Grundlegendes zum Treuhandprozess
Der Kauf eines Hauses kann ein komplizierter Prozess sein, auf den die meisten Menschen im Allgemeinen nicht vorbereitet sind. Eines dieser mysteriösen Elemente ist der Treuhandprozess – auch das Schließen genannt. Dieser Prozess, der zwischen der Annahme des Angebots durch einen Verkäufer und dem Erhalt der Schlüssel durch den Käufer stattfindet, kann für viele Käufer von Eigenheimen überwältigend sein. Es ist eine gute Idee, zumindest eine grundlegende Vorstellung von den Schritten zu haben, bevor Sie ein Angebot für ein Haus machen.
Die zentralen Thesen
- Der Treuhandprozess findet zwischen dem Zeitpunkt statt, an dem ein Verkäufer ein Angebot annimmt und der Käufer die Schlüssel erhält.
- Zu Beginn muss ein Käufer ein Treuhandkonto eröffnen, auf dem Gelder gehalten werden.
- Käufer müssen dann auf eine Bankbewertung warten, eine Hypothek sichern, verschiedene Inspektionen durchführen lassen, eine Versicherung abschließen, einen letzten Rundgang durchführen und schließen.
- Die Zeit, die für die Durchführung des Treuhandprozesses benötigt wird, variiert und kann von der Vorabgenehmigung der Hypothek, dem Vorhandensein der richtigen Dokumente und der Dauer der Sicherung der Finanzierung abhängen.
Was ist Escrow?
Escrow ist ein Finanzinstrument, das von einem Dritten im Namen von zwei anderen Parteien gehalten wird, die eine Transaktion abschließen. Es ist wie ein Treuhandkonto eines Dritten, während alle Verpflichtungen des Verkäufers und des Käufers erfüllt werden.
Die Zeit, die vom Anfang bis zum Ende des Treuhandprozesses benötigt wird, variiert. Zu den Faktoren, die die Dauer des Abschlusses bestimmen, gehören eine erforderlich ist, um das Underwriting abzuschließen. Und genau wie die Zeitdauer kann auch der Prozess je nach Status variieren. Die folgenden Schritte sind jedoch im Allgemeinen für alle gleich.
Eröffnen Sie ein Treuhandkonto
Sobald Sie und der Verkäufer einen für beide Seiten akzeptablen Kaufvertrag unterzeichnet haben, holt Ihr Treuhandagent Ihren Geldscheck ab und hinterlegt ihn auf einem Treuhandkonto bei der im Kaufvertrag angegebenen Treuhandgesellschaft. Das Treuhandunternehmen fungiert als neutraler Dritter, um die erforderlichen Mittel und Dokumente für den Abschlussprozess von der anfänglichen Einzahlung und den Kreditdokumenten bis zur unterzeichneten Urkunde zu sammeln.
In einigen Bereichen können Anwälte diesen Prozess anstelle eines Treuhandunternehmens abwickeln, und es kann eher als Vergleich als als Treuhandkonto bezeichnet werden.
Warten Sie auf die Einschätzung der Bank
Die Bank, die die Hypothek vorschiebt, wird ihre eigene Bewertung vornehmen – für die der Käufer normalerweise bezahlt , um ihre finanziellen Interessen zu schützen, falls sie jemals eine Abschottung der Immobilievornehmen muss. Wenn die Bewertung niedriger als der angebotene Preis ist,gibt Ihnender Kreditgeber keine Finanzierung, es sei denn, Sie kommen auf die Differenz oder der Verkäufer senkt den Preis auf den geschätzten Betrag.
Sie können jedoch versuchen, die Meinung des Bewerters zu ändern, indem Sie einen der folgenden Schritte ausführen :
- Geben Sie zusätzliche Informationen darüber an, warum Sie der Meinung sind, dass das Haus mit einem höheren Betrag bewertet werden sollte
- Holen Sie sich eine zweite Bewertung
- Versuchen Sie es mit einem anderen Kreditgeber und hoffen Sie, dass die Bewertung zu Ihren Gunsten erfolgt
Wenn keine dieser Optionen möglich ist, können Sie den Kaufvertrag kündigen.
Sichere Finanzierung
Sie sollten bereits vor der Annahme Ihrer Vereinbarung für eine Hypothek vorab genehmigt worden sein. Sobald Sie Ihrem Kreditgeber die Immobilienadresse gegeben haben, erstellt er nach Treu und Glauben einen Kostenvoranschlag – oder eine Erklärung, in der Ihr Kreditbetrag aufgeführt ist – Zinssatz, Abschlusskosten und andere mit dem Kauf verbundene Kosten. Stellen Sie sicher, dass Sie die Nummern in diesem Dokument aushandeln, bevor Sie es unterschreiben. Sobald Sie Ihre schriftliche haben Kreditzusage, ist es Zeit,die Finanzierung zu entfernen Kontingenz schriftlich.
Genehmigen Sie die Angaben des Verkäufers
Sie sollten eine schriftliche Benachrichtigung über offensichtliche Probleme erhalten, die bereits vom Verkäufer oder dessen Vertreter festgestellt wurden. In Gegenden mit mittlerem bis niedrigem Einkommen in Gebieten mit hohen Lebenshaltungskosten wurde die Garage möglicherweise unter Verstoß gegen die städtischen Wohnvorschriften in einen Wohnbereich umgewandelt. Möglicherweise sind Ihnen solche Probleme bereits bekannt, da sie häufig in der Liste aufgeführt sind.
Die Immobilie kann ohne Offenlegung des Verkäufers geliefert werden, was bedeutet, dass der Verkäufer keine Details in den Verkaufsbedingungen veröffentlicht. Wenn Sie immer noch an der Immobilie interessiert sind, lassen Sie Ihre eigene Inspektion durchführen. Stellen Sie sicher, dass Sie die Erlaubnis des Verkäufers einholen, bevor Ihr Inspektor die Räumlichkeiten betritt.
Besorgen Sie sich die erforderlichen Inspektionen
Der nächste Schritt besteht darin, zu prüfen, ob Sie die zusätzlichen Kosten für Inspektionen möchten. Diese sind zwar nicht erforderlich, können jedoch unter Berücksichtigung Ihrer Umstände nützlich sein.
Obwohl dies nicht erforderlich ist, liegt es in Ihrem Interesse, eine Hausinspektion durchzuführen. Für ein paar hundert Dollarwird Ihneneinprofessioneller Hausinspektor mitteilen, ob gefährliche oder kostspielige Mängel im Haus vorliegen. Wenn ja, möchten Sie etwas über sie wissen, damit Sie einen der folgenden Schritte ausführen können:
- Zurück aus dem Kauf.
- Bitten Sie den Verkäufer, diese zu beheben.
- Bitten Sie den Verkäufer, den Preis zu senken, damit Sie die Reparaturen selbst durchführen können.
Wenn der Inspektionsprozess zufriedenstellend abgeschlossen ist, müssen Sie die Eventualität der Inspektion schriftlich beseitigen. Sie wiederholen diesen Schritt nach allen anderen Inspektionen, einschließlich:
Schädlingsinspektion
Möglicherweise möchten Sie eine Schädlingsinspektion durchführen lassen, um sicherzustellen, dass im Haus keine Termiten, Zimmermannsameisen oder andere Schädlinge wie Kakerlaken oder Ratten vorhanden sind. Diese Probleme treten möglicherweise tagsüber nicht auf, wenn Sie das Haus höchstwahrscheinlich besichtigt haben, und wären nach Ihrem Einzug eine schrecklich unerwünschte Entdeckung. Alle Schädlingsprobleme müssen behoben werden, bevor der Verkauf fortgesetzt werden kann – vorausgesetzt, Sie möchten fortfahren der Kauf. Dies ist ein weiterer Bereich, in dem Sie möglicherweise mit dem Verkäufer neu verhandeln möchten, um die Arbeit zu bezahlen.
Umweltinspektion
Es wird manchmal empfohlen, eine Umweltinspektion durchzuführen, um zu prüfen, ob im Haushalt Giftstoffe wie Schimmel und Asbest vorhanden sind. Es kann auch Probleme auf dem Heimstandort geben, z. B. Kontamination durch einen Standort in der Nähe einer Deponie, eines ehemaligen Ölfelds, einer chemischen Reinigung, einer Tankstelle oder eines anderen umweltgefährdenden Unternehmens. In diesem Bereich aufgedeckte Probleme können schwerwiegende Gesundheitsrisiken mit sich bringen und deren Behebung teuer werden.
Geologischer Bericht
Gebiete, die Erdbeben ausgesetzt sind, benötigen möglicherweise einen Bodenbericht und / oder einen geologischen Bericht, um das Risiko einer ernsthaften Beschädigung des Eigentums im Falle einer solchen Katastrophe zu bewerten. Möglicherweise möchten Sie auch einen Hochwasserbericht in Betracht ziehen. Wenn das Haus zu wahrscheinlich überflutet, können Sie keine Hausbesitzerversicherung abschließen, was bedeutet, dass Sie keine Hypothek erhalten können. In einigen Fällenlöst der Abschluss einer Hochwasserversicherung zusätzlich zur Versicherung Ihres Hausbesitzers dieses Problem. In ländlichen Gebieten sollte eine Landvermessung durchgeführt werden, um die Grenzen des Grundstücks zu überprüfen. In städtischen Gebieten sind die Grenzen in der Regel bereits sehr klar.
Sie können keine Verkäufer verhandeln Zugeständnisse, wenn der Vertrag sagt, dass Sie die Eigenschaft kauft „ wie er ist.“
Abschluss einer Gefahrenversicherung
Dies beinhaltet die Hausbesitzerversicherung und jede zusätzliche Deckung, die in Ihrem geografischen Gebiet erforderlich ist (z. B. Hochwasserversicherung). Sie müssen eine Hausbesitzer-Versicherung haben, bis Ihre Hypothek zurückgezahlt ist.
Holen Sie sich den Titelbericht und die Eigentumsversicherung
Sowohl Titelberichte als auch Eigentumsversicherungen werden von Ihrem Kreditgeber verlangt. Selbst wenn sie es nicht wären, würden Sie sie trotzdem wollen.8
Der Titelbericht stellt sicher, dass der Titel der Immobilie klar ist – das heißt, es gibt keine Grundpfandrechte an der Immobilie und niemand außer dem Verkäufer hat einen Anspruch auf einen Teil davon. Titel Versicherung schützt Sie und die Kreditgeber von allen rechtlichen Herausforderungen, die später auftreten können, wenn etwas nicht während der aufkreuzen Titelsuche.
Wenn mit dem Titel etwas nicht stimmt (bekannt als Wolke oder Defekt), muss der Verkäufer das Problem beheben, damit der Verkauf fortgesetzt oder Sie gehen können. Je nachdem, wo Sie wohnen, können die Treuhandgesellschaft und die Titelfirma ein und dieselbe sein.
Wenn Sie ein paar Dollar sparen möchten, wählen Sie Ihre eigene Versicherungsgesellschaft und stöbern Sie herum, um den besten Preis zu erhalten. Der vom Kreditgeber ausgewählte ist möglicherweise nicht der von Ihnen gewünschte.
Führen Sie einen letzten Rundgang durch
Es ist eine gute Idee, die Immobilie kurz vor dem Schließen erneut zu inspizieren, um sicherzustellen, dass keine neuen Schäden aufgetreten sind und der Verkäufer Ihnen im Kaufvertrag angegebene Artikel wie Geräte oder Einrichtungsgegenstände hinterlassen hat.
Zu diesem Zeitpunkt können Sie wahrscheinlich nicht zurücktreten, es sei denn, das Haus wurde ernsthaft beschädigt. Es ist jedoch nicht ungewöhnlich, dass ein kleiner Käufer seinen Agenten unter Druck setzt, die Vereinbarung wegen etwas Unbedeutendem für nichtig zu erklären.
Lesen Sie das HUD-1-Formular sorgfältig durch
Mindestens einen Tag vor Abschluss erhalten Sie ein HUD-1-Formular oder die endgültige Aufstellung der Darlehensbedingungen und Abschlusskosten. Vergleichen Sie es mit der Schätzung von Treu und Glauben, die Sie zuvor unterzeichnet haben. Die beiden Dokumente sollten sehr ähnlich sein. Suchen Sie nach unnötigen, unerwarteten oder übermäßigen Gebühren sowie nach offensichtlichen Fehlern.
Escrow schließen
Der Abschlussprozess variiert je nach Bundesland etwas, aber Sie müssen eine Menge Papierkram unterschreiben – nehmen Sie sich Zeit und lesen Sie sorgfältig. Der Verkäufer muss auch Papiere unterschreiben. Nachdem alle Papiere unterschrieben sind, bereitet der Treuhänder eine neue Urkunde vor, in der Sie als Eigentümer der Immobilie genannt werden, und sendet sie an den Bezirksschreiber. Sie erhalten eine einreichen Bankscheck oder eine arrangieren Weisung zu zahlen für Ihre Anzahlung und Kosten schließen und Ihre Kreditgeber wird Ihre Kreditfonds verdrahten so den Verkäufer Escrow und gegebenenfalls der Kreditgeber des Verkäufers, bezahlt werden kann.
Wenn Sie es so weit schaffen, können Sie endlich das Haus in Besitz nehmen.
Das Fazit
Ihr Agent wird den gesamten Prozess überwachen. Seien Sie also nicht zu besorgt, wenn Sie nicht jedes Detail verstehen. Bei jeder Transaktion, bei der Sie finanziell so viel aufs Spiel setzen, ist es jedoch eine gute Idee, zumindest eine grundlegende Vorstellung davon zu haben, was vor sich geht, damit Sie nicht ausgenutzt werden.