besorgt, wenn Sie nicht jedes Detail verstehen. Bei jeder Transaktion, bei der Sie finanziell so viel aufs Spiel setzen, ist es jedoch eine gute Idee, zumindest eine grundlegende Vorstellung davon zu haben, was vor sich geht, damit Sie nicht ausgenutzt werden.